民法改正による契約不適合責任とその保証期間とは?瑕疵担保との違いも解説!

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民法改正により、契約不適合責任とその保証期間が注目されています。このガイドでは、契約不適合責任の基本と、かつての瑕疵担保責任との違いを詳しく解説します。保証条件、買主が行使できる権利、免責の適用条件など、重要なポイントを丁寧に説明し、具体的な訴訟事例を通じて理解を深めます。最後には、契約書のチェックポイントを紹介し、万が一のトラブルに備えるための指針を提供します。

契約不適合責任とは?

契約不適合責任は、2020年4月の民法改正により導入された法律で、売買契約における商品の品質不良や品物違い、数量不足などの場合に売主が負う責任を指します。これは従来の瑕疵担保責任を発展させたもので、法定責任説から契約責任説へと移行し、買主にとって幅広い救済手段を提供するようになりました。契約不適合責任では、以下のような救済手段が認められています

  1. 修理や代替品提供による追完請求権
  2. 売主が修理や代替品提供に応じない場合、代金の減額請求権
  3. 売主に帰責事由がある場合の損害賠償請求権
  4. 契約解除権

かつての瑕疵担保責任との違い

瑕疵担保責任は、売主が引き渡した商品に隠れた瑕疵があった場合に責任を負う内容でした。これに対して、契約不適合責任は、商品が隠れた瑕疵であるかどうかにかかわらず、品質不良や品物違いなどがあった場合に売主が負う責任です。瑕疵担保責任では、契約解除や損害賠償請求のみが可能でしたが、契約不適合責任では、これに加えて目的物の修補、代替物の引渡しまたは不足分の引渡しによる履行の追完請求、代金減額請求も可能となりました。これにより、買主の請求可能な選択肢が広がりました。

また、瑕疵担保責任では、売主が無過失でも損害賠償責任を負うことがありましたが、契約不適合責任では、売主に過失がある場合にのみ損害賠償責任を負います。ただし、売主は無過失であっても、履行の追完請求、代金減額請求、契約の解除には応じる必要があります

損害賠償の範囲に関して、瑕疵担保責任では信頼利益のみに限定されていましたが、契約不適合責任では信頼利益に加えて履行利益も含まれるようになりました。これは、契約が履行されていれば得られた利益も損害の範囲に含まれることを意味します。

契約不適合責任の保証条件

民法改正により導入された契約不適合責任とは、物件が契約の内容と適合しない場合に、購入者が保証を求めることができる制度です。これは、従来の瑕疵担保責任とは異なります。瑕疵担保責任では、購入者が知らなかった欠陥、特に隠れた欠陥が発見された場合に適用されます。この場合、欠陥が瑕疵と認定されるかどうか、またそれが購入者には見つけられない隠れたものであるかが重要です。

一方で、契約不適合責任は、購入物件の状態や内容が契約で定められた要件と合致しているかどうかを問題とします。改正後の制度では、契約内容と実際の物件との間に相違があった場合、購入者は契約解除、代金の減額請求、損害賠償請求、または修理・補修の請求を行うことが可能です。これに対し、従来の瑕疵担保責任では、修理・補修や代金の減額請求は認められていませんでした。

契約不適合責任の保証期間

さらに、責任追及の権利行使期間に関して、瑕疵担保責任では、買主が瑕疵を知った時から1年以内に請求しなければならなかったのに対し、契約不適合責任では、買主が不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知することで、その後に具体的な請求をすることが可能になりました。ただし、その権利行使には不適合を知った時から5年または引渡しの時から10年までの期間制限があります。

以上の変更点により、契約不適合責任では、買主にとってのメリットが増える一方で、売主にとっては責任が重くなる点もあります

契約不適合責任により買主に認められる権利

契約不適合により買主に認められる権利には、先述の通り下記の四つがあります。

  • 履行の追完請求
  • 代金の減額請求
  • 損害賠償の請求
  • 契約の解除

四つの権利について詳細をご説明します。

履行の追完請求

民法改正により、契約不適合責任の範囲内で買主に新たに認められた権利として「履行の追完請求権」があります。この権利により、契約内容が不適合である場合、買主は売主に対して、商品の補修、代替品の提供、あるいは不足している部分の納品などを求めることができます。これにより、契約が本来意図していた内容に沿って完全に履行されることを目指しています。

しかし、重要な点として、不適合が買主の責任によるものと判断される場合、追完請求権は認められません。このため、追完請求権の適用には、不適合の原因が売主にあることが前提となります。

代金の減額請求

改正民法において、買主に新たに認められた権利の一つが「代金の減額請求」です。この権利は、買主が売主に対して補修や代替物の提供などの追完の催促を行ったにもかかわらず、指定された期日までに適切な対応がなされない場合に行使されます。この際、買主は当初予定されていた支払い代金の減額を請求することができます。

また、追完が実現不可能である、あるいは売主が買主の請求を拒絶するなどの状況が明らかになった場合にも、買主は減額請求を行うことが可能です。このように、代金の減額請求は、契約不適合が発生し、それに対する適切な対応が売主から得られない場合に買主が取ることができる救済手段の一つとして位置づけられています。

損害賠償の請求

民法改正による契約不適合責任の下で、買主は特定の条件下で損害賠償請求権を行使できます。具体的には、買主が契約不適合により損害を受けた場合、損害賠償を請求することが可能です。しかし、重要な点として、契約不適合が売主の過失や責任によって生じたものである必要があります。売主の過失に帰することができない場合、すなわち売主に責任がないと判断される場合、損害賠償請求は認められない可能性があります。

このため、契約不適合が発生した場合でも、損害賠償請求権の行使は自動的なものではなく、具体的な状況や売主の責任範囲を検討する必要があります。

契約の解除

買主は、契約の内容が不適合である場合に、この権利を行使して契約を解除することができます。しかし、契約解除の可否は、契約内容の不適合の程度に基づいて判断されます。内容の不適合が軽微である場合、契約解除は認められないことが多く、その場合は他の救済措置が適用される可能性があります。具体的には商品を100個納品する契約にも関わらず99個しか商品がなかった場合などは軽微な不適合に該当すると言えるでしょう。

特に重要なのは、商品の受け渡しが不可能である場合や、契約不適合がそのままでは契約の本来の目的を達成できないと明らかな場合です。これらの状況では、民法543条に従い、無催告での契約解除が認められています。この規定により、買主はより迅速に契約からの離脱を図ることが可能になります。

契約不適合責任の権利行使の制限期間

民法改正に伴い導入された契約不適合責任には、その権利行使に関して特定の制限期間が設けられています。この制限期間は、契約不適合の具体的な内容によって異なるため、具体的な状況に応じて異なる期間が適用されます。この点は重要であり、契約不適合が発生した場合、買主はその権利を行使する前に、適用される制限期間を正確に理解し、期間内に適切な手続きを取る必要があります。具体的な制限期間については、各種の契約不適合の状況に応じて詳細に解説することが重要です。

品質・種類の契約不適合の場合

民法改正により規定された品質や種類の契約不適合の場合、買主は不適合を知った時点から1年以内に売主に対して不適合であることを通知する義務があります。この1年間の期間は非常に重要で、適切な時間内に通知を行うことで、その後の権利行使が可能となります。さらに、消滅時効に関しては、買主が「権利を行使することができることを知った時から5年間」もしくは「権利を行使することができる時から10年間」が経過すると、権利行使ができなくなると定められています。

数量・権利の契約不適合の場合

数量や権利に関する契約不適合の場合においては、買主が売主に対して特別な通知を行う必要はありません。この種の契約不適合に関しては、通常の消滅時効の規定が適用されることになります。これは、品質や種類の不適合の場合とは異なり、不適合を発見した後の特定の期間内に通知する義務が買主に課されないという点で重要な違いです。ただし、消滅時効に関する通常の規定を適切に理解し、適用される期間内に権利行使を行うことが必要です。

なお通常の債権の消滅時効については、債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間、権利を行使することができる時から10年間となっています。

買主が企業の場合

買主が企業である場合、契約不適合が発生した際には、迅速に売主に対してその事実を通知し、報告する必要があります。これは、契約不適合責任の権利行使において設けられた制限期間が一般消費者にのみ適用され、企業には異なる基準が適用されるためです。企業としては、契約不適合を発見した後、速やかにその旨を売主に報告することが重要です。報告が遅れると、契約不適合責任に基づく権利を行使することができなくなる可能性があるため、特に注意が必要です。

契約不適合責任の対象となる瑕疵(欠陥)と訴訟事例

契約不適合責任は、取引された物件に欠陥がある場合に、売主が買主に対して負う責任です。具体的には、物件が契約の目的に合致していない場合、契約不適合責任が発生します。この責任は物件に瑕疵(欠陥)がある場合に認められ、瑕疵の種類には以下が含まれます:

  1. 物理的瑕疵:物件の物理的な欠陥、例えば雨漏り、シロアリの被害、地盤沈下、埋設物の存在、土壌汚染など。
  2. 心理的瑕疵:物件に関連した過去の事件や事故による心理的影響、例えば自殺、殺人、放火事件など。
  3. 法律的瑕疵:法律的な制限や物件に設定された担保権、用益権など。

これらの他に、環境的瑕疵として周辺施設や住環境の欠点がある場合も考慮されます。契約不適合の判断は、物件が通常有するべき性能や性質を欠いているかどうかで行われます。最低限必要とされる性能や性質が欠けていれば契約不適合となり、有している場合は通常は該当しません。

雨漏りがした場合で損害賠償請求が認められた事例(東京地判平成25年3月18日)

東京地方裁判所の平成25年3月18日の判決事例において、マンションの引き渡し後、雨漏りと細かい落ち葉の室内への侵入という不具合が発生しました。このマンションは、売買契約時に既に築30年が経過しており、さらに売主側は物件を引き渡す前に適切な内装工事を行うことが両当事者の共通の前提でした。

裁判所は、内装工事が行われる予定だったことを重視し、内装工事部分に関しては新築建物と同等に通常有すべき品質や性能を欠くかどうかを判断基準としました。特に、雨が降る際に書斎や居間に雨水が侵入することは、サッシの品質や性能の不備として「通常有するべき品質や性能を欠く」と判断されました。

結果として、この物件には瑕疵があると認められ、契約不適合責任が発生する事例となりました。この判例は、契約不適合責任の範囲と、物件の品質や性能に関する判断基準を明確に示しています。

購入した建物に傾斜があった場合に瑕疵が認められた事例(大阪地判平成15年11月26日)

大阪地方裁判所の平成15年11月26日の判決事例では、築7年の物件で建物に傾斜があるケースが取り上げられました。買主が売主からこの物件を購入した後、建物に約1/70の勾配の傾斜があることが明らかになりました。この傾斜は、不等沈下によるものでした。

買主は、売主に対して瑕疵担保責任(改正前民法の契約不適合責任に相当する責任)の追及を行いました。裁判所は、以下の点を根拠に建物に瑕疵があると認めました:

  • 建物の傾斜は経年劣化ではなく、地盤の不等沈下によるもの。
  • この傾斜は、築後の経年劣化によって通常生じうるものではない。
  • 本件では、買主が傾斜を承知して物件を購入したわけではなく、売買代金も傾斜を反映していなかった。

この判決は、物件に生じた傾斜が瑕疵として認められる条件と、その判定基準を示しています。特に重要なのは、買主が傾斜の存在を事前に知っていたか、または価格にその影響が反映されていたかという点です。

築後38年のマンションで瑕疵が認められなかった事例(東京地判平成26年1月15日)

東京地方裁判所の平成26年1月15日の判決において、築後38年のマンション取引に関する事例が扱われました。このケースでは、暴風雨時にサッシからの浸水が発生し、その状況が瑕疵に該当するかが問題となりました。

裁判所は以下の理由により、瑕疵担保責任を否定しました:

  • 売買契約時に買主に対して物件状況等の報告書が交付されており、物件には経年に伴う変化や通常使用による摩耗、損耗があることが告知されていた。
  • 買主には重要事項として、マンションが築38年(昭和48年築)であることが伝えられていた。
  • 建物躯体や窓、ドアのアルミサッシに関して、契約上特別な合意はなされておらず、売主が特別に品質や性能を保証した経緯も存在しない。

以上の事情に基づき、裁判所はマンションのサッシが「物の通常有するべき品質性能を欠く」とは判断せず、瑕疵担保責任が発生しないと判定しました。この事例は、物件の年数や既知の情報、契約上の合意が瑕疵担保責任の判断に重要な要素であることを示しています。

過去の雨漏りや腐食が築後23年のアパートの瑕疵と認められなかった事例

この事例では、築23年のアパートを購入した後、買主が物件に雨漏りや腐食があると疑い、売主に対して瑕疵担保責任を根拠とした損害賠償請求を行いました。物件状況等報告書には、「現在まで雨漏りを発見していない」「腐食は発見していない」「増改築・修繕の履歴は無し」と記載されていました。

裁判所は、以下の点を根拠に瑕疵担保責任を否定しました:

  • 報告書の内容は、買主の現状に関する認識を表すものであり、過去に雨漏りや腐食がなかったことの法的な保証とはみなされない。
  • 過去に雨漏りや腐食があったとしても、現在の物件利用に重大な支障はない。
  • 売買契約時点での物件の築年数を考慮すると、過去の雨漏りや腐食は瑕疵とはいえない。
  • 売買契約当時に雨漏りがあった事情は認められない。
  • 長年経過した物件の場合、腐食があったとしても軽微ならば瑕疵にはあたらない。
  • 物件内で発生していた腐食は軽微であり、建物の使用に重大な影響はない。

この判決は、物件の瑕疵の判断において、物件の年数や現状、過去の問題が物件利用にどの程度影響を及ぼすかが重要であることを示しています。

雨樋の詰まりや床鳴りなどの問題があった築後19年の物件の事例(大阪高裁平成16年9月16日)

大阪高裁の平成16年9月16日の判決事例では、築後19年のマンションにおける床鳴りや雨樋の詰まりが瑕疵担保責任の対象となるかが争われました。このケースで買主は、これらの問題を理由に売主に対して瑕疵担保責任を追求しました。

裁判所は、以下の理由から瑕疵担保責任を否定しました:

  • 床鳴りについては、ただちに床組の補強が必要なほどの強度のものではないと判断されました。
  • 雨樋の詰まりに関しては、全面的な交換が必要なほどの状態ではないと認められました。
  • 屋根や外壁にひびはあったものの、これが雨漏りなどの具体的な支障を生じていないことが指摘されました。

この判決は、物件の瑕疵と判断されるためには、その程度が物件の使用に具体的かつ重大な支障を及ぼす必要があることを示しています。単に経年による自然な摩耗や小さな問題点では、瑕疵担保責任が適用されないことがこの事例から明らかになります。

契約不適合責任の免責

契約不適合責任における「免責」について説明します。免責とは、改正民法に基づき、売主が買主に対して保証責任を負わないことを意味し、これにより売主は損害賠償責任から逃れることができます。免責が有効に機能するためには、特約として適切に文書化され、改正民法の規定に従う必要があります。

免責における注意点は以下の通りです:

  1. 免責は買主にとって不利な契約となる可能性があります。買主は、免責特約の存在により、契約後に発見された問題に対して売主から保証を受けることができなくなるためです。
  2. 免責特約は、売主と買主の双方の明示的な合意が必要です。両者がこの特約に同意した場合にのみ、免責が有効となります。
  3. 免責の条件は売主によって異なる場合があります。売主は、物件の特性や取引の状況に応じて、免責の範囲や条件を設定することができます。

これらの点を踏まえて、契約不適合責任における免責について慎重に検討することが重要です。特に、買主は免責特約の内容を理解し、その影響を十分に考慮した上で契約に進むべきです。

契約不適合責任の免責は買主が不利な契約である

契約不適合責任の免責は、一般的に買主にとって不利な契約であることを理解することが重要です。通常、売主は売買契約において一定期間、契約不適合責任を負いますが、免責特約を設定することで、特定の不適合事項について責任を免除することが可能です。

免責特約が多く含まれる契約は、売主にとって有利なものとなります。そのため、買主は契約締結前に免責事項の内容を慎重に検討し、理解する必要があります。免責事項が多い目的物は、買主に多くのリスクをもたらす可能性があるため、十分な注意が求められます。

購入後に目的物の契約不適合が発見された場合、その不適合が免責特約に含まれていれば、買主は保証や損害賠償を受けることができなくなります。この点を考慮し、買主は免責事項の範囲を理解し、そのリスクを評価することが不可欠です。

免責の特約は売主および買主双方の同意があった場合に有効となる

契約不適合責任に関する免責の特約は、売主と買主の双方の同意が得られた場合にのみ有効となります。これは、買主にとって不利な免責条件であっても、契約に対する両当事者の同意があれば、その条件は法的に有効とされるということです。契約書に免責事項が記載されている場合、これらの項目は保証の対象外となるため、買主は特に注意が必要です。

民法における契約不適合責任は基本的に任意規定です。これは、法律に定められた基準以外の合意や定めが優先されることを意味しています。そのため、免責に関する契約も、両当事者が合意していれば法的に有効とみなされます。

重要なのは、一度契約が成立すれば、免責事項を無効にすることは通常不可能であるという点です。そのため、免責事項に記載されている内容について両当事者が十分に理解し、問題がないことを確認した上で契約に同意することが推奨されます。

免責の条件は売主により異なる

免責条件は、売主が個人、宅建業者、または宅建業者以外の法人であるかによって大きく異なります。これは、売主の種類に応じて適用される法律が異なるためです。

  • 個人の場合: 個人売主の免責条件は、比較的自由に設定することができます。ただし、契約不適合責任の枠組み内で合理的な範囲である必要があり、買主にとって過度に不利にならないよう配慮することが重要です。
  • 宅建業者の場合: 宅建業者は宅地建物取引業法など特別な法律の規制を受けます。このため、宅建業者による免責条件は、これらの法律の範囲内で設定されなければなりません。通常、買主の保護をより強く考慮した条件が設定されます。
  • 宅建業者以外の法人の場合: 法人売主における免責条件も、その法人の業種や関連する法律によって左右されます。法人が関与する不動産取引には、その法人の業務性質や取引の性質に応じた追加的な法的要件が適用される場合があります。

これらの免責条件は、契約の公平性と透明性を確保するために、売主と買主双方の合意に基づいて明確に定められるべきです。特に、買主は免責条件の内容を理解し、そのリスクを適切に評価することが重要です。

売主が個人

売主が個人の場合、民法の規定のみが適用されるため、免責に関する特約を任意で設定することが可能です。これは、個人売主が法律による厳格な規制の対象とならないため、免責の条件を自由に決めることができることを意味します。そのため、原則として売主と買主の間で合意された免責の条件がそのまま適用されます。

ただし、一旦契約が成立した後は、特定の状況を除き、免責特約を無効にすることは通常できません。これは、契約の安定性と当事者間の合意の尊重を重視するためです。そのため、買主は契約前に免責特約の内容を十分に検討し、理解した上で契約に進むことが重要です。免責特約が契約に含まれている場合、その条件に基づいて将来発生するかもしれない問題に対して保証や損害賠償を受けられない可能性があることを認識しておく必要があります。

売主が宅建業者

売主が宅建業者であり、買主が個人の場合、宅地建物取引業法(宅建業法)第40条に基づき、売却後2年間は免責とすることはできません。これは、宅建業者が買主に対して一定の保証責任を負うことを法律で義務付けているためです。

このため、個人が宅建業者から物件を購入した場合、購入後2年間は宅建業者による保証が提供されることになります。重要な点は、この2年間の保証期間は物件の引き渡しから始まり、この期間内に発見された欠陥に対してのみ適用されるということです。

この規定は、個人買主の保護を目的としており、宅建業者からの物件購入に際して重要な安全網を提供しています。したがって、個人買主は、物件引渡し後2年以内に発見された欠陥について、宅建業者に対して責任追及が可能であると理解しておくことが重要です。

売主が宅建業者以外の法人

売主が宅建業者以外の法人の場合、消費者契約法第8条と第10条により、物件の引き渡し直後からの免責は認められません。この期間は契約書に基づきますが、一般的には1年程度が目安となることが多いです。

この点は、民法改正により変更された契約不適合責任の重要な部分で、以前の瑕疵担保責任とは異なり、「隠れた」過失も含めて責任を問われるようになりました。これにより、取引先に対する責任追及が容易になったと言えます。ただし、この責任を追及するためには、指定された期間内に申し立てる必要があります。

契約書の管理や契約内容の理解には特に注意が必要です。契約書が見つからない、契約内容を理解していないなどの状況は、法人に不利益をもたらす可能性があります。適切な管理と理解を確保するために、以下の2点が重要です:

  1. 契約書の適切な管理:契約書は法務部門などで一括して管理し、紛失を防ぐ体制を整えることが大切です。
  2. 契約内容の理解:契約書を管理していても、契約内容が正しく履行されているかの確認は担当者が行う必要があります。従業員自身が法的知識を身につけ、契約書の控えを保管し、いつでも契約内容を参照できるようにしておくことが重要です。

これらの措置により、契約不適合責任や契約内容に関する正確な理解と適切な対応が可能となります。

まとめ:お手持ちの契約書について契約不適合責任の内容について確認しておきましょう

契約不適合責任とは、目的物が事前に取り決めた契約内容に適合しない場合に、売主が負うべき責任を指します。民法改正により、従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任へと名称が変更されたことで、内容も一部見直されました。この変更により、契約書の内容がさらに重要視されるようになりました。

万が一のトラブルを避けるためにも、日頃から契約不適合責任の内容を確認し、理解しておくことが重要です。特に、売買やその他の契約を行う際には、契約書の各条項を慎重にチェックし、どのような場合に売主が責任を負うのかを正確に把握しておくことが推奨されます。こうすることで、予期せぬトラブルや誤解を防ぎ、スムーズな取引が可能となります。

泉俊佑

Sity,Inc.代表の泉俊佑です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「瑕疵プロパティ買取ドットコム(瑕疵プロ)」の運営者も務めています。宅地建物取引士。

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