なぜ仲介手数料が無料になるのか？不動産仲介の仕組みとは

物件探しをしていると、仲介手数料が無料の物件に出会ったことがあるのではないでしょうか。この記事では、不動産取引における仲介手数料が無料になる状況を解説しています。仲介手数料の基本、無料になる理由、そして無料サービスを提供する物件や不動産会社選びに際しての注意点について詳しく説明します。不動産取引を検討する際に、仲介手数料がどのようにして無料になり得るのか、そしてそのメリットとデメリットを理解することは非常に重要です。

不動産の仲介手数料について

仲介手数料とは？

仲介手数料は、不動産仲介業務に対する報酬を意味します。

不動産仲介業務には不動産の賃貸借の仲介と、売買の仲介があります。

賃貸物件の契約過程で必要とされる賃貸借及び売買契約の法的な手続きを含む、利害関係者の間の円滑な取引を支援する役割があります。不動産会社は、双方が直面する可能性のあるトラブルを未然に防ぎつつ、契約が適切に進行するよう仲介します。

さらに、利用者の要望に応じた物件の検索や内見の手配など、賃貸契約に至るまでのサポートも提供します。そのため、仲介手数料は、これらのサービスとサポートを受けるための対価と考えることができます。

仲介手数料の目安

賃貸と購入の場合での仲介手数料の金額は地域や不動産会社の方針によって異なりますが、一般的な目安を以下に示します。

賃貸の場合

賃貸物件の仲介手数料は、法律で定められた上限が存在します。賃貸物件の場合、この上限は「家賃1ヶ月分＋消費税」とされており、これが仲介手数料の最大許容額となります。

購入の場合

不動産購入の場合、仲介手数料は物件価格に基づいて計算されます。一般的な計算方法は、「物件価格の3%＋6万円＋消費税」です（仲介手数料の上限が設けられている場合もあります）。

仲介手数料が無料になる理由

賃貸の場合

賃貸契約における仲介手数料が無料となる背景には、不動産会社が貸主から広告費や業務委託料という形で収益を確保している実態があります。このシステムでは、仲介手数料を借主から直接徴収しない代わりに、貸主からの支払いを収益源としています。仲介会社は物件の宣伝や管理業務の委託により利益を得る仕組みが確立されています。

法律により、賃貸物件の仲介手数料は家賃の1ヶ月分までと制限されているため、仲介会社は広告費や業務委託料を収入源として重視します。市場調査によれば、入居者を募集している物件の約半数近くで、貸主から仲介会社への支払いが発生しています。

購入の場合

売主側の仲介手数料が無料の場合

不動産の購入において、売主側の仲介手数料が無料となるケースが多くあります。

これは、不動産会社が売主から売却を依頼され、その物件の買主を自分たちで見つけ出した場合に適用されることが多いです。つまり、不動産会社は買主から仲介手数料を受け取ることで収益を上げます。

また、買主が他の不動産会社を通じて物件を見つけた場合、仲介手数料が半額になる場合があります。このように、仲介手数料が無料になるか、あるいは割引されることをアピールポイントとして、不動産会社は広告を行います。

この戦略の背景には、不動産会社が新しい売却依頼を獲得するための競争があります。売却依頼を受けることは容易ではないため、手数料の割引などの特典を提供することで、売主からの依頼をより多く集めようとするわけです。

買主側の仲介手数料が無料の場合

不動産の購入において、買主側の仲介手数料が無料になることがありますが、これは主に売主が不動産業者である場合がほとんどです。

特に新築の建売住宅などでは、仲介手数料が無料となるケースが多くみられます。その理由は、不動産業者が売主の場合、仲介手数料とは別に仲介会社に対してインセンティブが支払われるためです。

上記で記載した通り、仲介手数料の上限は売却価格の3%プラス6万円（売買価格が400万円を超えるケース）と定められています。しかし、実際には業務委託料や広告料といった別の名目で、仲介手数料に相当する額を売主が仲介会社に支払っている場合があります。これにより、仲介会社は買主から直接仲介手数料を受け取らなくても、売主からの支払いを通じて収益を得ることができるのです。

仲介手数料無料物件のデメリットとは？

物件に関する注意点

家主が仲介手数料を払ってでも借りてもらいたいと思っている場合、その家には何かしらの欠点がある可能性があります。たとえば、家賃が周りの家と比べて高い可能性や、場所が便利でない、部屋の条件が良くないなどの可能性が考えられます。

そのため、仲介手数料無料の物件を検討する際は、同じエリアの類似物件と比較してみることが重要です。不動産情報ポータルサイトなどを利用して、同じ立地や間取り、設備を持つ物件の家賃を比較検討することで、その物件が市場価格と比べて適正な家賃であるかどうかを判断することができます。

不動産会社に関する注意点

仲介手数料無料の物件を探す時、不動産会社のサービスについても気を付ける必要があります。仲介手数料は、不動産会社が提供するサポートの対価です。手数料が無料だと、そのサポートが十分でないことがあるかもしれません。また、手数料は無料でも、書類作成費として別途料金を取られることもあります。

この書類作成費は、実質的には仲介手数料と同じようなものです。そのため、単に「仲介手数料が無料だから得だ」とすぐに思わず、契約にかかる全ての費用をよく確認することが大切です。全体のコストを把握して、本当にお得なのか判断しましょう。