セットバックの全て – 基本から費用まで徹底解説

セットバックとは、土地の境界線を後退させることで道路幅を拡張し、土地利用を最適化する手法です。このプロセスは再建築可能性の向上や売却促進といったメリットをもたらす一方で、土地面積の減少というデメリットも伴います。また、斜線制限の緩和といった追加の利点があります。セットバックには複数の費用がかかり、自治体の助成金を活用することも可能です。土地測量、分筆登記、道路整備など、様々な手続きが必要となります。専門の買取業者への売却を検討することで、これらの手間や費用を省略できます。

セットバックとは何か？解説します。

セットバックとは土地の境界線を後退させて道路幅を拡張すること

セットバックは、土地の境界線を後退させることで、前面に接する道路の幅を拡張し、防災面での安全を確保する手段です。具体的には、建築基準法第42条や第43条で定められた「幅員4m以上の道路に土地が2m以上接すること」という接道義務を満たしていない「再建築不可物件」を、「建築可能物件」へと変えることが可能になります。

例えば、土地に接する道路の幅が3.5mである場合、セットバックによって道路幅を4mに拡張し、再建築が可能となるようにすることができます。このプロセスは、緊急時の消防車や救急車のスムーズな通行を確保し、安全性を高めるために非常に重要です。

しかし、セットバックにはメリットだけでなくデメリットも存在します。以下のセクションでは、セットバックを行う際の利点と欠点について詳しく解説しています。

セットバックのメリット：再建築可能への転換と売却の促進

セットバックによる主なメリットは、再建築不可物件を再建築可能物件に変えることにあります。これは、売却の際に大きな利点となります。

再建築不可物件は、建築基準法により新たな建物の建設や既存建物の建て替えが許可されない物件です。その結果、一般の個人購入者から見て、リスクが高く敬遠されがちな物件となります。これにより、市場での売却が困難になることがあります。

しかし、セットバックを実施することで、これらの制限が解消され、土地が通常の建築基準を満たすようになります。結果として、買い手にとって魅力的な選択肢となり、より売却しやすい状況が生まれるのです。

特に、あなたの土地が道路の幅員が4m未満で再建築不可物件となっている場合、セットバックによる道路拡張は売却の可能性を大きく高めます。これにより、土地の価値が向上し、売却時の市場性が格段に向上することが期待できます。

セットバックのデメリット: 土地の面積減少とその影響

セットバックを行うことで生じる主要なデメリットは、利用可能な土地の面積が減少することです。このプロセスでは、土地の一部を道路拡張のために後退させる必要があります。その結果、自分の土地が縮小し、建設可能な建物の大きさも制限されます。

減少した土地は、所有者が私有地として保持するか、地方自治体に寄付または売却することになります。どちらの選択をしても、土地の全体的な利用可能面積は狭まります。

しかし、このデメリットはセットバックのメリットと比較すると相対的に小さいと考えられます。セットバックにより、土地が狭くなるとはいえ、それによって再建築可能になり、市場での売却が容易になることが多いです。実際、「売れない広い土地」と「売れやすい狭い土地」を比較した場合、買い手からの需要は後者の方が高い傾向にあります。

さらに、再建築不可物件でも専門の不動産買取業者を利用すれば、高額買取の可能性があります。そのため、セットバックによる土地面積の減少は、その他のメリットと比較して相殺される可能性が高いと言えるでしょう。

再建築不可物件が生じている背景

再建築不可物件が存在する背景には、主に以下の二点が関係しています。

1. 建築基準法による接道義務が1950年に設定されたこと。
2. 都市計画法の施行が1968年であること。

1950年以前に建てられた多くの建物は、現在の建築基準法における接道義務を満たしていません。これらは既存不適格建築物と呼ばれ、法的な基準に合致しないため再建築が困難です。

また、1968年に施行された都市計画法では、都市計画区域と準都市計画区域が設定されました。都市計画区域は都市計画が実施されるエリアであり、準都市計画区域は市街化が進行すると見込まれるエリアを指します。このため、1968年以前に建てられた建物の中には、現在の法律上の接道義務を満たしていないものが存在します。

これらの古い物件は一般的に再建築が認められず、個人によるマイホームとしての売却は難しいのが実情です。しかし、専門の不動産買取業者による買取は可能です。これらの業者は、再建築不可物件を駐車場や資材置き場などとして活用し、利益を生み出すノウハウを持っています。そのため、売却の際にセットバックを行う必要がない場合もあります。

もう一つのメリットとしての斜線制限の緩和

セットバックは、道路幅を確保するだけでなく、「道路斜線制限」の緩和にも寄与します。

道路斜線制限とは、日光の確保や建物による圧迫感を軽減するための建物の高さ規制です。建築基準法第56条に基づいており、建物が道路や隣接する建物に近づくほど、許可される高さが制限されます。この規制は、近隣住民の生活環境を守り、快適な住環境を確保するために重要です。

セットバックにより建物が道路に対して後退すると、隣接する建物との距離が拡大します。その結果、斜線制限による高さ規制が緩和され、より高い建物を建築することが可能になる場合があります。このメリットは、特に都市部や狭小地において重要となります。

つまり、セットバックは道路の安全性や使い勝手の向上だけでなく、建築計画の柔軟性を高める効果も持つのです。

セットバック工事にかかる3つの費用

セットバック工事を行う際には、以下の3つの主要な費用が発生します。

1. 土地測量費: これは、セットバックする土地の正確な面積や境界線を確定するための費用です。専門的な測量作業が必要となります。
2. 分筆登記費用: 土地の一部を道路に譲渡または寄付する際に必要な登記手続きに関わる費用です。分筆登記を行うことで、新たに形成される土地の所有権が法的に確定されます。
3. 道路整備費用: セットバックした土地を道路として利用可能にするための費用です。舗装や排水設備の整備など、道路としての機能を確保するために必要な作業が含まれます。

これらの費用は、セットバックの規模や地域、必要な作業の内容によって変動します。したがって、セットバックを検討する際は、これらの費用を詳細に見積もり、総合的なコストを把握することが重要です。

1.土地測量費

セットバックを行う際には、主に二種類の測量作業が必要となります：現況測量と境界確定測量です。

1. 現況測量: これは、土地の現在の状況を測定するためのもので、建物や既存の境界標（土地の境界を示す目印）などを測定し、土地の大まかな寸法、面積、高さなどを記録します。この作業は比較的迅速に行われ、立ち会いも不要であるため、費用は20万円から30万円程度が相場となります。
2. 境界確定測量: この測量は、隣接する土地との境界を正確に確定させるためのものです。これには隣地所有者の立ち合いや、官公庁での図面確認が必要となり、筆界確認書の作成も伴います。作業工程が多く、時間もかかるため、費用は50万円から70万円程度が相場です。測量の完了にはおよそ3ヶ月程度を要することが一般的です。

筆界確認書は、隣接する土地の境界線について、双方の所有者が合意を交わしたことを記した書面です。ただし、すでに隣地との境界が確定している場合は、境界確定測量の必要がない場合もあります。

これらの測量はセットバック工事の正確な実施に不可欠であり、土地の法的な状況を明確にする上で重要な役割を果たします。

2.分筆登記費用

セットバックを実施し、一部の土地を道路として提供する際には、その土地を固定資産税の課税対象から除外するために分筆登記が必要です。分筆登記は、1つの土地を複数の区画に分割し、それぞれを独立した土地として登記する手続きです。これにより、セットバックによって道路となった部分を「公衆用道路」として認定し、課税対象から外すことが可能になります。

この手続きを行うためには、まず土地の測量を行い、隣地との境界を確定させる必要があります。その後、地積測量図（土地の面積を示す公的な書類）の作成や新たな境界標の設置が必要となり、これらの作業を家屋調査士に依頼すると、費用はおよそ6万円程度が目安となります。

ただし、自治体によっては分筆登記を行わなくても、セットバック部分が公衆用道路であることを証明するだけで非課税対象とみなす場合があるため、実施前には必ず関連する自治体で確認することが重要です。

分筆登記は、セットバックを行う際の重要なステップであり、土地の税金負担を減らすために有効な手段です。そのため、セットバックを検討している場合は、この手続きについても事前に十分な理解と準備を行うことが勧められます。

3.道路整備費用

セットバックを行った後、その土地が日常的に利用可能な道路として機能するよう整備する必要があります。これには主にアスファルト舗装などが含まれます。

舗装にかかる費用は、一般的に1平方メートルあたり約5000円程度とされています。例えば、建物の前面の道路を幅1メートル、長さ6メートルにわたってセットバックする場合、舗装の総費用は約3万円になります。

さらに、この工事を実施するためには専門の業者に依頼する必要があり、人件費などの追加費用（概ね10万円から50万円程度）がかかります。特に、道幅が狭い場所では重機が入れず、手作業が増えるため、一般的な工事に比べて人件費が高くなりがちです。また、工期も長引く傾向があり、それに伴って工事費用が増加することもあります。

このように、セットバック後の道路整備には舗装費用に加えて人件費やその他の工事費用も考慮する必要があります。セットバック工事全体の費用を見積もる際には、これらの費用も合わせて考慮することが重要です。

自治体から助成金を受け取れる場合がある

セットバック工事には自治体から助成金が受けられる可能性があります。セットバックは、緊急車両の通行可能性や避難経路の確保など、公共の安全を目的として定められた接道義務の一環です。このため、セットバックに協力する土地所有者に対して、自治体が助成金を提供することがあります。

助成金の有無や具体的な条件を確認するためには、該当する土地を管轄する役所に直接問い合わせる必要があります。例えば、東京都北区では「狭あい道路等拡幅整備事業」としてセットバックに関わる費用の一部を区が負担しています。これには、セットバックのために撤去する必要がある門や塀などの費用も含まれることがあります。

しかし、助成金の申請プロセスは複雑であり、専門知識がないと難しい場合が多いです。そのため、不動産会社や税理士などの専門家に相談し、サポートを受けることをお勧めします。

弊社では、セットバックが必要な再建築不可物件の買取を専門に行っており、税理士との提携もあります。セットバックの助成金申請に関する相談やその他の問い合わせも歓迎しています。お困りの方は、気軽にご連絡ください。

セットバックの費用と手間を鑑みて専門の買取業者へ売却も検討すべき

再建築不可物件を所有していて、住む意志や他の用途で活用する計画がない場合、セットバックに費用をかけるよりも、専門の不動産買取業者に売却することを検討する価値があります。

通常の不動産市場では、再建築不可物件は建て替えができないため、売却が難しく、買い手が見つかりにくいのが現実です。しかし、専門の不動産買取業者は、このような物件でもそのままの状態で迅速に買い取ることが可能です。これは、これらの業者が再建築不可物件を再販売や運用するための独自のノウハウを持っているためです。

さらに、一般的な不動産売買では、売主には契約不適合責任が課せられることが多いです。これは、売却後に契約書に記載されていない不具合が発生した場合、売主が買主に対して損害賠償を行う責任を意味します。再建築不可物件は築年数が古いものが多く、一般の人では気づかない不具合が存在する可能性が高いため、契約不適合責任に問われるリスクがあります。しかし、専門の買取業者に売却する場合、この責任は免責されることが多いです。

結果として、再建築不可物件を所有している場合、セットバックに費用をかけるよりも、専門の買取業者に売却する方が、費用の面でもリスク管理の面でも有利となることがあります。

セットバックすべき面積の計算方法

セットバック面積の計算は、後退すべき距離と土地の間口（正面の幅）を掛け合わせることで行われます。具体的には、セットバック面積 = 後退距離 × 間口の幅となります。

セットバックの目的は、道路に面した土地の幅員を最低4メートル以上に拡張して、建築基準法における接道義務を満たすことにあります。しかし、土地をどれだけ後退させるべきかは、対象となる道路を挟んで向かい側にある土地の状態によって異なります。このため、具体的な後退距離は以下のような状況別に検討される必要があります。

1. 向かい側の土地に家がある場合: このシナリオでは、向かい側の家の建築基準や配置によって、後退距離が決まることがあります。
2. 向かい側の土地がセットバック済の場合: すでにセットバックされた土地との均衡を取るため、同様の後退距離が要求されることがあります。
3. 向かい側が崖地や水路の場合: このような自然地形の特性を考慮し、安全を確保するための適切な後退距離を決定する必要があります。

これらの状況に応じて、セットバックの後退距離を適切に計算し、実施することが重要です。また、正確な計算とプロセスには専門家の助言が必要な場合が多いため、不動産専門家や土地測量士に相談することをお勧めします。

シナリオ1.向かい側の土地に家がある場合

向かい側の敷地にセットバックが未実施の家がある場合、あなたの土地は道路の中心線から2メートルの地点までセットバックすることが求められることがあります。これは、道路の幅員を4メートル以上確保するために、道路に接する両側の土地が平等に後退する必要があるからです。

例えば、道路の現在の幅が3.6メートルである場合、残り0.4メートルを確保するためには、両側の土地の所有者がそれぞれ0.2メートルずつ後退させるのが原則となります。この場合、あなたの土地を0.4メートル全て後退させる必要はありません。

つまり、向かい側の敷地に家がある場合でも、道路の中心線から2メートルずつ両側が後退することで、合計4メートルの道路幅員を確保することが可能です。このようなセットバックは、道路の安全性と機能性の向上、さらには周辺地域の整備に寄与するため、非常に重要な措置です。

シナリオ2.向かい側の土地がセットバック済の場合

向かい側の敷地が既にセットバック済の場合、あなたの敷地におけるセットバック作業だけで、道路の幅員を4メートルに拡大する必要があります。

例えば、道路の現在の幅員が3.6メートルで、向かい側の家がすでにセットバックを完了している状況では、必要な4メートルの幅員に足りない0.4メートル分は、あなたの敷地だけで確保することが求められます。これは、向かい側の土地が既に2メートル後退しているため、あなたの土地も過去の中心線から2メートルセットバックすることで、両敷地が公平に土地を提供し、合計で幅員4メートルを達成することになるためです。

向かい側の土地がセットバック済であるかどうかを確認するには、管轄の自治体の建築課、建築指導課、または道路課に問い合わせるのが最善の方法です。この情報はセットバックの計画を立てる際に不可欠であり、正確なセットバックの範囲と必要性を理解するために重要な役割を果たします。

シナリオ3.向かい側が崖地や水路の場合

向かい側の土地が崖地や水路である場合、あなたの土地におけるセットバックのみで道路の幅員を4メートルに確保する必要があります。これは、崖地や水路を後退させることが現実的に不可能であるためです。

例えば、前面道路の幅員が現在3.6メートルで、向かい側が川や崖地の場合、必要な4メートルの幅員に足りない残りの0.4メートル分は、あなたの土地のセットバックによって補われるべきです。この状況では、道路の中心線からあなたの土地側に0.4メートル後退することにより、道路の幅員を4メートルに拡大することが可能となります。

向かい側が川や崖地のような自然の地形である場合、セットバック面積の計算は比較的簡単に行うことができます。あなたの土地のみで必要な幅員を確保するため、計算は単純になり、計画立案も容易になります。ただし、このようなセットバックは土地の有効利用面積を減少させるため、計画の際には土地の利用価値や将来的な影響を慎重に考慮する必要があります。

セットバックに必要な5つの手続き

セットバック面積の計算と工事費用について理解した上で、セットバックを実施する際に必要となる5つの主要な手続きを以下にご紹介します。

1. セットバック対象の土地の調査: まず、セットバックを行う必要がある土地かどうかを確認します。これには、土地の現状、周辺の土地利用状況、地元自治体の建築基準などを調べることが含まれます。
2. 事前協議書の提出と自治体の職員による調査: セットバックを行う意向を地元自治体に伝え、必要な書類を提出します。その後、自治体の職員が実際に現地を調査することになります。
3. 協議書の交付と建築確認申請: 協議書が交付されたら、セットバックに関する詳細が記載された建築確認申請を行います。これには、セットバック後の土地利用計画や建築計画が含まれます。
4. セットバックの工事: 手続きが完了し、必要な許可が得られたら、セットバック工事を行います。これには、土地測量、境界確定、必要に応じて既存構造物の撤去などが含まれます。
5. 助成金や固定資産税免除の申告: セットバックに対する助成金や固定資産税の免除を受けるための申請手続きを行います。自治体によって異なるため、事前に調べておくことが重要です。

これらの手続きは、セットバックを円滑に行うために不可欠です。各ステップで必要な書類や手続きの詳細は、地元の自治体や専門家に確認することが望ましいです。

手続き1.セットバック対象の土地の調査

セットバックを計画する前に、まずは自分の土地がセットバックの対象となるかどうかを調べることが重要です。これには、土地を管轄している役所の「建築課」「建築指導課」もしくは「道路課」に直接問い合わせる必要があります。

問い合わせ時に確認すべき主要なポイントは以下の2つです：

1. 土地の前面道路の幅員が建築基準法に基づいて4メートル以上あるかどうか。
2. 土地の前面道路が建築基準法上の道路であるかどうか。

建築基準法上の道路には以下の種類があります：

• 42条1項1号道路：道路法に基づく国道、都道、市町村道など、幅員4メートル以上のもの。
• 42条1項2号道路：開発道路、幅員4メートル以上のもの。
• 42条1項3号道路：既存道路、幅員4メートル以上のもの。
• 42条1項4号道路：計画道路、事業計画があるもの。
• 42条1項5号道路：位置指定道路、幅員4メートル以上のもの。
• 42条2項道路：みなし道路、特定基準を満たすもの。
• 43条1項道路：ただし書き道路、特定行政庁が許可したもの。

これらの情報をもとに、セットバックの必要性や可能性を判断します。また、セットバックに関する助成金が利用可能かどうかも、この際に確認しておくと良いでしょう。これらの情報は、セットバック計画を進める上で基本的かつ重要な要素となります。

手続き2.事前協議書の提出と自治体の職員による調査

セットバックが必要と確認された場合、次のステップは自治体への「事前協議書」の提出です。事前協議書は、自治体の職員に現地調査を依頼するための重要な書類で、そのフォーマットは管轄の役所によって異なります。この書類の一例として「狭あい道路整備事前協議書」が挙げられますが、具体的なフォーマットは、所管の役所で確認する必要があります。

事前協議書の提出後、自治体の職員が現地に出向いて測量や道路の中心線に関する検討を行います。このプロセスでは、測量に伴う費用が発生する可能性があります。測量結果に基づいて、道路の中心線や敷地の後退距離が明確になります。

その後、建築業者や自治体の職員、関係者と共にセットバックによって形成される道路部分の整備方法について協議を行います。この協議では、セットバック後の道路の利用方法、安全性、アクセスのしやすさなど、多角的な視点から最適な整備計画を検討します。

この事前協議の過程は、セットバックを成功させるための基盤を築く重要なステップです。適切な協議と計画立案を行うことで、セットバック工事が円滑に進行し、最終的な目的を達成することができます。

手続き3.協議書の交付と建築確認申請

セットバックの協議が完了すると、協議書が交付されます。この書類を持って、建築確認申請書を役所または指定確認検査機関に提出しましょう。この申請書は、セットバック工事が建築基準法や自治体の条例に適合していることを確認するためのものです。この申請がないと、セットバック工事を開始することはできません。

手続き4.セットバックの工事

建築確認申請の結果、問題がなければ確認済証が届きます。これは、建築計画が法令に適合していることを証明する書類です。確認済証を受け取った後、セットバックの工事を開始します。家の建て替えが伴う場合は、先に家の建て替え工事を行い、その後セットバックを行うことが一般的です。

手続き5.助成金や固定資産税免除の申告

工事が終了したら、自治体からの助成金が受けられる場合は、助成金の申請を行います。着工前に申請する必要がある場合もあるので、事前に確認しておくことが大切です。また、セットバック工事が完了すると、セットバック部分の固定資産税は通常非課税となるため、その申告も忘れずに行ってください。

セットバックが必要な土地の売却は専門の買取業者へ売却すべき３つの理由

セットバックが必要な土地を専門の買取業者に売却することは、前章で述べたように、「セットバックせずに売却できる」という大きなメリットがあります。加えて、専門の買取業者に売却することには以下の3つの追加的なメリットがあります。

1. セットバックする手間や費用がかからない: 専門の買取業者に売却する場合、セットバックを行うための手間や費用を省くことができます。これは特に、セットバックのプロセスが複雑で、高額な費用がかかることを考えると、大きな利点です。
2. 最短3日で買い取ってくれる: 専門の買取業者は、通常の不動産取引よりも迅速に対応してくれることが多く、最短で3日程度での買取が可能な場合があります。これにより、速やかに現金化することができ、緊急の資金調達にも役立ちます。
3. 適正価格で買い取ってくれる: 専門の買取業者は、再建築不可物件の価値を正しく評価してくれるため、適正な価格での買取が期待できます。このため、セットバックが必要な土地を市場価格より安く売るリスクを避けることができます。

これらのメリットを踏まえると、セットバックが必要な土地を持つ所有者にとって、専門の買取業者への売却は非常に有効な選択肢となります。セットバックに伴う様々な課題を解決し、効率的に土地を売却することが可能になるため、検討する価値は大いにあります。

セットバックする手間や費用がかからない

セットバックが必要な土地を専門の買取業者に売却すると、セットバックにかかる費用を自分で負担する必要がなくなります。これは、専門の買取業者がセットバックが必要な土地を「現状のまま」で買い取ってくれるからです。通常、セットバックには約30万円から80万円程度の費用がかかることが多いですが、専門の買取業者に売却すれば、この費用を節約することができます。

特に、セットバックに必要な資金を用意するのが難しい場合や、セットバックにかかる費用を削減したいと考えている場合には、専門の買取業者への売却が有効です。このような買取業者は、セットバックが必要な土地の価値を理解し、適切な価格で買い取ることができます。その結果、土地所有者はセットバックに関わる手間や費用を省くことが可能になり、効率的な売却が実現します。

最短3日で買い取ってくれる

セットバックが必要な土地を専門の買取業者に売却すると、最短3日での迅速な買取が可能なケースがあります。これは、専門の買取業者が土地を直接買い取るため、価格の合意がスムーズに行われれば、迅速に売買契約を結ぶことができるからです。

この迅速さは、特に土地を早急に現金化したい場合に大きなメリットとなります。例えば、私たちのような専門の買取業者では、セットバックが必要な土地に対して無料で査定を行い、迅速な買取プロセスを提供しています。

セットバックが必要な土地を手放す際、通常の不動産市場での売却には時間がかかることが多いですが、専門の買取業者ならば、このプロセスを大幅に短縮できるため、土地の早期売却と現金化を実現することが可能になります。そのため、時間が重要な要素である場合には、専門の買取業者への売却が最適な選択肢となるでしょう。

適正価格で買い取ってくれる

セットバックが必要な土地を専門の買取業者に売却すると、適正価格での買取が期待できます。これは、専門の買取業者がセットバックが必要な土地の市場価値を正確に見極める専門知識を持っているためです。

通常、セットバックが必要な土地は再建築不可物件に分類され、建て替えができないため市場での需要が低い傾向にあります。これにより、一般の市場では低価格での取引、場合によっては売却が困難な状況になることもあります。

しかし、専門の買取業者は、こうした特殊な土地に対しても適切な価値評価を行い、妥当な価格で買い取ることが可能です。これにより、土地所有者はセットバックに伴う手間や費用をかけることなく、土地を適正価格で売却することができます。

セットバックが必要でありながら、できるだけ高く売却したい場合、専門の買取業者に売却を依頼することは非常に有効です。これにより、セットバックに伴う複雑な手続きを避け、かつ適切な価格での売却が実現します。