袋地売却のメリットとは?高額で売るためのポイントを解説します!

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袋地の売却を検討する前に、その定義や特性と囲繞地との違いを理解し、売る際の困難性を説明します。その売却価格の相場や有効な戦略も解説します。袋地の取引には隣地所有者との関係、旗竿地への変更、位置指定道路への変更、そして専門業者への売却依頼などがあります。袋地を買取業者に売るメリットとしては、無理なく売却できる点や適正価格での買取が挙げられます。また、袋地や囲繞地を有効に活用する方法として、リフォームや賃貸、あるいは駐輪場や駐車場としての利用も考えられます。最後に、袋地及び囲繞地の売却についてのまとめと、その処分に関するよくある質問についても触れます。

売却を検討する前に理解すべき袋地と囲繞地それぞれの土地の定義と特性

袋地と囲繞地とは何か

袋地と囲繞地は、土地の形状や位置が他の土地によって制限されることに特徴があり、これによりアクセスや通行権の確保が課題となることがあります。具体的には、袋地は全方向を他の土地に囲まれており、出入りの制限が特徴です。これに対して囲繞地は一部が他の土地に接しているものの、完全に囲まれているわけではないため、アクセスは可能ですが、日照権や風通しなどの環境面での課題が生じることがあります。これらの土地を売却する際には、その特性を踏まえた上で、市場価格を正確に把握し、効果的な販売戦略を策定することが重要です。また、これらの土地はその形状や位置の制約から、建築計画や活用方法に際して創意工夫が必要となります。そのため、特別な利用価値を見出せば、高価での売却も期待できるため、売却戦略においてはこの点を考慮することが肝要です。

通行権とは何か、その定義

通行権とは、他人の土地を通って自己の土地にアクセスするための法的権利を指します。特に袋地や囲繞地のように、他の土地に囲まれて直接的なアクセスが困難な場合、この通行権は極めて重要となります。通行権は、土地の所有権が移転しても継続する権利であり、その存在は土地の売却時の価格に影響を及ぼす可能性があります。特に袋地では、他の土地を通る必要性が高いため、通行権の設定が一般的です。これらの土地を売却する際には、通行権の有無や条件を明確に理解し、適切に価格設定を行うことが重要となります。

袋地や囲繞地に設定される通行権に対して払う通行料の相場とは

袋地や囲繞地における通行権設定に際して発生する通行料の相場は、多くの要因によって左右されます。袋地や囲繞地は、他の土地に囲まれているため、自由な出入りが制限される特徴を有しています。この状況で必要となる通行権に対しては、土地の立地条件、面積、通行の頻度、通路の幅や長さなどに基づいて通行料が設定されます。通行料の相場は一概には言えませんが、一般的には年間数万円から数十万円程度が目安となることが多いです。重要なのは、通行料は土地所有者間の合意に基づいて決定されるため、一定の基準が存在しない点です。適正な通行料を設定するためには、専門家の意見を参考にすることが推奨されます。また、通行権の設定や通行料の交渉は、売却過程で重要な要素であり、これらを事前に適切に処理することで、売却価格への影響を最小限に抑えることが肝要です。

囲繞地通行料の詳細については下記のブログを参照ください。

袋地や囲繞地の売却に向けての注意点5つとその困難性

建物の再建築ができない

袋地の売却が困難な主な理由の一つは、建築基準法による制約にあります。「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない敷地」では、建物の建築が認められないためです。具体的には、建築基準法第42条と第43条により、敷地が一定の条件を満たさなければ新たな建築ができないと定められています。

袋地は、通常、公道に直接接していないため、この法律によって再建築の可能性が制限されます。すでに存在する建物がある袋地の場合、それらは法律が施行される前に建てられたものがほとんどです。これらの土地に既存の建物を解体し、更地にした場合、新たに建物を建てることができない「再建築不可物件」となります。

再建築不可物件は、その名の通り、建物を再建築することができず、住宅ローンの審査が通りにくいといった特徴を持ちます。これらの理由から、袋地の売却は特に困難となる傾向があります。売却を考える際には、これらの点を十分理解し、適切な対策を講じることが重要です。

日照や風通しの問題

袋地や囲繞地の売却において、日照と風通しは土地の魅力と価値を大きく左右する重要な要因です。これらの土地は他の建物に囲まれていることが多く、日照や風通しが制限されやすい特性を持っています。日本の住宅環境では、十分な日照は室内環境の快適さを保ち、健康的な生活をサポートするために重要です。また、良好な風通しは室内の空気を新鮮に保ち、カビやダニの発生を抑える効果があります。これらの要素の制限は、土地の価値を大きく下げる可能性があり、購入希望者の興味を減少させることがあります。そのため、袋地や囲繞地の売却を考える際には、日照と風通しの問題を適切に評価し、これらの問題を改善するための対策を講じることが重要です。適切な対策を行うことで、土地の魅力を高め、売却価格にも好影響を与えることが期待できます。

通行権と住宅ローンの問題

袋地や囲繞地の売却に際しては、通行権の存在と住宅ローンの問題が重要な考慮点となります。これらの土地は、他の土地に囲まれているため、通行権の確保が必要です。通行権の有無や条件は、売却価格や買い手の決定に直接的な影響を与える可能性があります。さらに、住宅ローンの存在も、売却の複雑さを増加させる要因です。土地に住宅ローンが残っている場合、その清算方法や可能性についても考慮する必要があります。

これらの問題を適切に扱うためには、市場価格を正確に理解し、効果的な売却戦略を立てることが重要です。また、専門的な知識を持つ不動産業者や法律の専門家と協力することで、これらの問題に対処し、土地を有効に利用する道を見つけることが可能です。売却に関するよくある質問や懸念についても、これらの専門家から適切なアドバイスを受けることで解決できる場合が多いです。これらの点を適切に対処することで、袋地や囲繞地の売却を成功させることができます。

災害リスクと防犯上の課題

袋地や囲繞地の売却に際して、災害リスクと防犯上の課題は土地の価値を左右する重要な要因です。これらの土地は、地震や火災などの自然災害時に特有のリスクを持ちます。例えば、地震が発生した際、周囲の建物による倒壊リスクが高まり、また通行権の制限が救助活動に影響を与える可能性があります。火災の場合も、周囲の建物に囲まれているため、消防車のアクセスが難しく、初期消火活動が遅れるリスクがあります。

防犯上の問題においては、視界が遮られることにより不審者の侵入を見逃しやすい状況が生じる可能性があります。これらのリスクを軽減するためには、耐震補強や防火設備の強化、セキュリティシステムの導入などの対策が効果的です。また、近隣住民との連携や地域の見守り活動への参加、情報共有も防犯対策として重要です。これらの対策を講じることによって、土地の価値を維持または向上させることが可能となり、売却時にはより良い条件での取引が期待できます。

売却する設備の問題

袋地や囲繞地の売却時には、設備の状況が重要な考慮点となります。これらの土地の特性上、共有スペースや排水、電気設備などの維持・更新に特別な注意が必要です。予期しない追加費用が発生する場合もあるため、事前の準備が欠かせません。特に、故障時の修理が困難な場合や設備の老朽化が進んでいる場合は、売却価格に大きな影響を与える可能性があります。

このため、定期的な点検とメンテナンスは、物件の価値を維持するために不可欠です。設備の問題が明らかになると、それは売却先に対してマイナス要素となり得ます。売却に先立ち、これらの問題を適切に評価し、必要に応じて修理や更新を行うことで、土地の魅力を高め、売却価格の向上につなげることができます。売却の成功には、これらの設備の問題に対する適切な対応が不可欠です。

売却の際の有効な4つの戦略

隣地所有者へ売る

袋地や囲繞地の売却において、隣地所有者への売却は有効な戦略の一つです。このアプローチを成功させるためには、隣地所有者の利害関係を理解し、適切なコミュニケーションが必要です。隣地所有者が土地拡大や開発に関心を持っている場合、売却は比較的容易に進むことがあります。この際、売却価格や条件を明確に提示し、双方が合意できる条件を設定することが重要です。場合によっては、相場以上の価格設定が可能になることもあります。

反対に、隣地所有者が売却に消極的な場合でも、地域の発展や長期的なメリットを強調することで理解を得ることができます。また、不動産業者や弁護士などの専門家の意見を参考にすることも、売却戦略の成功には欠かせません。通行権の確保など、他の要素も考慮に入れることで、土地の売却をより円滑に進めることができるでしょう。このような戦略を採用することで、袋地や囲繞地の売却を効果的に行うことが可能になります。

一部を購入して旗竿地へ変更して売却する

「旗竿地への変更」という戦略は、袋地の売却時に考慮すべき重要な選択肢の一つです。この方法は、従来の土地形状を変更し、公道に接続することで土地のアクセス性を向上させ、結果として土地の市場価値を高める可能性を持っています。旗竿地に変更することで、土地の利用価値が増し、購入希望者の関心を引き、高額売却につながる可能性があります。しかし、この変更には法的な規制や特定の条件が必要であり、全ての土地が適しているわけではありません。また、変更に伴う費用や手続きは地域や土地の特性によって異なります。したがって、具体的なプランの策定や費用見積もりに関しては、不動産の専門家と相談することが賢明です。

通行地役権を設定する

通行地役権の設定は、袋地売却における重要な戦略の一つです。具体的には、袋地所有者(Aさん)と隣接する土地の所有者(Bさん)との間で、AさんがBさんの土地を通る権利を合意することを意味します。この権利を通行地役権と呼びます。例えば、Aさんが駅方面に短距離で行くためには、Bさんの土地を通る必要があります。この権利設定は、土地の利便性を高め、袋地の価値を向上させることができます。

重要な点は、通行地役権は法的拘束力を持たないため、Bさんは必ずしもAさんの要望に応じる必要はありません。しかし、両者の合意があれば、通行地役権を設定することが可能です。この権利の設定は、有償または無償のケースが存在し、法務局への登記が必要になります。土地の所有者同士が共同で行うことが一般的です。

通行地役権を設定することにより、袋地の接道義務を満たし、土地の活用の幅を広げることができます。これにより、袋地をより高額で売却するための戦略として有効に機能します。

専門業者へ売却する

袋地や囲繞地は、再建築の制約や需要の低さから売却が難しい物件とされています。特に袋地は、再建築不可物件であることが多く、一般の不動産市場では需要が限られます。囲繞地も、需要が低いため売れにくいという特性を持っています。

このような特殊な不動産については、通常の不動産会社では取り扱いを断るケースがあります。しかし、再建築不可物件に特化した専門の買取業者なら、これらの困難な物件も積極的に買取を行ってくれる可能性があります。これらの専門業者は、再建築不可物件を有効に活用するための専門的な知識や資金を持っており、その結果、袋地や囲繞地であっても比較的高額での買取が期待できます。

再建築不可物件の専門買取業者を見つける際には、一括査定サービスの利用が便利です。これにより、全国の不動産会社に対してまとめて査定を依頼することができ、高く評価してくれる買取業者を効率的に見つけることが可能になります。この戦略を活用することで、袋地や囲繞地の売却をスムーズに進めることができるでしょう。

袋地や囲繞地の売却価格の相場について

囲繞地や袋地の売却における価格相場は、多様な要素によって左右されます。この価格は通常、市場の需要と供給のバランスにより決定されるものですが、土地の特性、立地条件、近隣の土地価格の動向、地域の開発計画などが大きな影響を与えます。価格相場を正確に把握するためには、不動産に詳しい専門家や公的機関の情報を活用することが有効となります。売却時には、複数の買取業者から見積もりを取得し、適切な売却価格を見定めることができるでしょう。ただし、囲繞地や袋地は一般的な土地と比べて売却が難しく、価格が通常の相場よりも低く設定されることが多いです。そのため、早期の売却を望む場合は、効果的な売却戦略を検討することが不可欠となります。

袋地の不動産価値と評価方法(国税庁HPを参考)

ここまで解説してきたように、袋地は住宅用地としては非常にデメリットの多い土地であり、不動産としての価値はあまりありません。

それでは袋地はいったいどのくらいの価格で売れるのでしょうか。袋地の価格の参考になるのが、固定資産税額を決める際の「評価額」です。

袋地の固定資産税評価額を求める手順は以下の通りです。

  1. 袋地(無道路地)と前面宅地を合わせた土地の奥行価格補正後の価額を計算する
  2. 前面宅地の奥行価格補正後の価額を計算する
  3. 「1」で求めた価額から「2」で求めた価額を控除する
  4. 「3」で求めた価額に不整形地補正(間口狭小・奥行長大補正)を掛ける
  5. 通路部分の価額を控除する

ただ、このように書かれても、正直なんのことかわからないと思います。ですが、ご安心ください。具体的な例を挙げて、以下で丁寧に解説します。

参照元:国税庁「No.4620 無道路地の評価」

たとえば以下の袋地の評価額を算出してみましょう。

1.袋地(無道路地)と前面宅地を合わせた土地の奥行価格補正後の価額を計算する

この土地の場合の1㎡あたりの評価額は10万円(=100E)なので、袋地と前面宅地を合わせた評価額は以下のとおりです。

10万円×0.91(普通住宅地区で奥行距離が40m以上44m未満の場合の補正率)×800㎡=7,280万円

補正率の算出方法については、以下の記事で解説していますので、ご確認ください。

奥行価格補正率表(昭45直資3−13・平3課評2−4外・平18課評2−27外改正) |国税庁

2.前面宅地の奥行価格補正後の価額を計算する

次に、前面宅地の奥行価格補正後の価額を計算します。計算式は以下のとおりです。

10万円×1.0(普通住宅地区で奥行距離が20m以上24m未満の場合の補正率)×400㎡=4,000万円

参照元:国税庁(奥行価格補正率表)

3.「1」で求めた価額から2で求めた価額を控除する

1で求めた価額から2で求めた価額を控除すると、以下のとおりです。

7,280万円-4,000万円=3,280万円

4.「3」で求めた価額に不整形地補正(間口狭小・奥行長大補正)を掛ける

不整形地補正率の求め方は以下のとおりです。

不整形地補正率:0.79(普通住宅地区・地積区分A・かげ地割合50%)
※かげ地割合:(800㎡-400㎡)÷800㎡=50%

間口狭小補正率:0.90(間口距離2m)
奥行長大補正率:0.90(間口距離2m・奥行距離40m)

0.79(不整形地補正率)×0.90(間口狭小補正率)=0.71
0.90(間口狭小補正率)×0.90(奥行長大補正率)=0.81

2つの数値を比較した際に上記のほうが小さいため、このケースにおける不整形地補正率は0.71。

こうして求めた不整形地補正率に3で求めた価額を掛けます。

3,280万円×0.71=2,328万8,000円

参照元:国税庁(奥行価格補正率表)

5.通路部分の価額を控除する

通路部分の価額は以下のとおりです。

10万円×40㎡=400万円

このケースでは通路部分の価額が控除限度額(控除前の価額の40%。2,328万8,000円×0.4=931万5,200円)よりも小さいため、4で求めた価額に通路部分の価額を控除すれば袋地の評価額が算出されます。

2,328万8,000円-400万円=1,928万8,000円

袋地は同じエリアの整形地の価格に対して4割程度安くなるのが一般的です。たとえば、整形地の価格が1000万円であれば、袋地は600万程度になるということです。

ただし、土地の立地や形状などによって評価は違ってくるため、実際の売却価格は不動産業者に査定をしてもらいましょう。

なお、弊社では業務提携のある税理士事務所を紹介することも可能です。
実際の買取に当たっては弊社で買取相談も可能です。

袋地や囲繞地の有効利用方法

リフォームによる活用

袋地や囲繞地のような特殊な形状や立地条件を持つ土地は、リフォームを施すことでその価値を最大限に引き出すことが可能です。通常、これらの土地は市場での売却価格が一般的な土地と比較して低めになりがちですが、適切なリフォームにより、住宅や事業所としての利用価値を高めることができます。

日照条件が不利な土地においても、工夫を凝らした設計により十分な光を取り込むことが可能です。また、通風の改善やアクセス性の向上、最新設備の導入により、快適な生活空間や効率的な事業環境を実現することができます。リフォームによる改善は、土地を単に売却するだけではなく、その価値を高める効果的な手段です。

さらに、リフォーム後の土地は、自宅用途に限らず、賃貸や事業用途にも対応できます。これにより、幅広いニーズに応えることが可能となり、土地の柔軟な活用が実現します。袋地や囲繞地のリフォームは、土地の潜在的な価値を引き出し、より有効な利用へとつなげる重要な選択肢となるでしょう。

賃貸としての活用

袋地や囲繞地を賃貸物件として活用することは、土地の価値を最大限に引き出し、安定した収益を得るための効果的な手段です。成功する賃貸物件には、土地の特性を理解し、立地条件、建物の設計、日照条件、通風性などの環境面を考慮した選択が不可欠です。適切な設計と管理により、賃貸物件の価値を高め、長期的な収益を確保することが可能です。

物件の価値維持には、定期的なメンテナンスも重要です。また、賃貸運用の成功には、賃料の適正な設定、契約管理、トラブル対応など、プロパティマネジメントの専門知識が求められます。これらの専門的な運用は、不動産管理会社に依頼することで効率的に行うことができます。

不動産管理会社の協力を得ることで、袋地や囲繞地を収益性の高い賃貸物件として運用し、最大限の価値を引き出すことが実現します。このような賃貸活用は、土地を単に売却するだけでは得られない、持続的な収益源を生み出すことができるため、袋地や囲繞地の所有者にとって有効な選択肢となります。

駐輪や駐車場としての活用

都市部では駐車場や駐輪場の需要が高く、袋地や囲繞地をこれらの目的に活用することは、効果的な収益源となり得ます。これらの土地をレンタルスペースとして提供することで、安定した収入を得る機会があります。特に、袋地や囲繞地を駐車場に転用する場合、道路へのアクセス確保が重要です。これらの土地は、しばしば通路を介して道路に接続されており、駐車場や駐輪場として活用するのに適しています。

ただし、駐車場を設置するには、地方自治体の許可が必要で、適切な書類の準備と申請プロセスを経る必要があります。駐輪場としての利用も、自転車の保管に適したスペースの確保が重要であり、こちらも自治体の規定に従い許可を得る必要があります。

そのため、袋地や囲繞地の所有者は、これらの土地を駐車場や駐輪場として活用することで、現在の不動産市場の高い需要を背景に収益を得る機会を検討することが望ましいです。このような活用は、土地の有効利用につながるだけでなく、地域社会のニーズにも応えることができます。

買取業者を利用するメリット

無理なく売却できるプロセス

袋地や囲繞地など特殊な形状の土地を売却する際、買取業者を利用することは多くのメリットがあります。これらの土地は一般市場での売却が難しいことがあるため、買取業者が直接購入することで、スムーズかつ確実な売却が可能となります。買取業者は無料査定を提供し、土地の相場価値を正確に把握し、適正な価格での売却を実現します。また、専門のスタッフが法的手続きや契約書の作成をサポートすることで、売却者の負担を大幅に軽減します。不動産業者が直接買取を行うため、売却の不確実性が低減され、所有者は安心して土地を任せることができます。さらに、交渉や困難な課題の解決も業者が行います。これにより、売却プロセスは無理なく進められ、効果的に高い成果を得ることが期待できます。

適正価格にて売却できる

袋地や囲繞地の売却を検討している場合、私たちの買取サービスは、市場相場に基づいた適正価格での売却を保証します。土地の特性や周辺環境、市場動向を綿密に分析し、それらを考慮した適切な価格設定を通じて、公正かつ透明性の高い取引を実現します。特に囲繞地のように通行権等の複雑な問題が絡む土地でも、専門的な知見を活かした査定を行います。迅速な売却を希望するお客様に対しても、迅速かつ効率的なサービスを提供します。不動産売却は重要な決断であり、私たちは信頼できるパートナーとして最良の解決策を提供することに尽力します。適正価格での買取を通じて、お客様の不安を取り除き、満足度の高いサービスを提供することを目指しています。

泉俊佑

Sity,Inc.代表の泉俊佑です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「瑕疵プロパティ買取ドットコム(瑕疵プロ)」の運営者も務めています。宅地建物取引士。

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