法定地上権の基礎知識｜成立要件や特徴をわかりやすく解説

法定地上権は、特定の条件下で自動的に成立する権利です。この基礎知識ガイドでは、法定地上権の成立要件やその特徴をわかりやすく解説します。また、通常の地上権や賃借権との違い、成立する具体的なケース、必要な手続き、よくある質問にも答えています。抵当権が設定された不動産が競売や強制処分にかけられた際に重要となる法定地上権の理解は、不動産取引において不可欠です

法定地上権とは

法定地上権とは、法律に基づき発生する特定の地上権のことです。

法定地上権は、抵当権の実行や強制競売の結果として生じます。例えば、土地と建物の所有者がローンや借金の返済を滞納し、結果として抵当権が実行され競売にかけられた場合、建物の新しい所有者に対して自動的に地上権が発生します。

この場合、もともと同一の所有者（B）が所有していた土地と建物が、抵当権の実行により異なる所有者（土地の所有者（B）、建物の所有者（C））に分かれた際、法律上、建物の利益のために自動的に発生する地上権を「法定地上権」と称します。

土地と建物はそれぞれ別々に抵当権を設定することが可能ですが、例えば土地のみが競売にかけられると、建物の所有者は土地の使用権を失い、建物の活用が困難になります。これによる建物の所有者の不利益を防ぐため、「法定地上権」は建物の所有者の権利を保護する目的で設けられています。

法定地上権は「法律上当然に発生する地上権」

法定地上権は、競売により土地と建物の所有者が異なるようになった場合に自動的に発生する、建物所有者の土地利用権です。この権利は、建物所有者が法的に土地を利用できるようにするために設けられています。

まず、競売の概念を理解する必要があります。債務の滞納が発生した場合、債権者は裁判所を通じて不動産を強制的に売却し、債権を回収することができます。これが競売です。

土地と建物は別個の不動産と見なされるため、それぞれに抵当権を設定することが可能です。抵当権が実行された場合、対象の不動産は競売にかけられ、所有権が他者に移転することがあります。

競売を通じて土地と建物の所有者が異なる場合、建物所有者が土地を利用しないと「不法占拠」となり、土地所有者から建物の撤去や土地の明け渡しを要求される可能性があります。このような状況は建物所有者にとって大きな不利益をもたらすため、法律は競売により所有者が分かれた場合、建物所有者に自動的に地上権を認めています。

法定地上権と地上権の違い

法定地上権は、地上権の一種ですが、その成立条件と性質には重要な違いがあります。一般的な地上権は、他人が所有する土地を使用する権利を指し、借地権の一形態です。地上権が設定されている限り、土地の所有者は土地の明け渡しや建物の撤去を要求できません。この地上権の成立は、土地所有者と建物所有者の合意に基づきます。

対照的に、法定地上権は合意によるものではなく、競売など特定の法的事象によって自動的に成立します。競売が行われると、法律上、当然に地上権が発生し、土地と建物の所有者が異なる場合に建物所有者が土地を使用できるようになります。このプロセスは当事者の意思とは無関係であり、合意も不要です。

このため、土地や建物を抵当に入れる際は、将来的に競売が行われた場合、法定地上権が自動的に成立する可能性を考慮する必要があります。

法定地上権と賃借権の違い

賃借権は、地上権と同様に他人の土地を使用する権利を与える借地権の一種ですが、その性質と権利の範囲において異なります。地上権は、土地の所有者の承諾がなくても、土地を利用し、建物を売却することや地上権自体に抵当権を設定することが可能です。

一方で賃借権は、他人が所有する土地を使用する権利ですが、その行使には土地の所有者の承諾が必要です。賃借権の下では、土地の所有者の許可なく建物の売却や建て替えを行うことは原則としてできません。

この違いは、地上権が物権的な権利であるのに対し、賃借権が債権的な権利であるという点に起因します。物権的な権利は、権利の対象物に直接かかる権利であり、第三者にも対抗できる特性を持ちます。一方、債権的な権利は契約関係に基づく権利で、主に当事者間でのみ効力を有します。

成立するケース

法定地上権は、競売プロセスを通じて土地と建物の所有者が異なるようになった場合に成立します。ここでは、法定地上権が成立する典型的なシナリオを掘り下げてみましょう。

抵当権が設定された土地や建物が競売にかけられた

主なケースは、土地や建物に抵当権が設定されている状況です。債務者がローンやその他の債務の支払いを怠った場合、抵当権者（通常は金融機関　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　）は、その土地や建物を競売にかけることができます。この競売プロセスにより、土地または建物の所有権が変わると、法定地上権が自動的に発生します。

たとえば、土地の所有者がローンの返済を怠り、土地が競売にかけられ、新しい所有者に移転する場合、既存の建物の所有者は、その土地を引き続き利用するための法定地上権を得ます。これにより、建物所有者は土地の使用を継続し、土地所有者からの無理な撤去請求や明け渡し要求を防ぐことができるようになります。

このような法定地上権の成立は、不動産取引の安定性を保ち、特に競売のような不確定な状況において、土地や建物の所有者が予期せぬ損害を被るのを防ぐために重要です。

土地や建物が強制競売にかけられた

法定地上権は、抵当権の設定がなくても、土地や建物が強制競売にかけられた場合に成立することがあります。この状況は、土地や建物の所有者が借金などの負債を支払えず、債権者が裁判を通じて不動産の強制競売を申し立てた場合に発生します。

裁判所の判決に基づき実施される強制競売では、債務者名義の任意の不動産が競売の対象となるため、抵当権の設定は必要ありません。このプロセスを通じて、土地や建物が新しい所有者に競落された場合、法定地上権が発生することがあります。

具体的には、土地と建物が別々の所有者になったとき、建物所有者には自動的に土地の利用権（法定地上権）が発生します。これにより、建物所有者は土地の利用を継続でき、新しい土地所有者からの不当な撤去要求や明け渡し請求に対抗することが可能になります。

税金滞納で強制処分を受けた

土地や建物の所有者が税金を滞納した場合、強制処分が行われ、その結果、土地や建物が公売（オークション）にかけられることがあります。この公売によって土地または建物が新しい所有者に落札された場合、抵当権に基づく不動産競売や強制競売と同様の法的状況が生じます。

このような状況下では、法定地上権が成立することがあります。具体的には、土地と建物の所有者が別々になった場合、建物所有者には法定地上権が自動的に付与されます。これにより、建物の所有者や新たな取得者は、土地の利用権を保持し、新しい土地所有者からの不当な要求や圧力に対して保護されます。

法定地上権の発生は、税金滞納による強制処分の場合においても、建物所有者の利益と権利を守る重要な役割を果たします。この権利の存在は、不動産取引の安定性を維持し、特に予期せぬ競売や公売の状況下での所有権の移転を円滑にするために重要です。

法定地上権の成立要件：４つ

抵当権設定時に土地の上に建物が存在している

法定地上権が成立するための重要な要件の一つは、抵当権が設定された時点で、土地の上に既に建物が存在していることです。この要件は、金融機関が抵当権を設定する際のリスク管理において重要な役割を果たします。

金融機関は、融資の審査を行う際に、土地が建物を持たない更地であると仮定して評価を行います。もし後から建物が築造され、その結果法定地上権が成立すると、金融機関は予期しない不利益を受けるリスクがあります。これは、抵当権の対象となる土地の価値が、建物の存在により変動する可能性があるためです。

したがって、抵当権が設定された時点で既に建物が存在する場合にのみ、法定地上権が成立するという要件は、金融機関によるリスクの管理と、土地および建物の所有者の権利保護の両方にとって重要です。

土地と建物の所有者が同じである必要がある

法定地上権が成立するための重要な要件の一つは、抵当権が設定された時点で土地と建物の所有者が同一であることです。この条件の存在は、法定地上権の成立と運用の理解において重要です。

もし抵当権の設定時に土地と建物の所有者が異なっていた場合、通常は土地の所有者と建物の所有者の間で既に借地権やその他の契約が存在している可能性が高いです。このような状況では、法定地上権を新たに設定する必要はないと考えられます。これは、既存の契約や権利関係が法定地上権の目的をすでに果たしているためです。

したがって、土地と建物の所有者が抵当権設定時に同一人であることは、法定地上権が適切に機能し、予期しない法的複雑性や重複を避けるために必要な条件です。これにより、法定地上権の成立と適用がより明確かつ効果的になります。

土地と建物のどちらか一方または双方に抵当権が設定された

法定地上権が成立するための重要な要件の一つに、「土地や建物の一方、または双方に抵当権が設定されていること」が含まれます。この要件は、競売プロセスにおいて法定地上権が成立するための基本的な条件です。

しかし、重要な点として、強制競売や公売の場合には、この抵当権の設定という要件は必ずしも適用されません。強制競売や公売は、抵当権の有無にかかわらず、債務不履行や税金滞納などの他の理由によって発生する場合があります。その結果、これらの状況下では、土地や建物が新しい所有者に落札された際に、法定地上権が成立することがあります。

このように、抵当権の設定は法定地上権の成立において一般的な要件である一方で、強制競売や公売の文脈では必ずしも必須の条件ではありません。この理解は、法定地上権の成立条件とその適用範囲を正確に把握する上で重要です。

競売後の所有者変更

不動産の競売、特に強制競売が行われた場合、土地と建物の所有者が分離し異なる状態になることは、法定地上権が成立する重要な条件の一つです。この条件が満たされることで、建物の所有者は土地の所有者と異なる状況でも、建物の存在を保護される権利を有するようになります。所有者が同一であれば、法定地上権は不要とされ、家屋の撤去や土地の明け渡しを請求されるリスクが低いため、この条件は特に重要です。

法定地上権は未登記でも成立する

建物の登記は法定地上権の成立に必ずしも必要というわけではありません。実際、土地上に未登記の建物が存在しても、法定地上権は成立することができます。

抵当権が設定される際、土地上に未登記の建物がある場合、抵当権者は土地の担保価値を評価する際にこの建物を考慮に入れます。また、債権者もその土地に建物が存在することを認識しています。

競売が実施される際、法定地上権の成立が予測されるため、法定地上権が成立しても抵当権者や債権者が不測の不利益を被ることはありません。

最高裁の判例では、土地とその上の建物の所有者が建物に抵当権を設定し、土地の所有権移転登記を行わなくても、法定地上権が成立することを認めています（最高裁判所判例｜昭和53(オ)533）。

以上の理由から、未登記の建物が存在していても、法定地上権は成立します。

法定地上権成立後の取るべき手続き

地代の協定が必要となる

法定地上権が成立した際、土地と建物の所有者は地代の協定を行う必要があります。このプロセスでは、「地上権の設定」が法律によって自動的に認められるものの、地代の決定には所有者同士の合意が不可欠です。もし合意に至らない場合、地代確定請求訴訟を通じて裁判所が地代を決めることになります。この手続きは、双方の権利と義務を明確にし、今後の関係を円滑にするために重要です。

法定地上権の成立後は30年売却できない

法定地上権が成立した場合、原則として土地の所有者は最低30年間、建物の所有者に対して土地の明け渡しや建物撤去の請求を行うことはできません。この期間が終了した後も、特に正当な理由がない限り、借地権は自動的に更新されます。自動更新は、初回が20年間、その後は10年ごとの更新となります。

ただし、特定の条件下では、土地の明け渡し請求が可能です。これらの条件には、長期間の地代滞納、法定地上権の解除合意、法定地上権期間の満了及び更新なし、建物の老朽化や滅失などが含まれます。これらの例外状況を理解し、適切に対応することが重要です。

法定地上権が成立していないのであれば一括競売ができる

一括競売とは、土地に抵当権が設定された後、その土地上に新たに建築された建物を含め、土地と建物を一緒に競売にかけることを指します。この制度は、抵当権設定後に建てられた建物には法定地上権が適用されないため導入されました。この場合、競売で土地だけを取得した者が建物の撤去を要求することができます。

このルールは、建物所有者にとって不利益を及ぼす可能性がある一方で、土地と建物を一緒に競売にかけることで、社会経済的な影響を軽減し、トラブルを防ぐことを目的としています。このように、一括競売は、法定地上権に関連する重要な概念であり、不動産取引において理解しておくべきポイントです。

法定地上権についてのよくある質問

Q: 土地が地上権の目的となっているとはどういう意味ですか？

A: 土地が地上権の目的となっている場合、それは土地上で他人が一定の権利を行使できる状態を指します。具体的には、この権利により、他人（地上権者）はその土地上に建物を建てたり、既存の建物を利用したりすることができます。地上権は、土地の所有者とは別の人が土地を利用する法的な根拠を提供し、土地と建物の所有権が分離している状況でよく見られます。この権利は通常、一定期間にわたり、土地の利用を可能にするものです。

Q: 建物のみに抵当権が設定された後、抵当権実行前に土地が譲渡されると、法定地上権は成立しますか？

A: このシナリオでは、法定地上権は成立しません。法定地上権の成立には、建物が競売等により別の所有者に移ることが必要です。建物のみに抵当権が設定された状態で、その後土地が譲渡されても、建物の所有権が変わらない限り、法定地上権は発生しません。法定地上権は、土地と建物の所有権が分離した特定の状況下でのみ成立する権利です。

Q: 法定地上権は、所有者が同一の時に設定されたときではないと成立しないと思うのですが、1番抵当時に建物と土地の所有者が異なり、2番抵当設定時に同一になった場合、2番抵当権者のために法定地上権は成立しますか？

A: 法定地上権の成立には、抵当権の実行が必要です。このシナリオでは、1番抵当権者が存在し、その抵当権が優先されるため、2番抵当権者に関わらず、法定地上権は成立しません。法定地上権は、抵当権の実行により土地と建物の所有権が分離する状況でのみ成立します。したがって、所有者が同一になった後に2番抵当権が設定されても、その状況下では法定地上権は発生しません。