確定測量は重要！費用や期間、手続きを解説します。

不動産登記や土地売買、境界トラブルの解決に不可欠な「土地測量」。しかし、その重要性を知らない方も多いのではないでしょうか。

土地測量とは、土地の境界や面積を正確に確定する作業です。境界線が曖昧なまま土地取引を行うと、後々トラブルに発展する可能性があります。また、土地の正確な面積が分からないと、適正な価格で取引できない可能性もあります。

土地測量は、専門的な知識と技術が必要な作業です。そのため、土地家屋調査士などの専門家に依頼するのが一般的です。費用は土地の面積や形状、測量方法などによって異なりますが、一般的には数万円から数十万円程度です。

土地測量は、土地取引を行う際には必ず行うべき作業です。土地測量を行うことで、安心して土地取引を行うことができます。

この記事では、土地測量の種類や費用、依頼先などについて詳しく解説します。土地測量について知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

そもそも確定測量とは何か？

確定測量とは？境界確定の重要性と不動産取引における役割

確定測量は、隣接する土地の所有者全員と立ち会い、境界線を明確にする測量方法です。この測量によって作成される図面は「確定測量図」と呼ばれ、境界線が確定していることを示す重要な書類となります。

確定測量図には、「確定」の文字が含まれており、全ての境界（隣地との境界である民々境界、道路との境界である官民境界）が法的に確定していることを証明します。つまり、境界に関する紛争や不明確な点が解消されている状態を表します。

不動産取引において、境界の明確化は非常に重要です。境界線が曖昧なままだと、後々隣人とのトラブルに発展する可能性があります。そのため、多くの買い手は、安心して不動産を購入するために、確定測量図の提出を売主に求めます。

確定測量図は、単なる土地の測量図ではありません。境界紛争のリスクを低減し、不動産の価値を明確にするための重要なツールです。不動産取引をスムーズに進めるためにも、確定測量とその重要性について理解を深めておきましょう。

確定測量図は不動産取引に必須？ケースバイケースで判断を

不動産売却において、境界を明確にすることは売り主の義務です。通常、境界確定には確定測量図が用いられますが、実は確定測量図がないからといって取引ができないわけではありません。

買い主が納得すれば、確定測量図がなくても売買は可能です。しかし、境界が未確定な物件は買い手にとってリスクとなるため、一般的には確定測量図の提出が求められます。

確定測量図が必要となるケースと不要なケースは以下の通りです。

確定測量図が必要なケース

• 宅地や戸建ての売買: 原則として必要ですが、買い主が納得すれば不要な場合もあります。例えば、官民査定が間に合わない場合でも、「官民査定を省略した現況測量図」で取引できることがあります。

確定測量図が不要なケース

• マンションの売買: 通常、分譲時に境界が確定しているため不要です。
• 公簿売買: 登記簿面積に基づいて取引するため不要です。広大な土地や、測量費用が高額になる場合に採用されます。
• 確定測量図が既に手元にある場合: 分譲地や建売住宅など、購入時に受け取っている場合は不要です。

確定測量は、境界が未確定な土地を売却する場合に必要となります。既に確定測量図がある場合は、改めて測量する必要はありません。

現況測量図と確定測量図の違いとは？境界確定の有無が信頼性の鍵

「現況測量図」は、土地所有者が認識している境界に基づいて測量した図面です。測量自体は正確ですが、隣接地所有者との合意がないため、法的な境界確定の証明にはなりません。

例えば、ハウスメーカーが建物の建築前に土地の状況を把握するために行う測量も、現況測量に該当します。

一方、「確定測量図」は、隣接地所有者との立会いのもと、境界を確定し、境界標を設置した上で作成される図面です。境界確定の証拠となる「境界確認書」も添付されるため、法的な信頼性が高い書類となります。

登記簿に記載された面積（公簿）は必ずしも正確ではないため、近年では土地取引において確定測量を行うケースが増えています。また、土地を分筆する際にも確定測量図の作成が必須となります。

ただし、公道との境界確定（官民境界確定）には時間と費用がかかるため、個人間の売買では隣地との境界確定（民民境界確定）のみで済ませる場合もあります。

地積測量図とは？

土地の面積と境界を明確にする公的書類

「地積」とは土地の面積のことを言います。地積測量図は、その名の通り土地の面積を測量した結果をまとめた図面です。しかし、単なる測量図ではなく、不動産登記法で定められた形式に基づいて作成される公的な書類です。線の太さなどの細部まで規定されており、法的な裏付けを持つ重要な図面といえます。

地積測量図は、道路や隣接地との境界が確定した土地に対して作成されます。測量結果は図面に記載され、土地登記簿に登録されます。つまり、土地の面積と境界を法的に証明する役割を果たします。

※「筆」とは、1つの土地を指す単位。「一筆の土地」とは、土地登記簿上で1つの土地として登録されていることを意味します。

地積測量図には、主に以下のような情報が記載されています。

1. 地番と土地の所在地
2. 地番
3. 基準点の凡例
4. 面積の計算方法
5. 面積の結果
6. 測量年月日

地積測量図の形式は、法改正によって変化してきました。明治時代から始まり、平成17年の法改正以降、現在の形式が定着しています。

不動産取引において、地積測量図は土地の面積と境界を明確にする上で欠かせない情報源です。土地の売買や相続など、様々な場面で活用される重要な書類といえるでしょう。

確定測量図・現況測量図との違いは？地積測量図の特性と使い分け

確定測量図（確定実測図）

• 隣接地所有者の合意のもと、境界を確定し、測量した図面です。
• 記載内容は地積測量図とほぼ同じです。
• 土地の売買にも利用できます。
• 地積測量図との違い: 地積測量図は法務局で誰でも入手できる公的書類ですが、確定測量図は土地所有者が作成するため、紛失すると再作成が必要です。

現況測量図

• 隣接地所有者の合意なしに測量した図面です。
• ブロック塀や水路などの位置が記載されます。
• 土地の売買には利用できません。
• 地積測量図との違い: 境界確定の根拠がないため、法的な信頼性が低く、土地の面積や境界を証明する目的では使用できません。

確定測量図は、地積測量図と同様に境界が明確になっているため、土地の売買に利用できます。一方、現況測量図は境界確定の合意がないため、土地の売買には利用できませんが、建物の建築確認申請など、現況把握の目的では利用可能です。

地積測量図が必須となる3つの場面とは？

地積測量図は、以下の3つの場面で特に重要となります。

1. 土地の売買

土地の売買では、正確な面積と明確な境界を示す地積測量図が必須です。境界が曖昧なままだと、後々のトラブルに繋がりかねません。地積測量図がない場合は、売主が作成する責任があります。買い主の合意があれば、境界が確定している「確定測量図」でも代用可能です。

ただし、古い測量図は測量技術の進歩により誤差が生じている可能性があるため、買い主によっては最新の測量図を求める場合があります。特に高額な土地では、わずかな誤差が大きな価格差を生むことも。そのため、必要に応じて「地積更正登記」を行い、登記簿の面積を修正する必要があります。

2. 土地の分割・統合（分筆登記・合筆登記）

相続などで土地を分割する「分筆登記」や、複数の土地を一つにする「合筆登記」を行う際にも、地積測量図が必要です。境界が曖昧なまま分割すると、隣接地とのトラブルに発展する可能性があるため、事前に境界を明確にすることが重要です。

例えば、親の土地の一部に子が家を建てる場合、分筆登記を行わないと、子の家は不要な土地までローンの抵当権に入れられてしまいます。分筆することで、不要なリスクを避けることができます。

3. 道路や水路の払い下げ

道路や水路は公共物ですが、状況によっては隣接する土地の所有者に払い下げられる場合があります。払い下げを受けた土地は新たに登記が必要となるため、地積測量図を作成しなければなりません。

地積測量図は、土地の権利関係を明確にし、円滑な取引や手続きをサポートする重要な書類です。これらの場面に遭遇した際は、必ず地積測量図の有無を確認し、必要に応じて専門家に相談しましょう。

確定測量図、現況測量図、地積測量図の目的と違い

種類	目的	違い	作成者	境界確定の有無	法的信頼性	不動産取引での利用
確定測量図	土地の境界を明確にし、法的に確定させる	全ての境界（民々境界・官民境界）が確定していることを証明する	土地家屋調査士	有	高い	可能
現況測量図	土地の現状を把握する（境界確定は含まない）	隣接地所有者の合意がないため、境界確定の証明にはならない	土地家屋調査士	無	低い	不可能
地積測量図	土地の面積と境界を法的に証明する	不動産登記法で定められた形式で作成された公的書類であり、法務局で入手可能	土地家屋調査士	条件付き*	中程度	条件付き*

*地積測量図は、境界確定済みの土地に対して作成された場合は境界確定の証明になりますが、そうでない場合は境界確定の証明にはなりません。

まとめ

• 確定測量図: 不動産取引において最も信頼性が高く、境界確定の証明となる。
• 現況測量図: 境界確定はされないが、土地の現状把握に役立つ。
• 地積測量図: 法務局で入手できる公的書類だが、境界確定の有無は作成された状況による。

不動産取引においては、境界確定の有無が重要となるため、確定測量図が最も信頼性が高い書類となります。しかし、現況把握や境界確定済みの土地の面積確認など、状況によっては現況測量図や地積測量図も活用できます。

確定測量にかかる費用は35万円～80万円程度

確定測量の費用は、一般的に35万円から80万円程度が相場となります。

しかし、売却予定の土地が公道や河川など、国や行政が所有する官有地と隣接している場合は注意が必要です。この場合、「官民査定」と呼ばれる境界確認手続きが必要となり、国や行政の確認を得るための費用が追加されるため、総費用は60万円から80万円程度と高額になる傾向があります。

一方、隣接地が全て民有地の場合は、官民査定が不要なため、費用は35万円から45万円程度と比較的抑えられます。

以下に、確定測量の工程別費用内訳の目安を記載します。

工程・作業内訳	大まかな費用
事前調査（公募・各種図面調査、所有権調査、事前現地調査）	6万円～10万円程度
測量業務（現地測量、境界点検証、復元境界標や分筆境界標の設置）	12万円～14万円程度
書類作成（申請添付書類作成、不動産調査報告書作成、測量図、その他書類作成）	2万円～5万円程度
官民有地境界確定（官民有地境界協議、確定申請、官民有地境界立会い、官民有地境界確定書発行）	6万5千円～10万円程度
民有地境界確定（民有地境界立会い、民有地境界確認書取り交わし）	1万8千円程度
登記費用（登記申請、登記完了書類受領）	1万3千円～2万8千円
その他（交通費等）	実費

ただし、依頼先や土地の状況によって費用は変動します。正確な費用は、必ず複数の専門業者に見積もりを依頼し、比較検討するようにしましょう。

不動産売却を検討している方は、まずは不動産会社に相談し、確定測量が可能かどうか、そして費用の目安を確認することをおすすめします。確定測量のみを依頼したい場合は、法務局で紹介を受けることも可能です。

確定測量の流れと期間：6つのステップで完了まで1か月半～3か月

確定測量は、土地家屋調査士に依頼し、完了までにおよそ1か月半から3か月かかります。余裕を持ったスケジュールで進めることが重要です。

以下に、確定測量の大まかな流れと各ステップにかかる期間を示します。

ステップ	作業内容	作業者	おおよその期間
1	土地家屋調査士に測量を依頼	依頼主	1～2日
2	必要な書類を揃える	依頼主、土地家屋調査士	1週間
3	現況測量を実施	土地家屋調査士	2～3週間
4	隣接地所有者と境界確認作業	依頼主、隣地所有者、土地家屋調査士	1か月程度
5	確定測量を実施し、筆界確認書を作成	依頼主、隣地所有者、土地家屋調査士	1か月程度
6	登記を申請	依頼主、土地家屋調査士	–

ステップ4の境界確認作業は、隣接地所有者の都合や境界線の状況によって期間が変動する可能性があります。また、測量する土地の広さや形状、隣接地の本数によっても期間は前後します。

ステップ1：土地家屋調査士への依頼

不動産売買における確定測量は、登記の専門家である土地家屋調査士に依頼することが必須です。

もしあなたが不動産売却を検討中であれば、不動産会社に相談することで、信頼できる土地家屋調査士を紹介してもらえるかもしれません。

確定測量のみを依頼したい場合は、法務局に問い合わせることで、適切な専門家を紹介してもらうことも可能です。

依頼する際には、土地の地番を正確に伝える必要があります。地番は住所とは異なるため、固定資産税納税通知書などで事前に確認しておきましょう。

正式な依頼が決まれば、土地の地番が記載された委任状に記名・捺印することになります。

土地家屋調査士と測量士の違い

土地の測量自体は測量士にも依頼できますが、不動産登記を伴う測量ができるのは土地家屋調査士のみです。逆に、登記を伴わない測量は土地家屋調査士には依頼できませんので、ご注意ください。

ステップ2：必要な書類の準備

確定測量に先立ち、まずは現況測量を実施します。これは、おおまかな境界を確認するための測量です。現況測量に必要な書類は、法務局やオンラインサービスで入手できます。

通常、土地家屋調査士がこれらの書類収集を代行します。これは、常に最新の情報を把握している専門家に任せることで、スムーズな測量実施に繋がるためです。

土地家屋調査士は、法務局で登記簿謄本や公図などの必要書類を取得するだけでなく、役所で公道や河川との境界に関する資料などを収集します。

また、古い測量図や境界確認書など、お手元に保管されている書類があれば、それらも確認してもらうと良いでしょう。過去の資料は、測量をスムーズに進める上で役立つ場合があります。

現況測量に必要な書類

• 公図：土地の区画や形状、地番などが記された地図
• 全部事項証明書（登記簿謄本）：土地や建物の権利関係に関する情報が記載された書類
• 地積測量図：土地の面積や境界線が正確に記された図面
• 建物図面：建物の配置や形状などが記された図面

ステップ3：現況測量の開始

ステップ2で準備した書類を基に、土地家屋調査士が現地で測量を行い、土地の仮境界を定めます。

この現況測量では、基本的に既存の塀やフェンスなどを参考に、目視で確認できる範囲で測量を行います。状況によっては、仮杭を設置する場合もあります。

もしも境界線が明確でない場合は、依頼主が指定した範囲内で測量することも可能です。

現況測量を行う上で重要なのは、隣接する土地に入る許可を得ることです。土地家屋調査士は、測量前に隣地所有者へ挨拶を行い、測量の実施と立ち会いのお願い、そして場合によっては隣地への立ち入りの必要性について説明します。

また、測量対象地が公道や河川に面している場合は、役所へ境界確認申請書を提出し、指示を仰ぐ必要があります。

土地家屋調査士は、これらの調査結果を基に、現況測量図を作成します。この現況測量図は、後の確定測量において重要な資料となります。

ステップ4：境界確認作業

境界確認作業は、隣地所有者の立ち会いのもと、依頼主と土地家屋調査士が協力して行う重要なプロセスです。

現況測量図を基に、土地家屋調査士が現地で仮境界を示し、隣地所有者との間で境界の位置について合意を得ることが目的です。

現況測量図が完成したら、隣地所有者と日程調整を行い、境界確認の日時を決定します。

もし土地が公道や河川などに面している場合は、必要に応じて行政の担当者にも立ち会ってもらう必要があります。これは、公有地との境界を明確にするためです。

境界確認作業は、後々のトラブルを避けるためにも、慎重に進める必要があります。

ステップ5：確定測量の実施と境界確認書の作成

境界確認が完了すると、いよいよ確定測量へと移ります。確定測量では、以下の手順で境界を確定し、法的な裏付けのある図面を作成します。

1. 仮杭から永久杭へ: 境界確認で合意に至った境界線上に、仮杭から恒久的な境界標へと交換します。これにより、物理的に境界が明確になります。
2. 詳細な確定測量図の作成: 境界確認で確定した境界線を基に、正確な座標、面積、境界標の種類などを詳細に記した確定測量図を作成します。この図面は、法的な効力を持つ重要な書類となります。
3. 境界確認書の捺印: 作成された確定測量図の内容を、依頼主と全ての隣地所有者が確認し、合意の上で「境界確認書」に捺印します。これは、境界について全ての関係者が同意したことを証明する書類です。
4. 行政への提出と境界確認証明の取得: 確定測量図と境界確認書などを管轄の行政機関に提出します。審査を経て、境界確認証明が発行されます。これにより、確定測量図は法的に認められた正式な書類となります。
5. 正式な境界標の設置: 確定測量図が認定された後、耐久性のある材質で正式な境界標を設置します。境界標は、境界の位置を明確に示すだけでなく、土地の所有権を証明する重要な役割を果たします。

これらの手順を経て、確定測量は完了となります。

ステップ6：登記申請 – 土地の情報を最新化

確定測量の結果、土地の登記簿に記載されている面積と実際の面積に差異がある場合は、土地家屋調査士に地積更正登記を申請します。

地積更正登記は、土地の面積に関する情報を修正し、法務局に保管されている地積測量図を最新のものに更新するための手続きです。

この申請には、土地家屋調査士への委任状、確定測量図、境界確認書の3点が必須となります。

地積更正登記が完了すると、登記簿上の面積が正しい数値に修正され、確定測量図が新しい地積測量図として法務局に備え付けられます。

これにより、土地の売買取引における法的な安全性が高まり、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。

越境が発覚した場合の対応

境界確定測量によって、これまで曖昧だった境界線が明確になることで、思わぬ越境問題が浮上する場合があります。

境界が確定する前は、境界線が曖昧だったために問題視されていなかった越境が、境界確定によって明確になり、トラブルに発展するケースもあるのです。

もし越境が発覚した場合、通常は隣地所有者との間で「越境の覚書」を締結します。これは、越境物の所有権や是正方法など、越境に関する取り決めを文書化したものです。

確定測量図を作成する際には、通常、隣地所有者との間で「筆界確認書」と呼ばれる書面を締結します。これは、双方で境界線を合意したことを確認するための書類です。越境がある場合は、この筆界確認書と同時に越境の覚書も締結するのが一般的です。

筆界確認書と越境の覚書は、どちらも実印で締結することが通常であり、買い主への引き渡しが必要な重要な書類となります。

越境問題は、早期に発見し、適切な対応をとることで、後のトラブルを未然に防ぐことができます。

まとめ：確定測量が必要なケースと不要なケースを見極めよう

この記事では、不動産売買における確定測量について解説しました。

確定測量図は、隣地や道路との境界が全て確定していることを示す重要な書類です。しかし、全ての不動産取引で必須というわけではありません。

• 確定測量が必要なケース: 買主が境界確定を求める「実測売買」の場合。
• 確定測量が不要なケース: 登記簿面積で取引する「公簿売買」や、境界確定済みのマンション売却の場合。

地積測量図は法務局で入手できますが、境界が確定しているとは限りません。確定測量図は、土地家屋調査士に依頼して作成します。費用は50万円から100万円程度、期間は場合によっては半年以上かかることもあります。

不動産売却を検討している方は、まずご自身の土地に確定測量図があるか確認しましょう。もしなければ、売却方法や買い主の意向を踏まえ、確定測量の必要性を判断し、余裕を持って準備を進めることが大切です。