不動産の登記とは何か？方法や登記される権利の内容、登記簿の見方を解説します

不動産の購入、相続、贈与といった場合には、新しい所有者の名義に不動産登記を変更する必要があります。この登記は、取得した不動産（土地や建物）を公的な記録に自分の名義で登録し、正式な権利者として認められるための重要な手続きです。

本記事では、不動産登記に関わる手続きの流れ、必要となる費用、そして登記を完了させるべき期限について解説します。不動産登記には、登録免許税の支払い、必要書類の準備など、多くのステップが含まれます。手続きの全体像を理解し、自身で対応することが難しい場合は、適切なアドバイスを提供できる司法書士に早めに相談することをお勧めします。不動産登記を通じて、不動産の権利関係を正確に反映させることが、将来的なトラブルを防ぐ上で非常に重要です。

登記とは？

登記制度は、所有権や担保などの重要な権利および義務を社会に公示することにより、それらを保護し、安全かつ円滑な取引を促進するための法的枠組みです。

この制度に基づく登記を行うことで、所有権などの権利を第三者に有効に主張できる（これを「対抗要件を満たす」と言います）と共に、信頼と信用を社会に対して築くことが可能となります。具体的には、不動産の購入後に「この不動産は私のものです」と第三者に対して主張するためには、正式な登記名義人となる必要があります。これにより、権利の明確化と保護が図られます。

不動産登記とは？

不動産登記は、土地や建物といった不動産の「物理的現況」と、その不動産を所有する人やその他の権利関係を明確にする法的手続きです。これらの情報は、法務局によって管理される不動産登記簿に記録され、所有権の変更などがあった場合は、原則として当事者（またはその代理人）の申請によって、登記官が記録を更新します。

登記手続きは、原則として不動産の所有者が行いますが、法的な知識が必要なため、多くの場合、専門家に依頼することが一般的です。不動産の「物理的現況」の登記は土地家屋調査士が担当し、「権利関係」の登記は司法書士が対応します。これらの専門家は、不動産登記に関する複雑な手続きを代行し、正確な記録の保持を支援します。

不動産登記簿の見方

不動産登記簿は、不動産の「物理的現況」と「権利関係」を記録する公的な書類です。これは主に「表題部」と「権利部」に分かれており、それぞれの部分には不動産に関する詳細な情報が記載されています。

表題部は不動産の基本的な情報を含みます。
土地の場合、その所在地、地目（土地の利用形態）、面積等が記されます。
建物の場合には、所在地、建物番号、建物の種類や構造、床面積などが明記されます。

権利部では、不動産に関する権利関係が記載されています。これは「甲区」と「乙区」に分けられます。
甲区では不動産の所有権に関する情報（所有者の履歴を含む）が登記されます。
乙区では担保権を含む所有権以外の権利が記録されます。
例えば、住宅ローンで購入した不動産では、甲区には購入者の情報が、乙区にはその不動産を担保とする銀行の権利が記されています。

さらに、区分所有の建物（例えばマンション）の場合、敷地の使用権に関する情報も含まれることがあります。これにより、不動産登記簿は、不動産の現状と権利関係を一目で理解するための重要な資料となります。

主な登記される権利とそのタイミング

不動産登記には、所有権の変更や保護、物理的特性の記録など、さまざまな種類があり、それぞれ特定の場面で必要とされます。

表題登記・所有権保存登記 これは、不動産（主に建物）が新しく建築された際に、その存在を公的に記録する登記です。新築建物の物理的特徴を明らかにし、最初の所有者を登記することが目的です。土地家屋調査士が建物の特性を登記し、その後、司法書士が所有権情報を初めて登記します。この初回の所有権登記を「所有権保存登記」と称します。

所有権移転登記 不動産の売買、相続、贈与などで所有者が変わる際に行われます。この登記を通じて、新しい所有者の権利が公的記録に反映されます。

抵当権設定登記 不動産を担保に住宅ローンなどの借入を行った際に必要となる登記です。この登記により、金融機関は貸付金の回収が困難になった場合に、不動産を差し押さえ、競売を通じて債権を回収する権利を確保します。

その他の登記

• 土地分筆登記：一つの土地を複数の土地に分割する場合に必要です。
• 土地地目変更登記：土地の利用目的が変更された際（例：田から畑への変更）に行います。
• 建物滅失登記：建物が取り壊された際に、その情報を登記簿から除去するために必要です。
• 抵当権抹消登記：住宅ローンなどの債務が完済された際に、抵当権を登記簿から抹消するために行われます。

敷地の権利と登記

不動産の登記については、建物そのものの登記と合わせて、その建物が所在する敷地に対する権利についての登記も検討する必要があります。

例えば、建物を新築、購入する際に、土地について所有権、借地権、賃借権のいずれかの権利を取得することが一般的となっています。これらの権利については、建物が所在する土地の登記簿謄本の権利部の甲区に登記されることで第三者に対する公示力を有することとなります。

所有権

所有権とは特定のものを使用・処分したり、そこから利益を得たりできる権利のことです。民法第206条にて、所有者は法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有すると規定されています。不動産取引で所有権の存在を確定させるためには、法務局で所有権保存登記や所有権移転登記を申請する必要があります。

借地権

借地権とは第三者から土地を借り、対価を支払い借りた時の上に建物を建てる権利を言います。借りる人のことを借地権者、貸す側の地主を借地権設定研者や底地人と呼びます。地主には土地を借りる対価として毎月地代を支払う必要があります。

建物の所有を前提とした借地権は、借地借家法上の借地権と呼ばれ、権利の種類は地上権と賃借権の２種類に区別できます。どちらも借地権の種類であり、建物所有を前提とした借地権であることに変わりはありませんが、下記のような違いがあります。なお、どちらも土地の利用に関わる権利となりますが、元々は民法において定められている権利になり、建物の所有を目的とする場合には、借地借家法によって借地権と名付けられ特別な扱いがなされます。

	地上権	賃借権
存続期間	契約期間は半永久的	契約期間20年・更新可能
地代	次第を支払わない契約も可能	地代を支払う必要がある
譲渡	地主の許可が不要	地主の許可が必要
登記	地主は登記の協力義務がある	地主は登記の協力義務がない
権利の種類	物件	債券

上記の通り、地上権の方が賃借権よりも権利として強くなっています。地上権は工作物や竹林を所有するため他人の土地を使用収益することを目的とした権利であることから、単なる賃借をする権利である賃借権よりも強いものとされているためです。借地権については、債券であるため必ずしも登記が必要となるわけではないのですが、地上権については物件に該当するため、登記義務があり登記されることが一般的となっています。

世間一般でいう借地権は、ほぼ賃借権のことを意味するという理解で良いでしょう。

登記事項を確認する方法

登記簿謄本は最寄りの法務局に出向くことで取得可能です。

登記簿謄本（登記事項証明書）の取得方法は、デジタル化により格段に便利になりました。かつては、該当する不動産を管轄する登記所に直接訪問するか、郵送でのやり取りが必要でした。しかし現在では、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を利用して、インターネットから請求が可能です。申請後、謄本は最寄りの登記所で直接受け取るか、郵送での受領を選択できます。

さらに、登記簿謄本の内容をオンラインで確認することもできます。「登記情報提供サービス」を通じて、必要な情報をインターネット上で閲覧可能です。このサービスは、公式な証明書としての利用は認められていませんが、情報をPDF形式でダウンロードできるため、非常に便利です。これにより、不動産の登記情報へのアクセスが以前に比べて大きく向上しました。

登記簿謄本取得や閲覧のための費用

不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）を取得するための費用、および登記情報の閲覧費用は次のように設定されています。

登記事項証明書（謄抄本）の取得費用:

• 書面請求: 600円
• オンライン請求・送付: 500円
• オンライン請求・窓口交付: 480円

※1通あたりのページ数が50枚を超える場合は、50枚ごとに100円が追加されます。

登記簿謄本の閲覧費用（登記情報提供サービス利用時）:

• 全部事項（不動産・商業法人）情報: 332円（消費税および地方消費税含む）
• 所有者事項情報: 142円（消費税および地方消費税含む）

不動産登記を自分でやる場合の手続き

不動産登記の手続きは、購入、相続、贈与など、登記の理由に応じて必要となる書類が異なりますが、手続きの基本的な流れは概ね共通しています。以下に、自分で不動産登記を行う際の手続きの流れを解説します。

1. 必要書類の準備:
   • 購入の場合: 登記済権利証（または登記識別情報通知）、売主の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）、買主の住民票（期限なし）、固定資産評価証明書、売買契約書など。
   • 相続の場合: 被相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書（分割協議があった場合）、遺言書（遺言に基づく場合）。
2. 登録免許税の計算:
   • 税額は不動産の課税標準額（固定資産評価証明書に記載された額の1,000円未満を切り捨てた金額）に税率を乗じて求めます。売買や贈与では2.0%、相続では0.4%が一般的です。100円未満は切り捨て。
3. 登記申請書の作成:
   • 法務局のウェブサイトから、登記の理由ごとに用意された申請書の様式をダウンロードし、記入します。課税標準額や不動産の情報（登記簿謄本に記載されている内容）を正確に記載します。
4. 登記申請書と必要書類の提出:
   • 提出方法は、窓口、郵送、オンライン（専門家向け）があります。自分で行う場合は窓口または郵送での提出が一般的です。提出先は、登記対象不動産が所在する地域の法務局となります。
5. 登記識別情報通知の受領:
   • 登記申請後、一般的に1週間から10日程度で登記が完了します。登記完了後、登記識別情報通知と登記完了証が発行されます。窓口で受け取るか、申請時に指定した場合は郵送で受領できます。

この流れに従って手続きを進めることで、自分で不動産登記を行うことが可能です。ただし、手続きには専門的な知識が必要な場合もあるため、不明点があれば専門家に相談することをお勧めします。

不動産登記にかかる費用とは

不動産登記を行う際には、さまざまな費用が発生します。これらの費用は事前に把握し、適切な資金計画を立てることが重要です。以下に、不動産登記における主な費用の種類とその目安について説明します。

登録免許税:
不動産の価値（課税標準額）に基づいて計算される税金です。例えば、建物の購入で課税標準額が1,000万円の場合、税率2.0%を適用すると20万円の税額が生じます。土地購入で課税標準額が2,000万円、軽減税率1.5%の場合は30万円が税額となります。

必要書類の取得費用:
登記に必要な書類の取得にも費用がかかります。具体的な金額は以下の通りです。

• 戸籍謄本: 450円（1通あたり）
• 除籍謄本: 750円（1通あたり）
• 改製原戸籍: 750円（1通あたり）
• 住民票: 約300～400円（自治体により異なる）
• 住民票除票: 約300～400円（自治体により異なる）
• 印鑑証明書: 約200～400円（自治体により異なる）
• 固定資産評価証明書: 約200～400円（自治体により異なる）
• 登記簿謄本: 600円（申請方法に依存）

必要となる書類の種類はケースによって異なりますが、通常は数千円程度の費用がかかります。特に相続登記では、故人の一生にわたる戸籍関連の書類が必要になることが多く、これらの書類の取得費用が積み上がることがあります。

また、これらとは別に、司法書士に依頼する場合には司法書士への支払手数料が発生します。一般的には7万から15万程度が相場となりますが、依頼先によって金額は異なるため事前に確認することをお勧めします。

不動産登記を行う期限

不動産登記には期限が設けられているものと、特に期限の定めがないものがあります。期限を守らない場合、罰則が適用されることがあるため、注意が必要です。

表題登記・滅失登記:
これらの登記は、不動産の所有権を取得した日や不動産が滅失した日から1ヵ月以内に行う必要があります。期限を過ぎた場合、10万円以下の過料が課される可能性があります。新築や解体を行った場合は、この期限内に登記手続きを進めることが重要です。

相続登記:
2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。この義務を怠ると、最大10万円の過料が課される場合があります。注意点として、2024年4月1日以前に発生した相続についても、この規定が適用されます。

相続が発生すると、不動産は当初相続人間での共有状態となります。仮に遺産分割協議によって不動産の単独相続が決まった場合でも、登記を怠ると他の債権者による差し押さえのリスクが生じます。

表題登記・滅失登記・相続登記以外:
これら以外の登記には特に期限が設けられておらず、罰則の対象になることはありません。しかし、未登記の状態では様々な問題が生じるリスクがあります。例えば、所有権移転登記を行わない場合、不動産の二重譲渡が発生した際に自身の権利が守られない可能性があります。