このガイドでは、様々なタイプの再建築不可物件を建築可能にする、実用的な解決策を提供します。道路に接していない袋地状の物件、建築基準法の道路に接していない物件、但し書き道路に接道している物件、間口が2m以下の物件、市街化調整区域内の物件など、多岐にわたるシナリオに対応します。土地の購入や賃借から特例許可の取得まで、再建築不可能と思われる状況を打開するための具体的な方法を学びましょう。
再建築不可物件の種類は？
再建築不可物件とは、その名の通り、建物の建て替えが許されない不動産を指します。この記事では、再建築不可物件になる主な理由を解説し、どのようにして再建築可能にするかの抜け道を探ります。
再建築不可の物件には、いくつかの異なる要因があります。これらを理解することは、建て替えの可能性を模索する上で重要です。主に、以下の5つの要因が挙げられます：
- 不動産が道路に接道していない袋地状の土地。
- 接している道路が建築基準法の道路ではない土地。
- 43条但し書きの道路、私道の所有者から但し書き道路の誓約書が出ない場合。
- 間口が2m未満の土地。
- 市街化調整区域内の土地。
これらの要因は、法律に基づいて建て替えが制限されています。具体的には、1～4のケースでは「建築基準法の接道義務」（幅員4m以上の道路に2m以上の接道が義務付けられている事）を満たしていないため、再建築ができません。一方で、5のケースは「都市計画法」により市街化を抑制されている区域に位置しているため、再建築が許可されていません。
この記事を通じて、これらの要因を特定し、再建築可能な方法を探ることが目的です。
「道路に接していない袋地状の再建築不可物件」を建て替える方法
「袋地」とは、他の土地に完全に囲まれ、公道に直接接していない土地を指します。通常、建築基準法では「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務があります。このため、袋地の土地では、通常の方法では建物の再建築が困難です。
しかし、民法第210条に基づき、囲繞地通行権を行使することで、他人の土地を通って公道に出ることが可能です。ただし、この通行権では必要最低限の通路しか確保できないため、建築基準法に必要な2mの接道を確保することが求められます。
袋地状の土地で建物を建て替えるための方法としては、以下の2つが考えられます。
- 第三者の土地を購入する：これにより、2mの接道を確保し、建築基準法の要件を満たすことができます。
- 第三者の土地を使用貸借または賃貸借する：この方法でも、2mの接道を確保し、建築許可を得ることが可能になります。
これらの方法により、袋地状の土地でも再建築の道が開かれる可能性があります。重要なのは、適切な法的措置を講じて、必要な接道を確保することです。
1.第三者の土地を購入して２mの接道を確保する
袋地状の土地での再建築を可能にする基本的な方法の一つは、第三者の土地の一部を購入して、間口2mを確保することです。この方法を実行する際には、購入予定の土地を確定測量し、法的に分筆手続きを行う必要があります。
しかし、これは単純な方法ではありますが、実際にはいくつかの難点が存在します。まず、土地を譲渡する側にとっては、金銭的な交渉だけでなく、「自分の所有していた土地の一部を手放す」という心理的な負担が大きい場合があります。また、実際の交渉や手続き過程において、さまざまな法的および行政的な障壁に直面する可能性が高いです。
この方法は、袋地状の土地の再建築に対する直接的で効果的なアプローチではありますが、多くの困難が伴うため、難易度は高いと評価されます。成功させるためには、適切な法的知識と交渉技術、そして時には忍耐が必要となります。
2.第三者の土地を使用貸借(若しくは賃貸借)して、２mの接道を確保する
袋地状の再建築不可物件で、所有権を通じて2mの接道を確保するのが難しい場合、他人の土地を使用貸借または賃貸借して、必要な接道を確保する方法があります。この場合、第三者の土地を借りて、その土地を含めて2mの間口を確保することで、建築基準法の要件を満たし再建築が可能になります。
ただし、この方法には注意点があります。第三者の土地を借りて建築確認を行うと、土地の所有者が自身で建築を計画する際に、貸した土地を建築確認の敷地に含めることができなくなる可能性があります。また、土地の所有者が自身の土地を売却した場合、新しい所有者との間でトラブルが生じるリスクもあります。
このような問題を防ぐために、第三者の土地を借りる際は、使用貸借契約または賃貸借契約を締結することが重要です。契約書には、第三者に継承する旨の特約を明記することも忘れてはなりません。
過去には、「他人の土地を無断で建築確認の申請に使用する」という方法が見られましたが、現在は建築確認を行う機関が民間に移行しており、使用貸借契約書の提出が必ずしも求められないケースもあります。しかし、このような行為は将来的に大きなトラブルに発展するリスクがあるため、正式な手続きを踏むことが強く推奨されます。
袋地状の土地で再建築を実現するためには、第三者の土地を使用貸借または賃貸借して、2mの接道を確保することが一つの有効な手段ですが、その際は適切な法的措置を講じることが不可欠です。
「建築基準法の道路に接していない再建築不可物件」を建て替える方法
建築基準法に準拠した道路に接していない場合の再建築不可物件を建て替える方法には、以下のようなオプションがあります：
- 建築基準法の道路に至る第三者の土地を購入して、2mの接道を確保する： この方法では、接道義務を満たすために、他人の土地を購入し、幅員4m以上の道路に2m以上の接道を確保します。これにより、建築基準法の要件を満たすことが可能になります。
- 接道している道路を43条2項2号(路線型)の許可を受ける： このアプローチでは、接道している道路を法的に「建築基準法の道路」として認定するための許可を得ることを目指します。この方法は、既存の道路が建築基準法に基づいて適切な道路として認められるためのプロセスを含みます。
建築基準法に基づいた「道路」とは、国道や県道、市道、区道など、一般的な道路法によって規定される道路とは異なり、特定の条件を満たす必要があります。私道や元々水路であった場所など、見た目上は道路であっても、建築基準法の基準を満たさない道路が存在し、これらに接道している物件は再建築ができない状況になります。
全ての道路を建築基準法に準拠させるのは理想的ですが、実際にはこれが引き起こす他の問題（例えば、他の土地のセットバックの必要性など）があるため、現実的ではない場合もあります。しかし、上記のような方法を用いることで、これらの厄介な問題を克服し、再建築を可能にする道が存在します。
1.建築基準法の道路に至る第三者の土地を購入して、２mの接道を確保する
建築基準法に基づいた道路に接していない再建築不可物件の場合、建築基準法の道路に至る道路を購入し、2mの接道を確保することで再建築を可能にする方法があります。しかしこのアプローチは、高い難易度を持つ戦略です。
特に、袋地の物件においては、普段から利用している土地の一部を購入または貸借することで、再建築の道が開ける可能性があります。しかし、普段利用していない土地の購入が必要な場合、接道の確保が一層困難になります。このような状況では、土地の所有者との交渉が複雑化し、法的な要件を満たすための手続きがさらに複雑になることが予想されます。
この方法は、再建築を実現するために必要な接道を確保する上で有効な選択肢の一つですが、実行には多大な努力と慎重な計画が必要です。土地の購入や貸借は、単なる金銭的取引以上のものであり、関連する法的および行政的な障壁を克服するための緻密な対策が求められます。
2.接道している道路を43条2項2号(路線型)の許可を受ける
再建築不可物件で、建築基準法に基づく道路に接していない場合、43条2項2号(路線型)の許可を受ける方法で再建築が可能になることがあります。このプロセスは、通常、各市町村の建築局や道路局などの道路判定を行う部署を通じて行われます。
43条2項2号の許可は、建築基準法に基づく道路に接道していない場合でも、特例措置として建て替えを許可するものです。道路所有者から「私道の維持管理の誓約書」を取得することが必要です。この誓約書は、私道が道路上の空地として扱われることを保証するもので、「私道に工作物を建設しない」という所有者の約束が含まれています。
43条2項2号(路線型)の許可を受けることにより、再建築不可物件を再建築可能にすることができる場合がありますが、このプロセスは専門的な知識が必要となるため、難易度は中程度と評価されます。
多くの場合、再建築不可物件を個人で再建築可能にすることは困難です。そのため、専門の不動産屋に売却することが望ましいとされるケースが多いです。
43条2項については、下記に詳細を記載しています。
「但し書き道路には接道しているけれど再建築不可の物件」を建て替える方法
「但し書き道路」は、建築基準法上の道路ではなく、昔の水路や道路状の空き地などを指します。通常、建築基準法に基づく道路に接していなければ再建築が許可されないものの、特定の条件下では、但し書き道路に接していても再建築が可能となることがあります。
正式には、「但し書き道路」ではなく、「43条2項2号の認定・許可を要する道路状の空地」と呼ばれます。2-2-2で紹介されたような方法で以前建物を建てた敷地は、この条件に該当することがありますが、再建築する際には43条2項2号の許可（但し書き道路に接道していることによる特例での再建築許可）が必要です。
このプロセスにおいては、私道の所有者から「私道の維持管理の誓約書」を取得することが求められることがあります。但し書き道路（現在の43条2項2号道路）の私道所有者が道路内に建築物を建設すると、私道が道路としての機能を果たさなくなるため、この誓約書が必要となります。
接している道路が但し書き道路の場合、私道所有者の維持管理の誓約書が取得できなければ、建物の建築は不可能です。ただし、他の方が最近誓約書を取得している場合は、必ずしも新たに誓約書を取得する必要はないこともあります。この点を踏まえ、再建築のプロセスにおいては適切な法的措置を講じることが不可欠です。
「不動産の間口が２ｍ以下の再建築不可物件」を建て替える方法
間口が2m未満の不動産での再建築は、特定の方法を用いることで可能性があります。袋地に比べれば再建築の見込みは高いものの、依然としてこれは困難な課題です。
再建築を行うための主な方法は以下の二つです：
- 隣地の土地の一部を購入または賃借する： この方法では、隣接する土地の一部を購入するか、賃借することで、必要な間口の幅を確保します。この手法は、不動産の間口を拡大し、建築基準法に準拠する接道を確保するために利用されます。
- 43条2項2号の許可（専用通路型）を得て建築する： このアプローチでは、建築基準法の特例措置である43条2項2号の許可を受けることで、間口が2m未満であっても建築を行うことができます。この許可は、専用通路型の道路を利用して建築基準法の要件を満たす方法です。
これらの方法を適切に適用することにより、間口が2m未満の不動産でも再建築を可能にする道があります。ただし、これらの手法は複雑な法的および行政的なプロセスを伴うため、慎重な計画と専門的な知識が求められます。
1.隣地の土地の一部を購入または賃借する
間口が2m以下の不動産で再建築を行うための一つの方法は、他の方が利用している土地の一部を購入または賃借することです。これにより、必要な間口を確保し、再建築が可能になります。
袋地の場合とは異なり、一部が所有権として既に保有している通路があるため、隣接土地との交渉の可能性はやや高まります。再建築不可の対象地の間口が不足している部分を、隣地の一部と等価交換する方法も考慮できます。このアプローチでは、隣接する土地所有者との交渉が成功の鍵を握ります。
この方法は、間口の問題を解決し再建築を可能にするための有効な選択肢の一つですが、成功するためには適切な交渉戦略と法的な手続きが必要となります。そのため、難易度は比較的高いと評価されます。しかし、再建築の可能性を探るためには、この手法を検討する価値があります。
2.43条2項2号の許可（専用通路型）を得て建築する
間口が2m未満の不動産でも、特定の自治体による基準（包括同意基準と呼ばれます）を満たすことで、43条2項2号許可（専用通路型）を得て再建築することが可能です。
包括同意基準は、接道義務を満たさない土地の再建築条件をまとめたもので、自治体によってその基準は異なります。例えば、横浜市では間口が1.5mあれば再建築が可能な場合があります。しかし、川崎市では間口が1.8m以上ないと包括同意基準を適用できないなど、自治体によって条件が異なります。また、東京23区内でも新宿区では間口1.5m以上、世田谷区では1.8m以上などと、基準が異なっています。
さらに、包括同意基準でも再建築が難しい自治体では、より厳しい「個別審査基準」というものを設けていることがあります。ただし、個別審査基準に基づく再建築では、銀行融資を受けることが難しくなるため注意が必要です。
このように、43条2項2号の許可（専用通路型）を利用して建築することは可能ですが、自治体の基準や審査基準に注意を払う必要があります。再建築不可物件に関するローンの情報は、以下の記事で詳しく解説されていますので、参考にしてみてください。
※参考：横浜市建築基準法第43条2項の規定による許可についての詳細
「市街化調整区域の再建築不可物件」を建て替える方法
市街化調整区域内の不動産では、建築基準法ではなく都市計画法による制限が適用されるため、原則として再建築は許可されません。しかし、以下の二つの特例パターンを利用することで、建物の建築が可能になる場合があります。
- (旧)既存住宅が適用されることによる建て替え: この方法では、既存の住宅が特定の条件を満たしている場合、建て替えが許可されることがあります。具体的な条件は、その住宅が建てられた時期や規模などによって異なりますが、既存の建物を基に再建築を行うことが可能です。
- 特例的に認められる開発・建築の許可を受ける: このパターンでは、市街化調整区域内での開発や建築が特例として許可される場合があります。この許可を得るためには、通常よりも厳しい基準や条件を満たす必要があり、具体的な基準は自治体によって異なることが一般的です。
市街化調整区域内での再建築は、通常の建築よりもはるかに複雑で難易度が高いものですが、これらの特例パターンを利用することで、建築の可能性を探ることができます。ただし、これらの特例を利用する際は、都市計画法やその他関連する法律に精通した専門家のアドバイスを受けることが推奨されます。
1.(旧)既存住宅が適用されることによる建て替え
市街化調整区域内での再建築は、一定の条件下では比較的容易に行うことが可能です。これには、2001年5月18日までに宅地として存在していた土地（旧既存宅地）が関係します。この日付は重要で、それが既存宅地制度の廃止日だからです。この制度廃止以前の宅地は、都道府県知事の確認を得て、市街化調整区域内での建築が許可されていました。
旧既存宅地として分類される土地では、現在でも環境保全上の支障がない限り、建築許可が得られる可能性が高いです。このため、多くの自治体では旧既存宅地において建築が可能とされています。
この方法は、市街化調整区域内で再建築を行う際の最も簡単な方法の一つであり、適用できる土地であれば比較的難易度が低いと評価されています。ただし、このプロセスを進める際には、適用可能な土地かどうかを正確に確認し、必要に応じて都道府県知事の確認を得る必要があります。
2.特例的に認められる開発・建築の許可を受ける
市街化調整区域内では通常、建物の建築が原則として禁止されていますが、特定の条件下で特例的に許可される開発や建築が可能です。これらは大きく二つのカテゴリーに分けられます。
- 都市計画法に基づく特例で許可される建築物:
- 農業、林業、漁業を営む方のための住宅。
- 農産物の直売所。
- 第二種特定工作物（運動場、レジャー施設、墓地など）。
- 自治体の開発審査会によって特例的に認められる建築物:
- 特別養護老人ホーム。
- 社会福祉施設、学校。
- 障碍者グループホーム。
- 幹線道路沿道の特定流通業務施設。
これらの特例的な建築許可を受けるには、自治体の開発審査会による承認が必要であり、特定の条件や要件を満たす必要があります。たとえば横浜市の場合、特定の社会福祉施設や学校などが建築可能となっています。
市街化調整区域内で建築を計画する場合、これらの特例を活用することで建築が可能になる可能性があります。ただし、それぞれの地域によって許可基準やプロセスが異なるため、具体的な条件や手続きについては、該当自治体による詳細な情報を確認する必要があります。
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