再建築不可物件を売りたい!売却・買取・処分のポイントや相場を解説

再建築不可物件

再建築不可物件の売却を検討している方々には、そのプロセスや相場に関する不透明な点が多く存在するかと思います。この記事では、再建築不可物件とは何か、一般の買取業者がなぜ買い取りにくいのか、また専門の買取業者がどのようにして買取可能なのかという基本的な疑問から始めて、買取相場の決まり方、高額買取を実現するテクニック、信頼できる買取業者の選び方など、具体的な売却の手順まで詳しく解説します。さらに、買取業者選びのポイントや価格交渉の方法も紹介し、再建築不可物件を有利に売るための秘訣を探ります。この記事は、売却を考えている方はもちろん、不動産取引に興味を持つすべての方に有益な情報を提供することを目指しています。

再建築不可物件の定義

建築物の敷地が道路に2m以上接していない

再建築不可物件とは、一度解体した後に新しい建物を建設することが法的に許可されていない物件のことを言います。この物件の特徴は広範にわたりますが、その中でも特筆すべき点は「建築物の敷地が道路に2メートル以上接していない場合」です。この状態だと、建築基準法により新しい建物の建設が認められないのです。具体的には、建物の敷地が道路に面している部分(道路接道)が、再建築を行うために必要な最低限の基準を満たしていないということです。この基準は、道路に面する敷地の幅が2メートル以上必要であるというもので、これは消防車などの緊急車両が建物にアクセスできるようにするための重要な規定です。再建築不可物件になると、その価値は大幅に減少する可能性が高いです。その理由は、建物が老朽化したり、何らかの事情で解体する必要が生じた場合、新しい建物を建設できないためです。したがって、再建築不可物件の扱いには、専門的な知識と注意が必要です。

そもそも建築基準法上の道路ではない

再建築不可物件は、建築基準法上の道路に面していない、またはその他の条件を満たさないために、新しい建築が許可されない物件のことを指します。建築基準法は、都市の健全な発展と公共の福祉を目的として設定された法律で、この法律に基づき各都道府県の知事が建築の許可を管理しています。再建築不可物件は、単に道路に面していないだけでなく、道路幅が狭い、道路が私道である、特定の建築規制がある地域に位置するなど、さまざまな理由で再建築が不可能となります。また、元々建築許可を得て建設された物件であっても、現在の法律に適合しなくなった場合、再建築が許可されないことがあります。これらの制約は再建築時にのみ適用され、既存の建物の使用には影響しません。しかし、売却や買取の際には、再建築不可という状況が物件の価値を下げる大きな要因となり得ます。

袋地になっている

再建築不可物件は、建物が一度取り壊された後、再建築が許可されない物件を指します。その原因として、土地の形状や大きさが建築基準法に違反していること、法的制限、地役権の存在などがあります。特に、「袋地」という土地形状は再建築不可物件となりやすい特性を持っています。

袋地とは、土地全体が所有者のものでありながら、通路部分が狭く自動車の通行が困難な状態の土地を意味します。このような土地は、建築条件が厳しいため建築許可が得られにくい傾向があります。その結果、既存の建物が取り壊された場合、新たな建築が困難になり、再建築不可物件となる可能性が高くなります。

袋地は、一見問題ないように見えても、実際には再建築が難しいという大きなデメリットを持ちます。このため、再建築不可物件を売却する際には、物件の特性を十分に理解し、適切な価格設定での売却が必要です。

一般の買取業者が再建築不可物件を買えない理由

一般の買手はそもそも再建築不可物件を買わないから

再建築不可物件の売却を考える際には、なぜ一般の買取業者がこれらの物件を避ける傾向にあるかを理解することが重要です。再建築不可物件は、建物の解体後に新たな建築が許可されない物件のことを指し、この特性が買取業者にとっての再販の障害となります。

再建築不可になる理由は様々です。都市計画法の規定による建築制限や、耐震基準を満たさない建物が建てられた場合などがその例です。これらの物件は再建築が認められないため、一般的な不動産取引のアプローチ、つまり買取後の改築やリノベーションによる価値の向上が不可能です。

さらに、一般の買手も再建築不可物件を避ける傾向があります。物件の価値は土地と建物の両方に依存しており、新しい建物を建てることができないという事実は大きなデメリットです。特に自己居住目的の買手にとって、自分の好みに合わせた新築やリノベーションができない点は重大な問題です。

以上の理由から、一般の買取業者は再建築不可物件を買取ることが少ないのです。しかし、専門の買取業者の場合は異なり、再建築不可物件の買取が可能な場合があります。

仮に見つかっても一般の買い手は住宅ローンを組めないから

再建築不可物件は、土地利用規制や都市計画法により建築条件が制限され、新しい建物の建設が許可されていない特殊な物件を指します。一般の買取業者がこれらの物件を避ける主要な理由の一つは、一般の買い手が住宅ローンを組むことが困難である点にあります。金融機関は住宅ローンの対象物件に対して厳しい審査基準を設けており、再建築不可物件は多くの場合、これらの基準を満たしません。結果として、一般の買取業者はローンを利用した買い手を見つけるのが難しく、再建築不可物件の買取を敬遠することになります。

さらに、再建築が制限されていることから、物件自体の市場価値が低下し、投資額の回収が困難な場合が多くあります。これは、一般の買取業者にとって大きなリスクとなり、再建築不可物件への関心を減らす要因となっています。このような背景から、一般の買取業者は再建築不可物件の買取に消極的な姿勢を取ることが一般的です。

その買取業者が契約不適合責任を負わされるから

再建築不可物件は、建築基準法や都市計画法の規定により、新たな建築が許可されない物件を指します。一般の買取業者がこれらの物件を避ける主な理由の一つは、契約不適合責任を負うリスクがあるからです。

契約不適合責任とは、買取業者が販売する物件の状態が契約時の説明と異なる場合に生じる責任です。例えば、物件の欠陥を隠したり、誤って再建築が可能であると伝えた場合、買取業者はこの責任を負うことになります。再建築不可物件では、特にその再建築不可能な特性を明確に示すことが重要です。

一般の買取業者は、再建築不可物件の特性やそれに伴うリスクを完全に理解していないことが多く、適切な説明や対応が困難なため、購入を控えることが一般的です。さらに、再建築不可であることにより、物件の将来的な価値が下落する可能性も考慮する必要があります。これらのリスクを鑑みると、一般の買取業者が再建築不可物件を購入するメリットは少なく、契約不適合責任という大きなデメリットが存在します。

以上の理由から、再建築不可物件の買取は主に専門の業者によって行われ、一般の買取業者はこれらの物件の取引を避ける傾向にあります。

専門の買取業者なら再建築不可物件を買える理由

収支さえ合えば買う

専門の買取業者は、再建築不可物件に対して一般の業者とは異なるアプローチを取ります。これは、彼らが再建築不可物件の特性を深く理解し、それに適した価格設定ができるためです。再建築不可物件は、新しい建築が許可されないため、従来の不動産とは異なり価値が判断しにくいとされます。しかし、専門業者はこの種の物件の独特な価値を見極め、適切な価格を提示する能力を持っています。

加えて、専門業者は市場における再建築不可物件の需要と供給のバランスを熟知しています。例えば、観光地や自然に恵まれた地域の再建築不可物件には高い需要があり、そのような地域の物件は積極的に買取られることがあります。専門業者は、こうした市場の動向を踏まえ、収支が合う場合には積極的に買取を行います。

また、専門業者は再建築不可物件のマーケティングにも長けています。彼らは物件の特性を生かした販売戦略を立て、適切なターゲット市場に効果的にアピールすることで、高額での売却を実現します。たとえば、自然環境を活かしたバカンスホームや歴史的価値を持つ建物など、再建築不可物件固有の魅力を最大限に活用することができます。

これらの理由から、専門業者は再建築不可物件の買取に積極的であり、適切な販売戦略によって成功を収めています。収支が合致すれば、再建築不可物件の買取は十分可能であり、それは専門業者の特化したスキルと知識によるものです。

投資家は事業ローンを使う

専門の買取業者が再建築不可物件を買取る理由を考えるとき、彼らがどのようにこれらの物件を評価し、利益を生み出すかを理解することが重要です。再建築不可物件は、土地利用法規制や建築基準法の改正により、新たな建物の建設が許可されない物件です。これは一般的な不動産業者や個人投資家にはリスクが高く感じられるため、敬遠されがちです。建物の老朽化により価値が下がるリスクがあるためです。

しかし、専門の買取業者は再建築不可物件を異なる視点で評価します。彼らは、事業ローンを利用してこれらの物件を購入し、特有の特性を活かして収益を上げることができます。専門業者は再建築不可物件の土地の価値や建物の歴史性などを重視し、それらを評価基準とします。例えば、観光地や商業地など価値の高い場所にある再建築不可物件や、特別な歴史的価値を持つ建物がある再建築不可物件は、専門業者にとって魅力的な投資対象となります。これらの要素を踏まえ、専門業者は再建築不可物件を買い取り、効果的な方法で収益を生み出すことが可能です。

投資家が買手なら業社が契約不適合責任を追及されるリスクが下がる

専門の買取業者が再建築不可物件を取引する際、投資家との取引が重要な役割を果たします。再建築不可物件は、名前の通り新たな建築が許可されないため、一般の物件とは異なり将来的な価値の提供が難しいです。この特性を理解し活かす必要があるため、専門の買取業者は物件の現状を活用する戦略を模索します。ここで注目されるのが投資家との取引です。

投資家は物件の利用方法を独自に考え、具体的な収益を生み出す能力を持っています。再建築不可物件を購入する際、その特性を理解し、適切な活用方法を見出すことが可能です。このため、買取業者は投資家に対して物件の現状と将来的な利用可能性を正確に説明することで、契約不適合責任のリスクを低減できます。

さらに、投資家は一般の利用者と異なり、専門知識を持っており、再建築不可物件の特性を理解しやすいです。これにより、物件の現状をそのまま受け入れることができます。その結果、専門の買取業者は再建築不可物件を安心して買取り、売却することができるのです。これは専門業者にとって大きな利点となり、再建築不可物件を取り扱う際の重要な要素です。

再建築不可物件の買取相場の決まり方

物件の立地

再建築不可物件の買取相場を決定する際、物件の立地が重要な役割を果たします。例えば、物件が人気のあるエリアや主要な交通機関に近い場合、土地自体の価値が高く評価されることが一般的で、結果として買取価格も高くなる傾向があります。逆に、人口が少ない地域や交通の便が悪い場所に位置する物件は、その立地条件から買取価格が低くなることが考えられます。

物件の周辺環境も買取相場に影響を与えます。静かな住宅地や美しい自然に囲まれた物件は、環境の良さが評価され、高価買取の可能性が高まります。一方で、騒音が多い地域や景観に問題のある地域の物件は、これらのネガティブな要素が買取価格を下げる可能性があります。

加えて、物件の敷地面積、形状、地勢も重要です。広い敷地、正方形や長方形に近い形状、平坦な地形を持つ物件は、再利用しやすいため、買取価格が高くなりがちです。対照的に、狭い敷地、不規則な形状、傾斜地や低地にある物件は、再利用が難しいため、買取価格が低くなることがあります。

このため、再建築不可物件の買取相場を判断するには、物件の立地やその他の特性を詳細に分析し、総合的に評価する必要があります。

建物の状態

再建築不可物件の買取相場を決定する際、建物の状態は重要な要素です。再建築不可物件とは、建築基準法や都市計画法により新しい建物の建設が許可されない土地のことを指し、既存の建物の状態が買取価格に大きく影響します。構造的な問題がある建物や修繕が必要な古い建物は、買取価格を下げる要因となります。逆に、建物が比較的新しく、設備が整っている場合は買取価格が上がります。

再建築不可物件の買取相場では、建物の価値だけでなく土地の価値も考慮されます。このため、買取価格を決める際には建物の耐震性や設備の状態、立地条件などが総合的に評価されます。また、建物の築年数や維持管理状況、周辺環境なども価格に影響を与える要因です。

専門の買取業者は、一般の不動産業者と異なり、再建築不可物件に特化した専門知識と経験を有しています。そのため、建物の状態を的確に評価し、適切な買取価格を提示することが可能です。再建築不可物件を売却する際には、このような信頼性と実績のある専門業者を選ぶことが重要となります。

再建築不可物件を高く買い取ってもらうための3つのテクニック

専門の買取業者に売却する

再建築不可物件を高く買い取ってもらうためには、特に専門の買取業者に売却する際に有効な3つのテクニックがあります。専門の業者は再建築不可物件の特性と価値を正確に理解できるため、一般の業者よりも適切な評価が期待できます。

第一のテクニックは、物件の魅力を最大限に引き出すことです。土地の広さ、立地条件、周辺環境など、再建築不可というデメリットをカバーできる要素を強調します。これらの特性を専門業者に伝えることで、物件の価値を高め、より良い買取価格を引き出すことが可能です。

次に、物件のメンテナンスを徹底することが重要です。再建築不可物件はそのまま利用されることが多いため、物件の状態が直接買取価格に影響します。定期的な修繕や清掃を行い、物件を最良の状態に保つことで、価値を高めることができます。

最後のテクニックは、適切な専門業者を見つけて交渉することです。再建築不可物件の価値を理解し、適正な価格で買い取ることを約束する専門業者を選ぶことがカギです。交渉の際は、物件の価値を明確に伝え、適切な買取価格を提示してもらう必要があります。

これらのテクニックを活用することで、再建築不可物件の最適な買取価格を実現することが可能になります。専門の買取業者に売却することで、物件の真の価値を正しく評価してもらうことができるのです。

専門の買取業者間で査定価格・条件・担当者を比較する

再建築不可物件を高く買い取ってもらうためには、専門の買取業者間で査定価格、条件、担当者を比較することが効果的なテクニックの一つです。再建築不可物件の買取価格は業者によって大きな差が生じることがあり、複数の業者から査定を受けることで、最も有利な条件を提示する業者を選ぶことが可能です。

買取価格だけでなく、取引の条件も比較の重要な要素です。手数料の有無、支払いのタイミング、引き渡し時期など、細かい条件も自分の状況やニーズに合致しているかを検討することが重要です。また、担当者の専門知識の豊富さや対応の丁寧さも、スムーズで安心した取引に不可欠です。

このように複数の専門業者を比較することで、再建築不可物件の価値を最大限に引き出し、最適な買取業者を選定することができます。再建築不可物件の査定は専門的な知識が求められるため、適切な業者選びが重要となります。自分で情報を集め、各業者の提案を検討することで、高額買取の実現が見込めます。

担当者に交渉をする

再建築不可物件を高く買い取ってもらうためには、担当者との交渉が重要です。この種の物件は特殊なため、交渉には特別なアプローチが必要です。まず、物件が再建築不可であることを明確に伝え、その上で物件の価値がある理由を具体的に示すことが重要です。立地条件、周辺環境、歴史的価値など、再建築不可のデメリットを補う魅力的な要素を強調しましょう。

次に、買取業者が提示した価格に納得がいかない場合、自分が求める価格とその根拠を明確に提示することが大切です。具体的な根拠があれば、交渉がよりスムーズに進む可能性が高まります。また、複数の買取業者から見積もりを取ることで、競争を生じさせ、より高い価格を引き出すことが可能です。異なる業者間での競争は、交渉において有利な材料となります。

これらのテクニックを活用することで、再建築不可物件であっても最適な買取価格を実現することができます。再建築不可物件は通常の物件とは異なる特性を持っているため、買取業者との交渉においても、それを踏まえたアプローチが求められます。

信頼できる再建築不可物件買取業者の選び方

得意な不動産の種類を確認する

信頼できる再建築不可物件買取業者を選ぶ際には、業者が得意とする不動産の種類を確認することが重要です。再建築不可物件の買取は一般的な不動産買取とは異なり、詳細な規制や法律の知識が必要となります。そのため、すべての不動産を一律に扱う業者よりも、再建築不可物件を専門に扱う業者の方が高価買取の可能性が高まります。再建築不可物件を得意とし、その特性を理解している業者は、物件の価値を適切に評価し、適正な買取価格を提案することができます。

また、業者がどのような不動産を得意としているかを調査することで、その業者が信頼できるかどうかも判断することができます。例えば、再建築不可物件の他に、古家や土地、マンションなども得意としている業者は、不動産全般に対する深い知識と経験を持っていると言えます。これらの業者は、再建築不可物件の買取だけでなく、不動産売却全般のアドバイスも行ってくれるでしょう。そのため、自分の物件に最適な解決策を提供してくれる可能性が高いです。

ただし、得意とする不動産の種類だけでなく、業者の評判や実績も確認してください。具体的な買取事例やクライアントの評価をチェックすることで、業者の信頼性を更に把握することができます。

業者の買取実績を確認する

信頼できる再建築不可物件の買取業者を見つけるための重要なポイントの一つは、その業者の買取実績を確認することです。再建築不可物件は、一般の不動産とは異なる特殊な知識と経験が必要となるため、豊富な買取実績がある業者を選ぶことがおすすめです。

まず、業者の公式ウェブサイトやパンフレットなどを通じて、過去の買取事例を確認しましょう。また、具体的な買取価格や取引の詳細が明記されている事例があれば、それを元に適正な買取価格を予測する参考にもなります。さらに、同じような物件をどの程度の頻度で取り扱っているかを確認することで、業者の専門性や経験を判断することも可能です。

次に、インターネットの口コミや評価サイトを活用しましょう。一部の情報は偏っている可能性がありますが、多くの人々から高評価を得ている業者は、一定の信頼性があると言えるでしょう。特に、再建築不可物件の買取における業者の評判や対応を確認することで、その業者がお客様のニーズを理解し、適切なサービスを提供できるかを見極めることができます。

以上のように、業者の買取実績を確認することは、信頼できる再建築不可物件買取業者を選ぶために重要なステップです。その業者があなたの物件に対して適切な評価を下せるかどうか、確認してみましょう。

業者の口コミを確認する

再建築不可物件を買取る業者を選ぶ際、一つの大きな指標となるのが、他のユーザーからの評価や口コミです。業者の信頼性や実績、対応の良さなど、直接の取引経験者からの生の声は非常に価値のある情報と言えます。口コミを確認することで、業者が公式サイト等で掲げる理念やサービス内容が実際の業務に反映されているか、また、問題発生時の対応は適切かどうかなど、具体的な業者の姿勢を把握することが可能です。

口コミの中には、買取価格に満足した、専門的なアドバイスがもらえた、査定までのスピードが速かったなど、再建築不可物件を売却する上で重要なポイントに関する情報も見つけることができます。しかし、口コミはあくまで一例であるため、全ての業者が同じ対応をするとは限らず、また、個々の評価には主観が含まれる点にも注意が必要です。

また、口コミだけでなく、業者が提供する情報の信憑性や透明性も確認しましょう。例えば、買取相場を明確に提示しているか、再建築不可物件についての専門的な知識を持っているかなども重要な判断基準となります。信頼性の高い業者を選ぶことで、安心して再建築不可物件の売却を進めることができます。

査定依頼して信頼できる担当者かどうか見極める

再建築不可物件を適切に評価し、買い取ってもらうためには、信頼できる買取業者の選択が重要です。この選択を行うための第一歩として、査定依頼時の担当者の対応を見極めることが重要です。査定を依頼した際、担当者がどれだけ丁寧に対応するか、具体的な買取価格の根拠を明確に説明してくれるかを確認しましょう。再建築不可物件は一般的な物件と異なる特性を持っているため、これを理解しているかどうかが業者選びの鍵となります。

また、信頼できる業者は、物件の状況に応じた最適な解決策を提案できる能力があります。たとえ建物の価値が低くても、土地価値が高い場合など、物件の特性を正しく評価し、適切な価格を提示できる業者は信頼に値します。

業者の専門知識と経験も重要なポイントです。そのため、業者の実績、経験年数、過去の取引例などを確認することをお勧めします。これらの情報は、業者の公式ウェブサイトや口コミ、評判などから収集できます。

最終的に、査定依頼を行ったからといって、その業者に売却を決める必要はありません。複数の業者に査定を依頼し、それぞれの対応や提案を比較検討することで、最も信頼でき、適正な価格を提示してくれる業者を見つけることができます。

再建築不可物件を専門の買取業者に売却する流れ

再建築不可物件の査定を依頼

再建築不可物件の売却プロセスは、専門の買取業者に査定を依頼することから始まります。最初のステップとして、物件の現状、築年数、土地の面積、立地条件などの基本情報を業者に提供します。これらの情報に基づいて、業者は市場価値や土地の活用方法を考慮し、査定額を算出します。一般的に、査定は無料で行われ、手間や時間がそれほどかからないので、気軽に依頼できる点がメリットです。

重要なのは、再建築不可物件の特性を深く理解し、適正な価格を提示できる業者を選ぶことです。物件の特性や詳細を正確に伝えることで、より精確な査定結果を得ることができます。また、提示された査定額に満足できない場合は、他の業者にも査定を依頼することが可能です。査定額は業者によって異なるため、複数の業者と比較することを推奨します。

査定後には、買取金額や契約条件に関して業者と交渉する段階へと進みます。この時点で自分の条件や希望を明確に伝え、納得のいく取引が行えるようにしましょう。再建築不可物件の売却は、所有者にとって重要な取引であるため、慎重に進め、最適な結果を目指すことが肝要です

買取業者と売買契約の締結

再建築不可物件を専門の買取業者に売却するプロセスの最終段階は、売買契約の締結です。この段階では、契約書の内容を十分に理解し、確認することが重要です。契約書には、物件の詳細、買取価格、引き渡し日などが含まれます。特に重要なのは、売主として再建築不可物件の特性に関する情報を買取業者に正確に伝えているかどうかです。これにより、将来のトラブルを避けることが可能になります。

契約書には、契約違反が発生した際のペナルティーに関する条項も記載されているため、これらの条件についても把握しておくことが求められます。契約が完了した後は、指定された引き渡し日に物件を明け渡し、鍵を買取業者に渡すことで取引が完了します。

スムーズな取引のためには、信頼できる専門の買取業者を選ぶことが極めて重要です。その業者が再建築不可物件の買取に関する専門知識を有し、責任を持って取引を進めてくれるかが、ストレスなく売却を行うための鍵です。適切な買取業者を選ぶことで、安心して売買契約を締結し、売却プロセスを進めることができます。

再建築不可物件の引き渡し&決済

契約が成立したら、物件の引渡し準備に入ります。これには物件の清掃や不要物の撤去が含まれる場合があります。再建築不可物件はそのままの状態で引き渡されることが多いですが、清掃や撤去に関しては事前に買取業者との間で明確に合意しておくことが重要です。

引き渡し日には、売主が物件の鍵を買主に渡し、物件の引き渡しが完了します。最後に、決済についてですが、買取業者によって方法は異なります。引き渡し後に全額支払うケース、一部を先払いして残金を後払いするケースなど、業者ごとの対応に注意が必要です。この全プロセスを通じて、再建築不可物件の特性を理解し、それに応じた取引が行える専門の買取業者との連携が重要です。

まとめ

本記事では、再建築不可物件の様々な側面について詳しく解説しました。再建築不可物件の基本的な定義から始まり、その買取相場の決まり方、そして高く買い取ってもらうための効果的なテクニック、信頼できる買取業者の選び方に至るまで、幅広い情報を提供しました。再建築不可物件は特殊な性質を持つため、一般の買取業者では取り扱いが難しいことがありますが、専門の買取業者なら適切な価格での取引が期待できます。

買取相場は、物件の築年数、立地、土地の価値など複数の要素に基づいて決定されるため、これらの点を理解しておくことが重要です。また、物件の魅力を最大限に引き出すためのテクニックを駆使し、信頼できる買取業者を選定することが、高額での売却に繋がります。さらに、再建築不可物件を専門の買取業者に売却する際の流れを把握しておくことで、取引の進行がよりスムーズになります。

泉俊佑

Sity,Inc.代表の泉俊佑です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「瑕疵プロパティ買取ドットコム(瑕疵プロ)」の運営者も務めています。宅地建物取引士。

泉俊佑をフォローする

簡単入力30

「他社で断られた」
「査定価格を知りたい」、
「空き家の管理をお願いしたい」など
お気軽にお問い合わせください。

訳あり物件の
スピード査定をしてみる

簡単フォームで30秒

このフォームに入力するには、ブラウザーで JavaScript を有効にしてください。