道路に面していない土地を高く売るための方法と注意点!

再建築不可物件

この記事では、道路に面していない土地を売却する際の方法と注意点について詳しく解説します。道路に面していない土地は、通常、売買価格が安くなりがちで、再建築不可物件となるリスクが高いため、売却には特別な戦略が必要です。この記事では、売却価格の算出方法、売却が難しい理由、そして具体的な売却方法について説明します。売却価格は通常の相場よりも低くなる傾向があり、価格設定の際には周辺環境や土地の条件など複数の要因を考慮する必要があります。また、建築制限や物件活用の難しさ、ローン組みの問題点など、売却が難しい理由を詳細に分析します。最後に、建築可能物件への変換や、再建築不可物件としての買取など、実際の売却方法について具体的なアプローチを紹介します。この記事を読むことで、道路に面していない土地の売却に関する重要な知識を得ることができ、より効果的な売却戦略を立てることが可能になります。

道路に面していない土地の売買価格については安くなる

道路に面していない土地は、通常、道路に面した土地よりも売却価格が低くなる傾向にあります。これは、建築基準法に定められた「接道義務」を満たしていないため、建物の建て替えや再建築が制限される場合が多いからです。このような条件の土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、建物が取り壊された後の再建築が許可されないことがあります。再建築が不可のリスクを買手が敬遠するため、需要が限られ、結果として売却価格が下がるのです。

次に、「道路に面していない土地」の具体的な基準と確認方法について説明します。このような土地は、私道のみに面したり、他の土地に完全に囲まれていたりする場合があります。こうした土地の状況は売却前に正確に把握し、購入者に対して適切に伝える必要があります。

さらに、再建築不可物件の詳細については、当該記事で詳しく解説しています。これらの情報を踏まえ、道路に面していない土地の売買において、正確な情報提供と適切な価格設定が重要です。再建築の可否、土地の位置やアクセスの条件などを慎重に検討し、最適な売却戦略を立てることが求められます。

道路に面していない土地は再建築不可物件となる!

道路に面していない土地は、一般的に建物の建て替えや増築ができない「再建築不可物件」となることが多いです。この理由は、建築基準法における「接道義務」を満たしていないためです。建築基準法は、建築物の敷地や用途に関する基準を定めた法律であり、建築物を建てるためにはこの法律に基づく確認が必要です。特に重要なのが接道義務で、これは土地が建築基準法上の道路(幅員が4メートル以上)に、最低2メートル以上接している必要があると規定しています。これにより、緊急車両の移動や出入りを確保し、消防活動や救助活動を円滑に行うことを目的としています。

建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない」と明確に定められています。接道義務を満たしていない状況は大きく3つの類型に分けられます:

  1. 周辺が他の土地に完全に囲まれている状況。
  2. 道路に面している長さが規定の2メートル未満である状況。
  3. 道路とされていない道にのみ面している状況。

これらの条件を満たさない土地は、再建築が許可されない可能性が高く、その結果、売却価格に影響を及ぼすことがあります。したがって、道路に面していない土地の売買を検討する際には、これらの法的要件とその影響を十分に理解し、適切に対応することが重要です。また、再建築不可物件の特性を正確に理解し、購入者に対する情報提供を適切に行うことも、成功した売買には欠かせません。

1.周辺が他の土地に完全に囲まれている状況

公道に直接接していない土地、特に周囲を他の土地に囲まれ、公道に出られない状態の土地は「袋地(ふくろじ)」と呼ばれ、これらは再建築不可物件となる可能性があります。袋地は緊急車両が進入できないなどの防災上の問題があるため、建て替えができないケースが多いのです。

袋地の所有者は、その土地が公道に直接接していないため、隣接する土地(囲繞地)を通って公道に出る必要があります。この通行権は「囲繞地通行権」と呼ばれ、民法第212条に基づき認められています。この権利により、袋地の所有者は囲繞地を通って公道に出入りすることが可能ですが、通行に際しては囲繞地の所有者と通行料について協議し、合意に基づく償金(賠償金)を支払う必要があることが一般的です。

これらの特性を踏まえると、袋地の売却は一般の土地とは異なるアプローチが必要となります。囲繞地通行権の存在や、通行料の協議など、特有の法的側面を理解し、適切に対処することが重要です。

袋地と囲繞地については下記のブログで詳細を記載しています。

2.道路に面している長さが規定の2メートル未満である状況。

道路に面している長さが不足している状況では、土地が幅員4メートル以上の道路に接している場合であっても、接道部分の間口が2メートル未満であれば、その土地は建て替えができない「再建築不可物件」となります。この規定は、建築基準法第43条によって定められており、敷地が道路に二メートル以上接していなければならないと規定されています。

この「間口2メートル以上」という要件は、緊急車両が土地に進入できないことによる防災や防犯上の支障を防ぐために設けられています。具体的には、道路に面している土地が整形地や旗竿地などであっても、その間口が2メートル以上存在すれば建築が可能ですが、2メートル未満である場合、建築物の建築や建て替えが許可されないため、再建築不可となります。

このため、土地の売買を考える際には、その土地が接している道路の間口が2メートル以上あるかどうかを確認することが重要です。この確認方法については、後ほど詳細に解説します。この規定を理解し、適切に対処することで、道路に面している長さが不足している土地の売買において最善の戦略を立てることができます。

3.道路とされていない道にのみ面している状況。

あなたの土地が「法律上の道路」に面していない場合、その土地は建て替えができない再建築不可物件となる可能性が高まります。建築基準法では、土地の前面道路が幅員4メートル以上であることが一つの基本要件とされています。この規定は、土地に災害が発生した場合や急病人が出た際に緊急車両が通行できるようにするためのものです。したがって、土地が幅員4メートル未満の道路にのみ面している場合、再建築が許可されない状況になる可能性があります。

加えて、幅員4メートル以上であっても、土地が以下の6つの「建築基準法上の道路」のいずれかに該当しない場合も、再建築不可物件となる可能性があります:

  1. 道路法に基づく道路(国道、都道府県道、市区町村道などの公道)
  2. 開発道路(都市計画法や土地区画整理法などで作られた道路)
  3. 既存道路(建築基準法制定前から存在する道路)
  4. 計画道路(都市計画法や土地区画整理法で近い将来に事業が行われる予定の道路)
  5. 位置指定道路(特定行政庁が「道路」として指定した道)
  6. みなし道路(幅員4メートル未満でも特定行政庁が指定した道路)

このため、土地の売買を考慮する際には、土地の前面道路がこれらの「法律上の道路」に該当するかどうかを確認することが非常に重要です。

しかし、専門の不動産買取業者を利用すれば、法律上の道路に面していない土地であっても、問題なく買い取ってもらえるケースがあります。そのため、再建築不可物件の場合でも、専門業者に相談することでスムーズな売却が可能となることがあります。

再建築不可物件かどうかを調べる方法とは?

所有する土地が再建築不可物件かどうかを確認するためには、その土地を管轄する自治体(市町村役所など)の建築や道路関連の窓口を訪れるのが一般的な方法です。役所に行った際には、「再建築が不可である理由」や「具体的にどのような制限があるのか」を担当者に確認してください。

この確認を行う前に、いくつかの重要な書類を準備する必要があります。これらの書類には、土地や建物に関する詳細情報が含まれており、自治体の窓口での確認に必要です。以下の書類を用意してください:

  1. 登記事項証明書:土地の所有者名、住所、建物の面積や構造、建築年月日などの情報が記載されている書類です。これは、法務局で取得できます。
  2. 公図:土地の位置や形状を確定するための地図で、不動産登記の際に使用されます。法務局で取得可能です。
  3. 地積測量図:土地の面積や位置、境界線を示す書類で、法務局で入手できます。
  4. 建物図面:建物の配置や形状を示し、新築や増改築する際に必要な書類です。これも法務局で取得できます。

これらの書類は通常、不動産を購入または譲り受けた際に提供される書類の中に含まれていますので、まずはそちらを確認してください。万が一、これらの書類を紛失していた場合は、法務局を訪れて再発行を依頼することができます。

しかし、もし再建築不可物件について専門知識を持つ不動産業者に相談すれば、これらの書類がなくても状況を迅速に把握することが可能です。不動産業者は専門知識を持っているため、自治体の担当者よりも迅速に問題を解決することが期待できます。

道路に面していない土地の相場とその計算方法

売却相場は3割減が目安

道路に面していない土地、つまり再建築不可物件やその上に建つ建物の売却相場は、建築可能な類似物件に比べて大幅に低い傾向にあります。一般的には、これらの物件の売却価格は、同様の立地条件、築年数、構造などを持つ建築可能な物件の約3割程度と見積もられることが多いです。これは、「建築できない」という重大な制約が価格に大きな影響を及ぼすためで、その結果、価格が約7割減となる場合があります。

新築や建て替えができない土地や物件に居住することを望む人は少なく、それが買い手を見つけにくくする主な要因です。しかし、再建築不可であっても、具体的な立地条件や物件の状態によって売却価格は変動します。したがって、3割程度の価格はあくまで一般的な目安であり、実際の価格はさまざまな要素によって異なります。また、不動産業者によって査定価格が異なることもあります。

不動産業者が物件を査定する際には、立地の良さ、アクセスの便利さ、周辺環境、物件の現状、土地の利用可能性など、様々な要素を総合的に評価します。これらのポイントを踏まえ、不動産業者は最終的な査定額を決定します。再建築不可物件の売却を考えている場合は、これらの要素を理解し、複数の不動産業者に査定を依頼することで、最適な売却価格を見極めることが重要です。

価格を決める要件は7つ!道路に面していない土地の価格

道路に面していない土地を査定する際、不動産業者は主に以下の7つの要素を重視して評価します。

  1. 土地の広さと形状:土地の大きさや形状は、利用可能性や開発の容易さに直接影響します。
  2. 立地条件:駅からの距離や周辺施設の充実度は、土地の魅力を高める要素です。
  3. 地域の人口動態:人口が多い地域や、大学などの施設が近くにある地域は、需要が高まり価値が上がります。
  4. 建物の広さと築年数:建物がある場合、そのサイズと築年数は売却価格に影響します。
  5. 土地と建物の評価額:既存の評価額は、市場価格の参考になります。
  6. 所有形態:単独所有か複数人での共有かによって、売却の手続きや可能性が変わります。
  7. 住宅ローン残債の有無:残債がある場合、その処理方法が重要です。

これらのポイントに基づき、特に築年数が浅く、立地が良い、地域の物件相場が高い、人口動態が有利など、いくつかの条件に当てはまる物件は、高額での買取が期待できます。

ただし、道路に面していない土地を専門に扱う不動産買取業者に査定を依頼した場合、一般的な不動産業者と比べて高額査定になる可能性があります。これは、専門業者が特殊な土地の再生や活用に関する豊富な知識と経験を持っているためです。そのため、最大限の価値を引き出すためには、道路に面していない土地の取り扱いに長けた買取業者を選ぶことが重要です。

「道路に面していない土地を高額で買い取ってくれる買取業者の選び方」に関しては、具体的な選定基準やポイントを後述する予定ですので、高価売却を目指す場合はそちらも参考にしてください。

道路に面していない土地の売却が難しい真の理由

建築制限とその影響

道路に面していない土地を売却する際、土地の建築制限はその評価に大きく影響します。特に、道路に面していない土地は建築基準法の接道条件を満たさないため、建築許可が下りにくいのが実情です。この接道条件を満たさないことが、土地の売却を困難にし、価値を低下させる主要因となります。

建築基準法では、建物を建設する際に一定の道路への接道が必要とされています。この要件を満たさない土地では、建築許可が出にくく、結果的に土地の有効活用が難しくなります。このような状況は、購入者にとっても大きなデメリットとなるため、売却を考慮する際は、これらの建築制限を慎重に調査し、価格設定や販売戦略に十分に反映させることが重要です。

道路に面していない土地の建築制限は、売却価格だけでなく、土地の魅力や市場での需要にも影響を及ぼします。そのため、土地を売却する際には、これらの制限を明確にし、適切な販売戦略を立てることが求められます。

物件活用の難しさ

道路に面していない物件の売却は、いくつかの活用上の問題に直面します。その主な理由は、建築許可が得にくいことです。建築基準法の接道義務を満たさない土地では、新たな建物の建設や既存建物の建て替えが認められないため、売却時に価値が低く評価される傾向があります。

また、立地条件が不利であるため、テナントの導入や賃貸用途としての活用も難しくなります。これは、潜在的な賃借人や事業主にとって魅力的でないためです。

さらに、接道していない土地に関しては、ローンの組み方にも制約があります。これは金融機関がこの種の物件に対する融資に消極的であるためで、購入者が購入資金を確保することが困難になることを意味します。

これらの理由から、道路に面していない物件の売却は複雑ですが、成功するためには適切な戦略が必要です。物件の無料評価を受けて現状を把握し、その土地の潜在的な価値や活用策を検討することが肝心です。売却にあたっては、これらの問題点を克服する方法を練ることが売却成功の鍵となります。

ローン組みの問題点

道路に面していない土地の売却や購入に際して、ローンの組み立てに問題が生じる可能性が高いです。主な理由として、金融機関はこの種の土地に対して低い評価をする傾向があり、それにより提供できる融資額が限定されることが挙げられます。つまり、購入希望者が必要な購入資金を全額ローンで賄うことが難しくなります。これは金融機関がリスクを最小化するための措置です。

また、道路に面していない土地は建築制限の影響を受けやすく、利用方法が限られることが融資額の減少につながる原因となります。このため、売却や購入を計画する際は、事前に専門家と計画を練り、金融機関への説明や交渉が必要です。特に、土地の潜在的価値や利用計画を明確に示すことが、融資を受ける際の鍵となります。

これらの点を考慮し、道路に面していない土地の売却や購入を検討する場合は、事前の準備と適切な専門家との相談が重要です。そうすることで、ローンの問題点を克服し、売却や購入の成功につなげることができます。

道路に面していない土地を売却する2つの方法

道路に面していない土地は、建物の建て替えが難しいため、通常より買い手を見つけにくくなる傾向があります。しかし、道路に面していない土地でも、適切な方法を用いれば売却することは可能です。主に2つの売却方法があります。

  1. 建築可能物件にして「仲介」で売却:この方法では、土地が建築可能になるような条件を整え、不動産仲介業者を通じて販売します。ただし、これには接道権の確保や、建築規制の解決など、事前の準備や手続きが必要になる場合があります。
  2. 再建築不可物件のまま「買取」で売却:もう一つの方法は、土地をそのままの状態で不動産買取業者に直接売却することです。この場合、仲介手数料や広告費用などの追加コストをかけることなく、迅速に取引を進めることができます。

道路に面していない土地を売却する場合、特に「専門の買取業者」に依頼することが有効です。専門業者は、この種の特殊な土地の取り扱いに精通しており、余計な手間や費用をかけることなく、スムーズに売却を進めることができます。

仲介と買取の具体的な違いや、どのようにして最適な売却方法を選ぶかについては、さらに詳しく解説している関連記事が参考になるでしょう。売却を考える際には、これらの情報を活用して最適な選択を行うことが重要です。

1.建築可能物件にして「仲介」で売却

道路に面していない土地を売却する際、その土地を建築可能な物件に変えてから不動産の仲介業者に依頼する方法があります。このアプローチでは、まず土地を建築基準法や都市計画法などの法令に適合させ、建築可能な状態にします。建築可能になれば、新築を建てたい人や将来的に建て替えを検討している人が購入対象として考えるため、需要が増え、売却が容易になります。

不動産仲介業者を通じた売却では、仲介業者が物件の情報を不動産ポータルサイト等に掲載し、買手を募ります。物件の内覧や価格交渉を経て、最終的に売買契約を締結します。仲介手数料は契約成立時に支払われるのが一般的です。

道路に面していない土地を建築可能にする方法として、主に以下の3つが考えられます。

  1. 隣地の土地の一部を購入する:これにより接道義務を満たし、再建築可能となることがあります。
  2. 土地をセットバックさせる:道路からのセットバックにより、法的な要件を満たす可能性があります。
  3. 43条但し書き道路の認可を受ける:特定の条件を満たすことで、既存の道を法的な道路として認可することも一つの方法です。

ただし、これらの方法は高額な費用や手間がかかることがあるため、迅速な売却や手間をかけたくない場合は、専門の買取業者への売却がおすすめです。専門の買取業者は、道路に面していない土地でもそのままの状態で買い取ることが可能です。

1-1.隣地の土地の一部を購入する

道路に面していない土地を建築可能な物件に変える一つの方法は、隣地の土地の一部を購入することです。特に、土地が建築基準法による接道義務を満たしておらず、再建築不可の状態にある場合に有効です。たとえば、土地の間口が2メートル未満である場合、隣地の一部を購入して間口を2メートル以上に拡大すれば、接道義務を満たし、再建築可能になる可能性があります。

しかし、この方法にはいくつかの限界があります。まず、土地の前面道路が幅員4メートル未満であるか、法律上の道路でない場合、間口を2メートルに拡大しても接道義務を満たすことはできません。さらに、隣地の一部を購入するには、相当額の資金が必要です。加えて、隣地の所有者が土地の一部を売却することに同意していない場合、購入することができません。

したがって、この方法は、隣地の所有者が売却に同意しており、必要な資金を確保できる場合に限られます。これらの条件が満たされない場合は、他の方法を検討する必要があります。道路に面していない土地の売却には複雑な要素が関わるため、状況に応じて柔軟な対応が求められます。

1-2.土地をセットバックさせる

セットバックは、土地の建築可能な部分を後退させて前面道路の幅を拡大することを指します。この方法を用いることで、土地に接する道路の幅員が4メートル以上になり、建築基準法の接道条件を満たすことができる可能性があります。例えば、土地の前面道路の幅員が3.6メートルで、向かい側にも家がある場合、道路の中心線から両側の家が0.2メートルずつ後退することで、道路幅員が4メートルになり、接道義務を満たすことが可能です。

しかし、セットバックにはいくつかの制約があります。たとえ前面道路の幅員が4メートルに拡大されても、土地と道路との間口が2メートル未満であれば、依然として接道義務を満たさず、建築可能物件にはなりません。また、セットバックを行うためには自治体への複雑な手続きが必要です。さらに、工事費用として数十万円以上が必要となるため、資金的な問題が解決されなければ実現は難しいです。

まとめると、土地の前面道路の幅員が4メートル未満で再建築不可の状態にある場合は、セットバックを検討する価値があります。しかし、セットバックが実行可能かどうかや、必要な資金を確保できるかどうかなど、様々な要因を考慮して他の方法も検討する必要があります。

セットバックについては下記のブログに詳細を記載していますのでぜひご覧ください。

1-3.43条但し書き道路の認可を受ける

建築基準法第43条の但し書き道路の認可は、接道義務を満たしていない土地でも特定の条件下で建築可能にするための制度です。この制度では、以下の条件を満たす必要があります。

  1. 敷地の周囲に広い空地を有すること。
  2. 特定行政庁(地方自治体)が交通上、安全上、防火及び衛生上の支障がないと認めること。
  3. 建築審査会の同意を得て許可していること。

これらの条件をクリアし、適切な申請手続きを行うことで、再建築可能な状態にすることができます。ただし、この申請過程は複雑で、多くの書類の準備や時間が必要です。また、すべての要件を満たしても、最終的に再建築の許可が下りない可能性もあります。

このため、43条但し書き道路の申請は、再建築不可物件を専門に扱う不動産業者に相談し、彼らにプロセスの管理を任せるのが最も効果的です。専門業者は、法的要件や申請手続きに精通しており、再建築可能な状態にするための適切なアプローチを提供できます。

2.再建築不可物件のまま「買取」で売却

道路に面していない土地、特に再建築不可物件の場合、一般の個人への売却は困難であり、建築可能にするためには多大な手間と費用が必要になることが多いです。そうした状況下で、確実かつ迅速に土地を売却したい場合、専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法が有効です。

買取業者による売却方法は、以下の通りです:

  • 不動産買取業者が直接買主となり、売主から物件を買い取ります。
  • 買取業者は物件を購入後、リフォームや改修を行い、再販売や自社での運用を通じて収益を得ます。

専門の買取業者は、道路に面していない土地や再建築不可物件の再生に関する豊富なノウハウを持っているため、通常の市場では難しいとされる物件でも積極的に買い取ることが可能です。

これらのメリットを考慮し、売却を検討する際には専門の買取業者を選ぶことが推奨されます。

2-1.1週間から1ヶ月程度で売却できる

道路に面していない土地を売却する際、専門の買取業者に依頼すると、売却プロセスが大幅にスピードアップされる可能性があります。特に、1週間から1ヶ月程度で売却が完了することも珍しくありません。

この迅速さは、買取業者が直接土地を購入するために生じます。仲介業者を通す場合、通常は土地を再建築可能にするための複雑な手続きや、買い手を見つけるための時間が必要です。しかし、買取ではこれらの手間が不要で、売主と買取業者間で価格合意が成立すれば、すぐに売買契約を結ぶことができます。

仲介と買取における売却スピードの違いは顕著で、再建築不可物件の買取に特化した業者は、特にスピーディーな取引が可能です。もし売却を急いでいる場合、専門の買取業者への依頼が有効です。多くの専門業者は、迅速な査定と売却プロセスを提供し、無理な営業を行わないことも一つのメリットです。売却について検討している場合は、専門業者に相談することをお勧めします。

2-2.高額な費用が一切かからない

道路に面していない土地を専門の買取業者に売却する際、売主として高額なリフォーム費用や再建築可能物件にするための費用を負担する必要はありません。専門の買取業者は、そうした土地の再生に関するノウハウを豊富に持っており、必要なリフォームや建築に関連する施策を自ら行います。そのため、売主はこれらの費用について心配する必要がなく、土地をそのままの状態で売却できます。

ただし、買取による売却価格は一般的に仲介を通じた売却価格よりも低くなる傾向があります。これは、買取業者が後のリフォームや再販のためのコストを考慮して価格を設定するためです。しかし、仲介で売却する場合、再建築不可物件として売れ残るリスクも考慮しなければならないため、確実に買い取ってもらえる安心感も重要なメリットとなります。

結局のところ、リフォームや再建築にかかる費用を負担したくない、または迅速な売却を希望する場合は、専門の買取業者への売却が適切な選択と言えます。

2-3.専門の業者への売買については契約不適合責任が問われない

専門の不動産買取業者に売却を依頼する場合、売主の「契約不適合責任」が免責される可能性が高いです。契約不適合責任とは、不動産売却後に物件に欠陥が発見された場合、売買契約書に記載されていないことに対して、売主が買主に対して負う法的責任のことです。この責任に基づいて、買主から補修費用や価格減額の請求がなされることがあります。

不動産を通常の仲介業者を通じて売買する際には、この契約不適合責任が基本的に売主に課されます。これは、不動産に詳しくない買主を保護するための措置です。

しかし、専門の不動産買取業者を利用する場合、売主の契約不適合責任が免責されることが一般的です。その理由は、買取業者が不動産の専門家であり、購入前に物件の状態を把握し、予期せぬ不具合が発覚してもリフォームや再販を前提に買い取っているためです。その結果、売却後に損害賠償を請求されるリスクが大幅に減少します。

ただし、契約不適合責任の免責を行っている買取業者とそうでない業者が存在するため、買取業者を選ぶ際は慎重に判断することが重要です。契約条件を事前に確認し、安心して売却できる業者を選ぶことが勧められます。

泉俊佑

Sity,Inc.代表の泉俊佑です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「瑕疵プロパティ買取ドットコム(瑕疵プロ)」の運営者も務めています。宅地建物取引士。

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