東京都23区内のワンルーム条例とは何かを解説します!

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ワンルーム条例とは何か?

ワンルームマンション条例とは、各自治体が設ける地域ごとの建築規制のことで、その名称や内容は地域によって異なります。この条例は主に、狭い住戸が集中することによる住環境の悪化を防ぎ、健全な住宅供給を促すことを目的としています。例えば、千代田区では「千代田区ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱」があり、大田区では「地域力を生かした大田区まちづくり条例」、港区では「港区単身者向け共同住宅の建築及び管理に関する条例」といった形で条例が設定されています。

これらの条例は一見、特定の間取りにのみ適用されるように思われがちですが、実際には「専有面積」が重要な基準となります。たとえば、「1K」や「1LDK」、「2LDK」などの間取りでも、専有面積が一定以下であればワンルームマンションとみなされる可能性があります。この基準は自治体によって異なり、例えば東京都文京区では40㎡未満の住戸が単身者向けのワンルームマンションとして規制の対象になることがあります。

このような条例は、単に単身者向けの住宅供給を規制するだけでなく、寄宿舎(シェアハウスを含む)のような共同住宅に対しても適用されることがあります。その目的は、過密な住宅環境を防ぎ、住民の生活品質を保護することにあります。

新たに家を建てる際や不動産投資を検討する際には、このような地域ごとのワンルームマンション条例をしっかりと理解し、計画段階から適切な対策を講じることが重要です。条例に違反すると、建築許可が下りない、または後から改修を余儀なくされるなどの問題が生じる可能性があります。そのため、事前に地域の条例を確認し、設計計画を進める際には自治体の指導を受けることが望ましいでしょう。

ワンルーム条例の主な規制内容

ワンルームマンション条例には、住環境の質を保持し、住民の生活を守るための様々な規制が設けられています。新たに住宅を建築する際や不動産投資を検討する際には、これらの規制を理解し、遵守することが重要です。以下では、ワンルームマンション条例の主な規制内容を5つ紹介します。

  1. 最低住戸面積:ワンルームマンションを建築する際には、一定の最低住戸面積を満たす必要があります。この規制は、住戸が過小になることを防ぎ、住民の居住環境を保護するために設けられています。面積の基準は自治体によって異なるため、事前に確認が必要です。
  2. ファミリー住戸の設置:ワンルームマンションの建築プロジェクトでは、ファミリー向けの住戸を一定比率で設置することが求められる場合があります。これは、単身者向けの住宅ばかりが集中することによるコミュニティの偏りを防ぐためです。
  3. 管理人の設置:共同住宅の管理を適切に行うため、管理人を設置することが義務付けられている場合があります。管理人は住民の安全や共有部分の維持管理、トラブル時の対応などを担います。
  4. 駐車場台数の確保:住宅建築においては、住民の車両を収容するための駐車場を一定数確保することが求められます。この規制は、周辺道路の混雑を避け、住民の利便性を高めるために重要です。
  5. その他の規制:上記の規制の他にも、地域の特性や政策に応じて、光の取り入れ、通風、防火、防犯、緑化など、様々な側面からの規制が設けられています。これらは、住宅地としての質を高め、住民が快適に生活できる環境を整備するために必要です。

最低住戸面積

ワンルームマンション条例の中で、最低住戸面積の規定は、賃貸住宅の品質と生活環境の保護を目的としています。この規制は、ワンルームマンションやアパートの各住戸が一定の広さを確保することを義務付けており、住宅供給の質を維持するために重要な役割を果たしています。

最低住戸面積の設定は、収益性を追求する賃貸経営に対して、適切なバランスを保ちながら、住民の快適な居住空間を確保するためのものです。確かに、面積を小さくすることで賃料単価を上げることが可能ですが、この規制により、過小な住戸による居住環境の劣化を防ぐことができます。

特に、東京23区をはじめとする都市部では、最低住戸面積が25平米に設定されている場所が多く、これは都市部での快適な居住空間を保つための基準となっています。しかし、渋谷区のように28平米と設定している自治体もあり、地域によって最低基準に若干の違いがあることを理解しておく必要があります。

この規制は、特に人気の高い住宅地では、賃貸物件の供給に影響を与える可能性があります。例えば、渋谷区では最低住戸面積が他の区よりも広いため、同じ賃料でより広い住戸を提供する必要があり、これが結果として賃料単価の低下に繋がります。しかし、これは同時に住民にとってより広い居住空間を確保することができるという利点もあります。

ファミリー住戸の設置

ファミリー向け住戸の設置義務は重要な規制の一つです。この規制は、単身者向けの小規模な住宅だけでなく、家族向けの住宅供給も考慮に入れることで、住宅市場のバランスを保ち、地域社会の多様なニーズに応えることを目的としています。

具体的には下記のようなファミリー向け住戸の設置を促すため、住戸の総戸数が20ー30以上(各地域の条例により増減します)となる場合においては、ファミリー向け住戸(専有部の面積が40平米以上)の専用面積の合計が全戸数の専用面積の合計に対して1/3以上となるように設定することなどが求められています。

具体的には、ファミリー住戸の設置が必要な戸数は自治体やプロジェクトの規模によって異なりますが、一般に物件の規模が大きくなるほど、設置義務のあるファミリー住戸の数も増えます。これは、大規模な開発が行われる際に、単身者向けの住宅だけでなく家族向けの住宅も適切に供給することを促すための措置です。

管理人の設置

ワンルームマンションの建設や運営において、管理人の設置は重要な役割を担います。ワンルーム条例によっては、管理人の設置を義務付ける自治体も存在し、これは住民の生活の質の向上や、安全・安心な居住環境の確保を目的としています。管理人の配置は、物件の規模によって要件が異なることが一般的であり、特に大規模な賃貸マンションではより厳格な基準が設けられている場合が多いです。

管理人の存在は、日常の運営管理はもちろんのこと、緊急時の対応や住民からの問い合わせ対応、共用部分の維持管理など、幅広い業務を担います。このため、管理人を配置することは、賃貸マンションの品質を維持し、住民にとって魅力的な居住空間を提供する上で非常に重要です。しかし、管理人を雇用することは人件費などのコスト増加を意味し、経営者や開発者にとっては賃貸経営の収益性に影響を与える要因となり得ます。

例えば、管理人配置の義務化は、賃貸マンションの運営コストを上昇させる可能性がありますが、これは住民の満足度や安全性の向上に寄与し、長期的には物件の競争力強化や空室率の低下に繋がると考えられます。したがって、管理人の設置は短期的なコスト増に対する投資と捉え、賃貸マンションの価値を高めるための重要な施策の一つとして位置付けることが重要です。

駐車場台数の確保

ワンルームマンションにおける駐車場台数の確保は、住宅地域における交通手段の多様性と住民の利便性を高める上で重要な役割を果たします。多くのワンルーム条例では、駐車場の台数に関する明確な基準を設けており、これは物件の立地や敷地の広さ、住宅の密度などに応じて異なります。敷地が限られている場合、十分な駐車スペースを確保することは特に挑戦的な課題となり得ます。

平置き駐車場の設置が困難な狭小な敷地においては、機械式駐車場の導入が一つの解決策となります。機械式駐車場は、限られたスペースを効率的に利用することができるため、狭い土地でも必要な駐車台数を確保することが可能です。しかし、その導入には高額な建築費用が伴い、賃貸マンションの初期投資コストを増加させることになります。これは、プロジェクトの収益性に影響を及ぼし、賃貸経営における経済的な負担となる要因の一つです。

駐車場台数の確保に関する条例は、地域によって異なる規制が設けられています。例えば、特定の地域では、物件の規模や立地に応じて、建物内に設けるべき駐車台数が定められています。このような規制は、周辺地域の交通状況や住民の生活スタイルを考慮した上で、適切な駐車スペースを提供することを目的としています。

その他の規制

ワンルームマンションに関する条例には、自治体ごとに様々な追加規制が設けられており、これらは賃貸マンションの設計や建築において考慮すべき重要な要素です。以下は、一般的に見られる追加の規制の例です。

  1. 一定面積の緑地の確保:居住環境の質を向上させるため、敷地内に一定面積の緑地を確保することが求められます。
  2. 壁面後退距離:隣接する建物や道路からの距離を保つため、建物の壁面は一定の後退距離を保持する必要があります。
  3. 集会室または多目的室の設置:住民の交流の場を提供するため、集会室や多目的室の設置が求められることがあります。
  4. バリアフリー仕様:高齢者や障害者も利用しやすいよう、バリアフリー設計が求められます。
  5. 防災備蓄倉庫の設置:災害時の住民の安全を確保するため、必要な備蓄品を保管する倉庫の設置が義務付けられることがあります。

これらの追加規制は、確かに設計や建築における負荷を増加させ、賃貸面積の減少や建築費の増加につながる可能性があります。しかし、これらの規制は長期的な視点で見ると、住環境の質の向上、住民の安全と快適性の確保、そして不動産の価値を高めることに寄与します。

東京23区のワンルームマンション規制一覧

下記に東京都23区ごとの規制内容についてまとめています。

行政区最低面積対象ファミリータイプ住宅の設置条件
千代田区25㎡階数4以上専用面積30㎡以下の住戸が10以上総戸数が20戸以上の場合は、40㎡以上の住戸面積の合計が全住戸の1/3以上
中央区25㎡住戸数10以上40㎡以上の床面積の合計が全住戸の1/3以上
港区25㎡商業地域は総戸数の1/2未満を20㎡にできる37㎡未満の住戸が7以上の集合住宅ただし、50㎡以上の住戸が総戸数の3/4以上ある場合は除く総戸数が30戸以上の場合商業地域は(総戸数-29)×1/10+1戸以上を50㎡以上その他の地域は(総戸数-29)×2/10+1戸以上を50㎡以上
台東区25㎡住戸数10以上総住戸数が15戸~49戸で高さが40m以下の場合40㎡以上の住戸が総戸数の1/3以上総住戸数が50戸~99戸で高さが40m超~50m以下の場合50㎡以上の住戸が総戸数の1/9以上かつ40㎡以上の住戸が総戸数の1/3以上など
墨田区25㎡住戸数15以上または階数3以上で住戸数10以上住戸数25戸~99戸の場合40㎡以上の住戸が住戸数の30%以上
江東区25㎡階数3以上で住戸数15以上かつ過半数以上が40㎡未満40㎡以上の住戸を151戸以上含む場合90㎡以上の住戸を世帯用住戸数の1/10以上設置25㎡以上40㎡未満の住戸を世帯用住戸数の1/5以上設置
荒川区25㎡住戸数15以上住戸数が15戸~29戸の場合総戸数の1/3以上を50㎡以上にする住戸数が30戸以上の場合総戸数の1/2以上を50㎡以上にする
足立区25㎡階数3以上で住戸数15以上40㎡未満の住戸が30戸以上の場合(40㎡未満の住戸-29)以上の住戸数を75㎡以上にする
葛飾区25㎡階数3以上で住戸数15以上住戸数が15戸~29戸の場合(住戸数-15)×1/2を55㎡以上の住戸にする住戸数が30戸以上の場合(住戸数-15)×1/2以上を55㎡以上の住戸にするかつ1/5以上を75㎡以上の住戸にする
江戸川区30㎡階数3以上で住戸数10以上
文京区25㎡40㎡未満の住戸数10以上総戸数が15戸超の場合(総戸数-15)×1/2以上の戸数を40㎡以上にする
豊島区25㎡階数3以上で住戸数15以上なし
北区25㎡階数3以上で住戸数15以上40㎡未満の住戸が30戸以上の場合(総戸数-30戸)×1/2以上を55㎡以上の住戸にする
板橋区25㎡階数3以上で35㎡未満の住戸が15戸以上で総戸数の1/3以上35㎡未満の住戸が30戸以上の場合、以下のいずれかを選択(35㎡未満住戸-29)×1/3以上を55㎡以上の住戸にする(35㎡未満住戸-29)×1/2以上をバリアフリー住戸にする
練馬区25㎡40㎡未満の住戸数15以上40㎡未満の住戸が30戸以上の場合一律10戸以上を55㎡以上の住戸にする10戸に加え、(総戸数-40)×1/2以上を55㎡以上の住戸にする
新宿区25㎡階数3以上で30㎡未満の住戸数10以上30㎡未満の住戸が30戸以上の場合1種低層内→(30㎡未満の住戸数-29)×1/2以上の戸数を40㎡以上にするその他の地域→(30㎡未満の住戸数-29)×1/3以上の戸数を40㎡以上にする
渋谷区28㎡階数3以上で33㎡未満の住戸が15以上かつ総戸数の1/3以上商業地域は、(総戸数-15)×1/3以上を50㎡以上の住戸にするその他の地域は、(総戸数-15)×1/2以上を50㎡以上の住戸にする
中野区25㎡階数3以上で住戸数12以上(総戸数-11)×1/2以上の戸数を40㎡以上にする
杉並区25㎡住戸数が10未満の場合は20㎡階数3以上で住戸数20以上階数3以上で40㎡未満の住戸数6以上40㎡未満の住戸数が20戸超の場合20戸を超える部分×1/2以上の住戸を40㎡以上にする
品川区20㎡1種低層地域は25㎡階数3以上で30㎡未満の住戸が15戸以上かつ総戸数の1/3以上30㎡未満の住戸が15戸~19戸の場合1戸以上の住戸を40㎡以上にする30㎡未満の住戸が20~29戸の場合1戸以上の住戸を40㎡以上にする
目黒区25㎡階数3以上で40㎡未満の住戸数10以上住戸数20以上かつ延べ面積1,500㎡以上階数5以上で高さ15m以上1,500㎡以上敷地面積1,000㎡以上40㎡未満の住戸が30戸を超える場合(40㎡未満の住戸-29戸)×1/2以上を40㎡以上かつ平均が55㎡以上となる住戸にする
大田区25㎡住戸数15以上30戸以上の場合は、40㎡超の住戸数の数を1種低層/2種低層→1+(住戸数-30)×1/2 1種中高層~準住居→1+(住戸数-30)×1/3 準工業/工業→1+(住戸数-30)×1/5 近商/商業→1+(住戸数-30)×1/10など
世田谷区25㎡住戸数20以上で専用面積40㎡以上延べ面積1,500㎡以上住居系/準工業地域内は階数3以上で40㎡未満の住戸が12以上商業系地域は階数3以上で40㎡未満の住戸が15以上40㎡未満で延べ床面積1,500㎡以上の住戸数30戸超の場合(40㎡未満住戸数-30)×1/2以上
泉俊佑

Sity,Inc.代表の泉俊佑です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「瑕疵プロパティ買取ドットコム(瑕疵プロ)」の運営者も務めています。宅地建物取引士。

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