事前に調べておけばよかった。失敗しないお家探しの基本を紹介します!(中古マンション編)

不動産記事特集

中古マンション購入時に失敗しないためのポイントをわかりやすく解説します。災害リスクの確認から資金計画、物件の市場価格の把握、資産価値を維持するコツまで、購入前に知っておきたい基本を網羅。安全で賢い住まい選びを実現するための必読ガイドです。

意外と見落としがちな災害リスク

中古マンションを選ぶ際には、災害リスクへの配慮も重要です。日本は地震や洪水といった自然災害が発生しやすい国であるため、物件の選択にあたり、これらのリスクを念入りに検討することが欠かせません。地震大国である日本では、いつどのような災害が起こるか予測できないため、事前にリスクを理解し、納得のいく物件を見つけることが重要です。立地や内装の魅力だけでなく、万が一の災害に備え、安心して生活できる物件選びを心がけましょう。

災害リスクはハザードマップで確認する

中古マンション探しにおいて、災害リスクの確認は欠かせません。このリスクを可視化するための重要なツールがハザードマップです。ハザードマップは、自然災害による被害予想地域を地図上に示したもので、洪水、土砂災害、津波、地震、火山災害など、日本で起こりうるさまざまな自然災害の被害範囲を予測します。また、避難経路や避難所、防災関連施設の情報を提供する防災マップとは異なりますが、両者は災害時の安全確保に役立つ情報を提供します。

国土交通省のポータルサイトには、地域ごとのリスクを詳細に調べることができる「わがまちハザードマップ」と、複数の災害リスクを一覧できる「重ねるハザードマップ」があります。特定の住所を入力することで、洪水や土砂災害、津波のリスクを含む、さまざまな災害情報を重ねて表示することができる「重ねるハザードマップ」は、複合的な災害リスクの把握に役立ちます。一方、地域固有の詳細なリスクを知ることができる「わがまちハザードマップ」は、各自治体が提供する情報に基づいており、避難経路や避難所情報も網羅しています。

災害リスクの確認には、まず「わがまちハザードマップ」で地域固有の情報をチェックし、その後「重ねるハザードマップ」で広範なリスクを確認するという手順が推奨されます。これにより、中古マンション選びにおける災害リスクの総合的な理解が可能となり、より安全な住環境の選択に役立ちます。

特に注意すべき災害は2つ

中古マンション探しで見落としがちな災害リスクに対処するため、特に注目すべき2つのポイントがあります。これらは災害時の安全を確保する上で重要な要素となります。

  1. 耐震基準の確認 耐震性は、地震が頻発する日本においてマンション選びにおける最も重要な要素の一つです。1981年6月1日に耐震基準が更新されたため、この日以降に建築確認を受けた建物は、新しい耐震基準に基づいて建設されています。これは、建物が一定の地震力に耐えうる能力を有していることを意味し、安全性が高いと考えられます。物件選びでは、1981年以降に建設された建物を優先的に検討し、該当しない場合も、地域のハザードマップを参照してリスクを確認したり、避難経路や地域の防災設備が整っているかどうかをチェックすることが推奨されます。
  2. 部屋の海抜高さの確認 洪水や津波のリスクに対する防災対策として、海抜の高い部屋を選ぶことが有効です。特に水害のリスクが高い地域においては、マンションの階層を選ぶ際に高層階を優先することで、水害からの安全を高めることができます。これは、同じ建物内でも階層によってリスクが異なるため、より安全性を求める場合に重要な選択基準となります。

これら2点に注目することで、災害リスクに強い中古マンション選びが可能になります。安全性を考慮した上での物件選びは、安心して生活するための重要なステップです。

資金計画を立てておかないと危険!

毎月の返済額は月収の25%以下に抑える

中古マンション購入における資金計画は、将来的な財政的な負担を避けるために非常に重要です。購入後に経済的な困難に直面しないよう、現実的な資金計画を立てる必要があります。資金計画を策定する際の核心となるのは、「毎月の返済額が無理なく支払えるかどうか」を見極めることです。ここでポイントとなるのが、現在支払っている家賃を毎月の返済額の基準として用いる際の注意です。

現在の家賃を返済額の目安として参考にすることは一見合理的に思えますが、中古マンション購入後は管理費や修繕積立金、さらには固定資産税などの追加費用が発生します。これらの費用を考慮せずに家賃と同等の返済額を設定すると、実際には財政的に圧迫されることになりかねません。

一般的に推奨されているのは、月収の25%以下を住宅ローンの返済額とすることです。これは、収入に対して返済負担が過大にならないように配慮された指標です。具体的には、年収の48分の1以下の金額を返済額の目安として設定すると良いでしょう。

この基準を踏まえ、返済額を設定する際には、返済期間や金利も含めた総合的な検討が必要です。無理のない範囲での資金計画を立てることが、中古マンション購入における成功への第一歩となります。安心して長期にわたり支払い続けられる返済額を見極め、賢明な資金計画を立てましょう。

購入の諸費用は6%から9%と考えよう

中古マンション購入を検討する際、資金計画に加えて重要な考慮事項が「諸費用」です。これには購入に際して必要となる手数料や税金など、様々な費用が含まれます。中古物件の場合、これらの諸費用は物件価格の約6~9%に相当するとされており、新築物件に比べてやや割高になります。

諸費用は一般に住宅ローンの融資範囲外であるため、購入資金に加え、これらの費用に対応するための現金を別途用意する必要があります。もっとも、特定の条件下では「諸費用ローン」を利用することが可能ですが、この場合、通常の住宅ローンに比べて金利が高めで追加の手数料が発生することが一般的です。そのため、可能な限り現金での支払いが推奨されます。

購入を検討しているマンションの取引金額が大きいほど、諸費用も高額になるため、これらの費用を事前に計算し、資金計画に組み入れることが極めて重要です。正確な諸費用の見積もりを行い、購入プロセスを進める際の財政的な余裕を確保することで、スムーズなマンション購入が可能となります。

諸費用の内訳

中古マンションを購入する際の初期費用には、「頭金」と「諸費用」が含まれます。頭金は、購入価格の一部を現金で先に支払う金額で、通常は物件価格の10%から20%程度を想定します。一方で、諸費用は購入に伴う追加の費用で、具体的には以下のように分類されます。

  • 申込証拠金: 新築マンション購入時に不動産会社へ支払う初期費用で、数万円程度が一般的です。
  • 手付金: 売買契約時に売主へ支払う金額で、通常は売買価格の約10%です。
  • 印紙税: 契約書に必要な収入印紙を購入する費用です。
  • 仲介手数料: 不動産取引を仲介した不動産会社への報酬で、売買価格に応じて算出されます。
  • 固定資産税・都市計画税: 物件の前所有者が支払い義務のある税金を日割りで清算します。
  • 登記費用: 物件の登記に関わる費用で、登録免許税と司法書士への手数料が含まれます。
  • ローン借入費用: 住宅ローンを組む際に発生する各種手数料です。
  • 修繕積立基金: 新築マンション購入時に支払うことが多い、将来の大規模修繕に備えた基金です。

新築マンションの諸費用は物件価格の3%から5%、中古マンションでは6%から9%が目安です。中古マンションの場合、仲介手数料が追加されるため、諸費用が新築に比べて高くなる傾向があります。これらの初期費用を購入資金計画に含めることで、購入後の財務計画に無理がないようにすることが大切です。購入可能な価格帯の検討には、これらの費用を総合的に考慮する必要があります。

高いのか安いのか?物件の市場価格を知るには

公に開示されているデータベースで調べる方法

中古マンションの市場価格を知るためには、公開されているデータベースを活用する方法が有効です。特に、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」は、過去の不動産取引記録を四半期ごとに公開しており、物件のエリア、築年数、広さ、そして成約価格など、詳細な情報を確認できます。これにより、希望する条件に近い物件の成約事例を参照することで、現在の市場価格の傾向を掴むことが可能です。

加えて、「レインズマーケットインフォメーション」サービスも利用価値が高いです。このサービスは、国土交通大臣指定の不動産流通機構によって運営されており、不動産取引の実例を基にした詳細な市場データを提供しています。利用者は過去の取引事例を調べることができ、特定の条件にマッチする中古マンションの価格変動を時系列で追跡することが可能です。

これらの公的データベースを利用することで、購入希望の中古マンションが適正価格であるかどうかの判断材料を得ることができます。市場の動向を把握することは、中古マンション購入時の重要なステップの一つであり、より確かな購入決定に繋がります。

不動産情報ポータルサイトで調べる

中古マンション購入時に相場情報を収集する際には、不動産情報ポータルサイトが大変有用です。これらのサイトには、市場価格の把握に役立つ多彩なツールが装備されています。

例えば、リクルート社の「suumo」やLIFULL HOME’Sの「価格相場」機能を使用することで、希望する地域や駅名を指定して瞬時に中古マンションの平均価格を確認できます。このツールは、特定のエリアにおけるマンション価格の概況を把握するのに役立ちます。

また、LIFULL HOME’Sの「プライスマップ」という機能を利用すれば、地図上で具体的な物件の位置を選択することにより、その物件の推定価格をチェックできます。

これらのツールを活用することで、購入を検討している中古マンションの価格が適正範囲内にあるのか、また他の物件と比較してどのような位置付けにあるのかを効率的に調査することが可能です。購入前にこれらの情報をしっかりと把握しておくことは、賢明な購入決定に繋がります。

資産価値の下がらない不動産を選ぼう

資産価値の高い中古マンションとは

中古マンション購入時に資産価値を重視する考え方が年々増加しています。多くの人が当初は永住を考えていますが、ライフスタイルの変化により将来的に売却する可能性もあるため、資産価値の高さは無視できない要素です。

資産価値の決定要因には複数ありますが、立地の良さや物件の管理状態が主要な影響を与えます。また、エリアの人口動態も重要で、人口が多く活気のある地域の物件は、将来的に価値が下がりにくいとされています。適切な立地選びには、国立社会保障・人口問題研究所のデータなどを参照すると良いでしょう。

物件の管理状態をチェックする際は、ゴミ出し場の清潔さや駐輪場の整備状況など、目に見える部分も重要な判断基準となります。また、管理組合の運営状況も資産価値に影響するため、不動産仲介会社を通じて管理会社に問い合わせることも有効です。

リノベーションについては、特に水回りの改装には慎重さが求められます。流行りのリノベーションも魅力的ですが、過度な改装は将来の売却時に買い手を見つけにくくするリスクがあります。配管の複雑化や劣化の進行、購入希望者の好みとのミスマッチなど、様々な問題が発生する可能性があるため、リノベーションは計画的に行うことが推奨されます。

中古マンション購入時には、これらのポイントを念頭に置きながら、長期的な視点で資産価値を維持できる物件選びを心がけましょう。

将来的に売却する可能性も踏まえて、客観的に物件を判断しよう

中古マンション購入時、立地の選択はただ自分の好みを満たすだけでなく、将来の売却や賃貸への対応も視野に入れた選択が求められます。立地は、マンションがどの地域にあるか、都心や駅からのアクセス、周辺環境などを指し、これらの要素は日常生活の便利さだけでなく、物件の資産価値にも大きく影響します。

優先すべき立地の条件は、個々人の生活スタイルや家族構成によって異なります。都心の利便性を重視するか、自然に囲まれた郊外の静かな環境を求めるか、駅からの距離はどの程度が許容範囲かなど、自分のライフスタイルに合った条件を事前にリストアップしましょう。また、周辺の騒音レベルや自然災害のリスクも、ハザードマップを参照するなどして、事前に確認することが重要です。

しかし、人生は予測不可能な変化に富んでいます。転職や転勤、家族構成の変化などで住み替えや売却を余儀なくされることもあり得ます。そのため、将来性を考慮して、一般的に需要が高いとされる条件を備えた立地を選ぶことが賢明です。駅近であること、生活に必要な施設が周辺に充実していることなどは、多くの人にとって魅力的な要素です。

立地を選ぶ際は、自分だけでなく、将来的にこのマンションに住むかもしれない他人の視点も考慮し、幅広いニーズに応えられる場所を選ぶことが、長期的な資産価値の維持につながります。

住環境・管理体制が資産価値に影響を与える

住環境・管理体制は内見時に確認する

中古マンション購入時、資産価値を大きく左右する要素として、周辺環境と管理体制の良さが挙げられます。良好な管理体制と住環境は、物件の魅力を高め、将来的な売却価格にもプラスの影響を与えます。一方で、管理が行き届いていない物件や騒がしい周辺環境は、資産価値を下げる原因になり得ます。

物件情報を提供する不動産会社やインターネット上の情報だけでは、周辺環境や管理体制の実情を完全には把握できないことが多いです。そのため、実際に物件を訪れ、自分の目で確認することが重要です。内見時にチェックすべきポイントは以下の通りです

内見時のチェックポイント

中古マンション購入時の内見では、多くのポイントを細かくチェックする必要があります。これには、マンションの外観や共用部分の状態、居住空間の細部に至るまでの確認が含まれます。以下に重要なチェックポイントを整理しました。

  1. 外回りの確認:
    • 建物の外壁にひび割れがないか。
    • 外壁の塗装状態。
    • 階段部分の安全性。
    • 周囲の建物からの影響(日当たりなど)。
  2. 玄関部分の点検:
    • ドアの開閉や施錠のスムーズさ。
    • ドアホンの機能性。
    • タイルの状態。
  3. 居室・廊下のチェック:
    • 床のきしみや床鳴り。
    • フローリングの状態。
    • 壁紙の状態。
    • 窓やドアの機能性。
    • 収納スペースの状態。
  4. 水回りの検証:
    • キッチン、洗面台、トイレ、浴室の固定具合。
    • 換気扇や給湯器の動作確認。
    • 排水管の水漏れチェック。
  5. その他の確認ポイント:
    • 室内の清掃状態。
    • バルコニーの状態。
    • エアコンの室外機配置。
    • 共用部分の管理状態。

さらに、トラブル予防の観点から、以下の情報も確認することが推奨されます。

  • 過去に発生した住民間のトラブルの有無。
  • ペット飼育やその他のマナー違反の状況。
  • 管理費や修繕積立金の滞納状況。
  • 空き家率や賃貸率。
  • 建替えの検討状況。

これらのポイントを丁寧にチェックすることで、マンションの実際の状態を把握し、資産価値の高い物件を選ぶための重要な情報を得ることができます。購入後のトラブルを避けるためにも、内見時の細かな確認が非常に重要です。

不動産会社選びの重要性

中古マンションの購入にあたっては、適切な不動産会社の選択が成功の鍵を握ります。新築の場合はディベロッパーとの直接取引が主ですが、中古の場合は物件探しから契約まで不動産会社の仲介が必須となり、その選び方は購入経験の質に直結します。

適切な不動産会社を見極めるためのポイントは以下の通りです。

  1. 丁寧なヒアリング: 自身のニーズや希望を丁寧にヒアリングし、理解しようとする姿勢があるか。
  2. 圧力のない判断促進: 物件選びや購入の決断に際して、不当な圧力をかけず、十分な検討時間を与えてくれるか。
  3. 現実的な予算提案: 顧客の予算内で最適な物件を提案し、無理な負担を勧めない。
  4. 情報の透明性: 物件の良い点だけでなく、懸念点やネガティブな情報も隠さずに伝える。
  5. 徹底した事前調査: 物件や周辺環境に関する詳細な情報を事前に収集し、提供してくれる。

これらのポイントは、不動産会社だけでなく、担当する営業担当者の資質にも依存します。担当者との相性が合わない場合や、サービスに満足できない場合は、担当者の変更や別の不動産会社への相談も検討するべきです。信頼できる不動産会社との協力関係が、中古マンション購入の成功には不可欠です。

契約から決済・引渡しまでの流れを理解しよう

重要事項説明書

中古マンション購入のプロセスでは、物件選びだけでなく、売買契約から引渡しに至るまでの手続きへの注意も非常に重要です。ここでは、特に注意が必要な「重要事項説明書」の確認ポイントについて解説します。

重要事項説明書の徹底チェック: 不動産取引では、契約成立前に宅地建物取引士が行う「重要事項説明」が法律で義務付けられています。この説明には、マンションの物理的状態、取引条件、管理費や共益費の詳細、専有部分と共用部分の使用規則など、契約に関わる重要な内容が含まれます。

国土交通省のデータによると、不動産取引に関するトラブルの多くは、この重要事項説明に関する問題から発生しています。契約書への署名・押印は、説明された重要事項全てに同意したことを意味するため、説明書の内容は細部にわたって確認する必要があります。

事前の書面確認の推奨: 重要事項説明の内容は、説明会当日ではなく、事前に書面で入手することが可能です。当日に内容を把握しようとすると、見落としが生じやすくなりますので、事前に入手し、十分に時間をかけて確認することをおすすめします。

この段階で疑問点や不明点があれば、契約前に不動産会社や宅地建物取引士に質問し、納得がいくまで解消しておくことが重要です。中古マンション購入は大きな買い物ですから、後で後悔しないためにも、契約に至る過程のすべてのステップにおいて慎重なチェックが求められます。

中古マンションの購入には手付金が必要です

中古マンションの売買契約締結時には、手付金の支払いが必須です。手付金は、売買契約の成立とその履行の意志を示す重要な証拠であり、物件価格の5%から10%程度が一般的な相場です。

手付金支払いのタイミングが重要であり、特に注意すべきは、この支払いが多くの場合、住宅ローンの承認前に行われるという点です。契約が無事に完了すれば、手付金は購入代金に充てられるか、または返還されます。しかし、この段階ではまだ資金計画の初期段階にあるため、手付金を現金で準備しておく必要があります。

購入プロセスをスムーズに進めるためには、手付金を含めた初期費用を予め確保しておくことが重要です。これにより、資金計画に余裕を持たせ、予期せぬトラブルを避けることができます。資金計画を立てる際には、手付金の準備だけでなく、諸費用や追加費用にも目を配り、十分な自己資金を用意しておくことが賢明です。

住宅ローンの手続きを決済までに進めておく

中古マンション購入時に住宅ローンを利用する際、契約成立後のローン手続きは購入プロセスの重要なステップです。売買契約が締結された後、金融機関による本審査が行われ、これが承認されると融資が実行されます。このプロセスは、物件の引渡し前に完了していなければならず、残金決済のタイミングで購入代金の残額を支払うことになります。

残金決済は、手付金を含む既に支払った金額を購入代金から差し引いた後の金額を清算するもので、この時点で住宅ローンの融資が正式にスタートします。契約日から引き渡し日までの間には、住宅ローンの本審査の通過、融資条件の最終確認、そして融資実行に至るまでの手続きを完了させる必要があります。

この間には、不動産登記や火災保険の加入など、他にも複数の手続きが必要です。そのため、時間的な余裕を持って計画的に手続きを進めることが重要です。不動産会社や金融機関の指示に従い、スムーズな手続きを心がけましょう。また、何か疑問や不明点があれば、早めに不動産会社の担当者や金融機関に相談し、問題がないように確認を取ることが大切です。これにより、引き渡し日に向けての準備を適切に進め、安心して物件を引き渡し受けることができます。

まとめ

中古マンションの購入には主に本ブログで記載した注意事項がありますが、もちろんこれ以上に不動産個別事情により確認すべきポイントは多岐に渡ります。例えばリノベーションを前提とする場合にはお望みのプランを叶えられるマンションの構造や間取りになっているのかなど、個別の特性をよく見極めなければいけません。希望のプランや目的に沿った不動産会社選びやインターネットなどでの情報収集をしっかりと行うことが、後悔しないお家選びにつながります。

泉俊佑

Sity,Inc.代表の泉俊佑です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「瑕疵プロパティ買取ドットコム(瑕疵プロ)」の運営者も務めています。宅地建物取引士。

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