底地の買取相場はどう決まる？金額の計算方法や高値で売るためのコツまで徹底解説！

底地を所有している方が買取相場について考える際、いくつかの要因が価格に大きく影響します。底地の買取価格については、売却先や設定されている借地権の種類によって大きく異なります。これらは、借地権が設定されている土地は通常、その借地権の内容に応じて価値が決まるからです。

この記事では、底地の相場や買取価格がどのように決定されるのか、借地権や売却先の種類による影響、更地価格の計算方法、そして高値で売るためのコツを解説しています。この記事は、第三者への売却や借地人への売却、複数の買取業者への査定依頼の方法を含め、底地を売却する際の様々な戦略について具体的な情報を提供しています。

売却先で底地の買取相場が変わる

買取先によって、底地の買取価格は大きく変動します。

一般的には、更地価格の10%から50%の範囲で買取が行われるとされています。具体的には、底地を借りている借地人からの買取が最も高い価格となり、更地価格の約50%に達することが一般的です。対照的に第三者からの買取では、価格は更地価格の10%〜15%程度となります。これは、借地人が自身の利用状況や権利を維持するために高価で買取を行う傾向にあるからです。したがって、可能な限り借地人に買い取ってもらうことが、底地の価値を最大化する策と言えます。

それでは、借地人や第三者が底地を買取る際の価格相場について詳細を解説します。

買取人が借地人の場合、更地価格の50%程度が相場

借地人に買い取ってもらう場合の底地の相場は、更地価格の約50%です。

この高い買取価格は、借地人が土地の完全な所有権を獲得できるためです。一方、底地を第三者に売却する場合、買取価格は通常より低くなります。これは、第三者が土地を自由に利用する権利が限られるためで、土地の活用が「住宅建設」「駐車場利用」などに限定されることが原因です。

借地人による買取の場合、契約によって制限されていた土地利用から自由になり、土地の価値を最大化できるため、買取価格が向上します。例えば、更地価格が3,000万円の底地の時は、借地人からの買取で1,500万円ほどの買取金額が期待できます。

買取人が第三者の場合、更地価格の10%〜15%程度が相場

第三者に買い取ってもらう場合は、一般的に更地価格の10%から15%の間で設定されます。

これは、底地の所有権を取得しても、土地の利用に制限が伴うためです。借地人に比べて購入者が享受する利益が限られるため、買取価格が低めに設定される傾向にあります。また、底地を所有することにはリスクも伴います。例えば、借地人からの地代が未払いになる可能性や、固定資産税などの年間税費が発生します。

これらの要因から、底地を購入しようとする第三者は限られ、相場価格が下がる原因となっています。更地価格が3,000万円の場合、第三者への売却では300万円から450万円が買取金額の目安になることが一般的です。

借地権の種類により、買取相場と底地の売れやすさは変わる

底地の売れやすさと買取相場は、借地権の種類によって異なります。主に3つの種類の借地権が存在し、それぞれによって土地の価値が変動します。

• 普通借地権: これは契約期間が満了しても更新が可能な借地権で、一般的に更地価格の10%から50%の間で買取されます。
• 定期借地権: 契約期間の終了とともに自動的に契約が終了し、再契約が必要です。契約終了時期が近づくほど、買取価格が高くなります。
• 使用貸借: これは無償で土地を貸し出している形態で、更地価格と買取価格はほぼ同じです。

普通借地権の底地は他の種類に比べて相場が低くなる傾向にあります。以下では、これら借地権の種類に応じた底地の買取相場について詳しく解説します。

【普通借地権】更地価格の10%〜50％程度が買取相場

普通借地権を持つ底地の買取相場は、一般的に更地価格の10%から50%です。この種の借地権は、契約期間の終了後も更新が可能であり、地主が契約の更新を拒否するためには正当な理由が必要です。この保護された借地人の権利は、土地の所有権が地主に戻る時期を予測しづらくする要因となります。

また、普通借地権の底地は、他のタイプの土地に比べて買い手を見つけにくい可能性があります。借り手がいつでも契約を更新できることから、買取市場では低めの価格に設定される傾向にあります。このような特性を持つ底地の買取に際しては、土地の利用可能性や契約期間の制約を考慮することが重要です。

【定期借地権】買取相場は契約満了の時期が近いほど高額になる

定期借地権は、契約期間の終了と同時に借地権契約が終了し、地主へ土地の完全な所有権が戻るタイプの借地権です。この特性から、契約満了の時期が近づくほど、底地の買取価格が高くなる傾向があります。土地の完全な所有権が戻ることにより、土地は通常の更地と同様に取り扱われ、市場価値が高まるためです。

契約期間が短期間で迫っている底地については、契約終了後に完全な所有権が戻り、更地価格に近い価値で売却することが可能です。この点を考慮すると、定期借地権が設定されている底地は、売却計画を立てる際にその時期を考慮することが非常に重要です。

【使用貸借】更地価格とほぼ同じ

使用貸借は、地主が無償で土地を貸し出している状態を指します。この形式の特徴は、地主が任意のタイミングで借り手を退去させることが可能である点にあります。その結果、使用貸借の底地はいつでも地主によって再利用が可能となり、土地を通常の更地として扱うことができます。このため、使用貸借底地の買取価格は、更地価格とほぼ同じになることが期待されます。この特性は、売却時の金額査定において大きな利点となります。

底地の売却金額を調べる方法

こちらで紹介した買取相場は基本的な目安ですが、具体的な底地の売却金額はその土地の立地条件や広さによって変動します。売却前には、自身の底地の特性を考慮した上で、実際の市場価格を把握することが重要です。

底地の売却金額を把握する方法としては以下の二つがあります。

• 路線価に基づいて算出される更地価格を用いて自己計算する方法
• 複数の不動産買取業者に査定を依頼し、市場価格を確認する方法

路線価を用いた計算では、独自に底地の価値を算出することが可能ですが、正確な価格把握には多くの要因を考慮する必要があります。一方で、買取業者による査定はほとんどの場合無料で行われ、専門的な評価に基づくため、より効率的に売却金額を知ることができます。計算を自分で行いたくない場合は、査定の依頼をお勧めします。

路線価から算出した更地価格を参考にして計算する

売却の金額を計算する一つの方法として、路線価に基づく更地価格の算出があります。路線価は、国税庁が公表している地域ごとの宅地価格を指し、毎年更新されます。この価格を基に、所有する底地の市場価格を推定することが可能です。

計算の手順は以下の通りです。

1. 国税庁の公式サイトから所有する底地に該当する路線価を調べます。
2. 路線価と底地の面積を掛け合わせて、更地価格を算出します（例：路線価が40万円/㎡で、面積が100㎡の場合、更地価格は4,000万円）。
3. 更地価格から、底地に設定されている借地権の割合に応じて調整を行います（例：借地権割合が30%の場合、底地価格は2,800万円）。
4. 路線価が市場価格の80%に設定されているため、実際の売却金額の目安を得るために、この評価額に割り戻しを適用します（2,800万円 ÷ 0.8 = 約3500万円）。

この計算方法により、底地の売却金額の目安をより正確に把握することができます。

路線価の見方

国税庁の公式サイトでは、「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」を通じて路線価が公開されています。ここでの「路線価」とは、1平方メートルあたりの宅地の価格を示し、単位は「千円」で表されます。

参照：国税庁「路線価図・評価倍率表」

上記を参考にすると、表示が「640C」とある場合、これは1平方メートルあたり64万円の価格を意味します。

付随するアルファベットは地域による借地権の割合を示しており、’A’から’G’までのレンジで、A〜Gまであり、「A=90％」「B=80％」「C=70％」「D=60％」「E=50％」「F=40％」「G=30％」とそれぞれ借地権の割合が決められています。

この情報は底地の売却金額を計算する際に不可欠であり、路線価と借地権割合の両方を把握することで、より正確な売却価格を算出することが可能です。所有する底地の情報を確認するため、国税庁のサイトから路線価を調べることが重要です。

最終的手段：いくつかの買取業者に査定の依頼をし、相場を調べる

路線価に基づく計算が複雑に感じる場合、買取業者への査定依頼が有効な選択肢です。買取業者に査定依頼をすると、専門家がその土地の市場価値を評価し、買取額の目安を提供してくれます。この査定は通常無料で行われるため、費用をかけずに底地の売却金額を知ることが可能です。

ただし、査定の結果は業者により異なることがあるため、一つの業者だけではなく、いくつかの業者に査定依頼をすることが望ましいです。これにより、より正確で公平な市場価値の見積もりを得ることができます。くつかの見積もりを比較することで、真の買取相場を把握しやすくなります。

底地は通常の土地よりも売れづらい

通常の土地と比べて、底地は売れにくいという点に注意が必要です。底地は借地人が使用しているため、地主は土地を自由に利用することができません。買い手がその土地を具体的な目的で使用することを望む場合、利用の制限が多い底地は魅力が低く見え、敬遠されがちです。

このため、底地の売却を検討する際は、不動産仲介業者に頼るだけでなく、他の買取手段を考慮することが重要です。仲介による売却が困難な場合、直接買い手を見つけるか、特定の方法で買取を進める方が効果的かもしれません。

底地を買い取ってもらう方法

底地を買い取ってもらうには、主に次の三つの方法があります。

• 借地人に売却する：借地人は既にその土地を使用しているため、土地の価値を高く評価する可能性があります。
• 底地専門の買取業者に売却する：専門的な知識を持つ業者は底地の特性を理解しているため、適正な価格での取引が期待できます。
• 不動産投資家などの第三者に売却する：底地を有効活用できる投資プランを持つ投資家も買い手として考えられます。

底地の買取先には「借地人」と「第三者」の二つのカテゴリーがあります。底地は一般的な土地より売れづらいため、これらの方法を活用することで効果的に買取を進めることができます。

ここからは、これらの方法を具体的に解説していきます。

借地人へ売却する

借地人に底地を売却する方法は、特に価格面で有利です。借地人は既に土地を使用しているため、一般的には更地価格の50%程度の価格で買い取ることが多く、これは第三者に売却する場合の10%〜15%と比べると顕著に高いです。

ただし、この方法にはいくつか留意点があります。借地人との良好な関係性や、その資金力が買取可能かどうかが重要になります。借地人との交渉がスムーズに行えるか、また借地人が資金的に底地を購入できる状態にあるかは、事前に確認が必要です。これらの条件が満たされている場合、借地人による買取は底地売却のための効果的な選択肢と言えるでしょう。

底地を専門としている買取業者に売却する

底地専門の買取業者への売却は、特殊な土地取引に対する深い理解を持っているため有利です。これらの業者は、一般の不動産よりも売りにくいとされる底地の取引を得意としています。

専門業者は底地の特性を活かした再利用や、高値での転売に関する豊富な経験とノウハウを持っているため、一般的な買取業者に比べて高価買取や迅速な取引が期待できることが多いです。底地の買取を検討している場合は、この種の専門業者に相談することで、最適な売却プランを立てることができるでしょう。

不動産投資家など第三者に売却する

不動産投資家への底地売却は、特定の条件下で非常に有効です。投資家は地代収益を主目的としており、安定した収入源としての底地を求めています。そのため、以下のような特性を持つ底地は投資家からの関心が高いと考えられます。

• 借地人との長期契約：長期にわたる安定した地代収入が見込める底地は魅力的です。
• 信頼できる地代支払い履歴：地代の支払いが遅延することなく安定している底地は、リスクが少ないため投資家に好まれます。
• 高い収益性：購入後、短期間で投資回収が見込める高い地代を持つ底地は、即効性のある投資として評価されます。

これらの特性を持つ底地は、不動産投資家にとって魅力的な投資先となりえます。投資家が底地を活用するメリットを理解し、その利益見込みに基づいて底地を評価するため、これらの条件を満たす底地は高価で売却可能です。もし該当する底地を所有している場合は、これらのポイントを前面に出して不動産会社に相談し、適切な投資家にアプローチすることを推奨します。

底地を高値で買い取ってもらう方法

底地を高値で売却することは多くの地主にとって重要な目標です。高値で売却するためには、以下の戦略を考慮することが効果的です。

• 借地人への売却検討: 借地人はすでにその土地を利用しているため、土地の価値をより高く評価しやすく、他の買い手より高値を提示する可能性があります。
• 複数業者への見積もり依頼: 複数の買取業者から見積もりを取ることで、競争を促し最も有利な条件を提示する業者を選ぶことができます。

これらの戦略を用いることで、底地の売却価格を最大化することが可能です。

ここからは、これらのコツについてさらに詳細を解説していきます。

借地人に底地を買取可能かを相談する

底地を借地人に売却することは、通常の買取業者に売却するよりも高額での取引が期待できます。これは、借地人が土地の利用を継続できるため、その価値をより高く評価するからです。高額売却を目指す場合、最初のステップとして借地人に買取意向があるか直接相談することが効果的です。

交渉時には以下の戦略を採用することが推奨されます。

• 借地人が底地を買取ることの利点を明確に伝える。
• 買取価格について柔軟な姿勢を示し、必要であれば価格調整を行う。
• 分割払いなどの支払条件の柔軟性を提案し、借地人の負担を軽減する。

借地人が底地を買取るメリットには、使用制限の解除や将来の開発の自由度が増すことなどがあります。一方で、買取価格がネックになることもあるため、価格交渉には開かれたアプローチが求められます。

信頼関係の構築は成功的な交渉のカギであり、長期にわたる良好な関係が望ましい取引条件を引き出す可能性を高めます。この点を念頭に置きながら、借地人との対話を進めることが重要です。

複数の業者に見積もりを行い、査定額が最も高い業者に依頼する

底地を売却する際には、複数の専門買取業者に見積もりを依頼することが有利です。底地の買取価格は業者ごとに異なる査定基準に基づいて設定されるため、複数の見積もりを比較することで最も高い査定額を提供する業者を選ぶことが可能です。

このアプローチにより、一つの業者の見積もりに依存することなく、市場での底地の価値をより正確に把握し、最適な売却価格を実現することができます。査定は通常無料で行われることが多いため、費用を心配することなく複数の業者を探ることをお勧めします。

特に、売却を急ぐ必要がない場合や、可能な限り高額で売却したいと考えている場合は、特に複数の業者に見積もりを依頼し、それぞれの条件を比較検討することが賢明です。

底地を売却すると様々な費用がかかる

底地の売却では、受け取る売却金額以外にも複数の費用が発生します。主な費用には次のものが含まれます：

• 譲渡所得税：底地の所有期間や売却価格に応じて課税されます。長期所有の場合は税率が低くなることがあります。
• 仲介手数料：不動産会社を通じて売却する場合、売却金額の3%〜5%が手数料として必要です。
• 印紙税：契約書に必要な印紙代で、数万円程度が一般的です。

これらの費用は、売却価格や取引の条件によって異なります。底地を売却する際には、これらの費用も考慮に入れて資金計画を立てることが重要です。売却時にはこれらの支出を見越して、適切な売却価格を設定することが推奨されます。

【譲渡所得税】底地の所有年数によって変動する

底地の売却から得られる利益（譲渡所得）には譲渡所得税が課されます。この税金は、売却価格（譲渡収入）から底地の取得費と売却に伴う費用（譲渡費用）を差し引いた金額に対して計算されます。

譲渡所得の具体的な計算方法は次の通りです。

• 譲渡収入：底地の売却金額。
• 取得費：底地購入時に支払った費用。
• 譲渡費用：売却時にかかる諸経費。

例えば、底地を2,000万円で購入し、2,500万円で売却した場合、譲渡費用が300万円だったとします。この場合の譲渡所得は、「2,500万円 – (2,000万円 + 300万円) = 200万円」となります。

さらに、この譲渡所得に対する税率は所有期間によって異なります。

• 5年以下の所有: 税率は30%（復興特別所得税を除く）
• 5年超の所有: 税率は15%（復興特別所得税を除く）

従って、上記の例で所有期間が5年を超えている場合、譲渡所得税は「200万円 × 15% = 30万円」となります。このように、譲渡所得税の計算には売却価格、取得費、譲渡費用、そして所有期間が重要な要素となります。

【仲介手数料】底地の売却金額の3%〜5%程度

底地の売却を不動産投資家を通じて行う際、一般的には不動産会社を仲介として利用することが多いです。この場合、仲介手数料が発生し、その費用は売却金額の3%から5%が相場です。例えば、底地が2,000万円で売却された場合、仲介手数料は60万円から100万円になります。

国土交通省による規定では、仲介手数料の上限が以下のように定められています。

• 200万円以下の取引では、価格の5%＋消費税
• 200万円超400万円以下の取引では、価格の4%＋2万円＋消費税
• 400万円超の取引では、価格の3%＋6万円＋消費税

参考元：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

この仲介手数料の上限規定により、不動産会社が請求できる手数料は限られており、売却金額に応じて手数料が変動します。売却時にはこの手数料も費用計画に含めることが重要です。

【印紙税】数万円程度

底地の売却取引に際しては、売買契約書に印紙税が必要となります。印紙税は売買契約書の作成に際して貼付される必要がある「課税文書」に該当します。契約書に必要な収入印紙の代金は、売却金額に応じて以下のように定められています。

売却金額	本則税率	軽減税率
10万円超〜50万円以下	400円	200円
50万円超〜100万円以下	1,000円	500円
100万円超〜500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超〜1千万円以下	10,000円	5,000円
1千万円超〜5千万円以下	20,000円	10,000円
5千万円超〜1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超〜5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超〜10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超〜50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円

たとえば、底地が1,000万円で売却された場合、通常の収入印紙の金額は20,000円です。ただし、令和4年4月1日から令和6年3月31日までに契約が成立すれば、軽減税率が適用されてこの金額が半額の10,000円になる可能性があります。

このように印紙税は売却金額に応じて変動し、売却プロセスでの重要なコストの一つとなります。売却計画を立てる際には、これらの費用も考慮に入れることが大切です。

まとめ

底地の買取相場は、売却先や借地権の種類により大きく異なり、一般的には更地価格の10%から50%の間で形成されるとされています。しかし、実際の買取価格は底地の立地や面積などの物理的特性によっても左右されますので、一概に相場通りの価格での取引が保証されるわけではありません。

底地の実際の市場価格を把握するには、路線価を参照する方法や複数の買取業者に査定を依頼する方法が効果的です。これにより、所有している底地がどれだけの価値があるかをより正確に評価することが可能となります。底地を売却する際には、これらの方法を用いて適切な買取価格を事前に調査しておくことを推奨します。