借地の地代の相場とは？通常の地代、相当の地代、４つの計算方法を解説します

土地を貸している地主の方の中には、「適正な地代が分からない」「相続した土地の地代が妥当なのか不安」といった悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか？

本ブログでは、土地の権利を「借地権」と「底地」に分けて解説し、それぞれの対価である「権利金」と「地代」について詳しく解説します。さらに、地代を算出する4つの基本的な計算方法も紹介します。

借地権の取引は、権利金の授受など複雑な要素も絡んできますが、本ブログの内容を理解することで、地代の相場を把握し、適正な地代設定や交渉に役立てることができます。

借地権とは

借地権とは？土地の利用権について解説

土地に建物を建てるには、建物の所有権だけでなく、その土地を利用する権利が必要です。土地の利用権には、大きく分けて二つの種類があります。

1. 土地の所有権を取得する
   • 土地そのものを購入し、自由に利用できる権利を得ます。
2. 借地権を取得する
   • 土地を借りて利用する権利を得ます。この場合、土地の所有者（底地権者）に地代を支払う必要があります。

借地権は、建物を所有することを目的とした土地の賃貸借であり、通常の物の貸し借りとは異なり、「借地借家法」という法律が適用されます。借地権には、契約期間や更新、建物の譲渡などに関する様々なルールがあります。

借地権に関する用語

• 底地権者: 土地を貸す権利を持つ人（土地の所有者）
• 借地権者: 土地を借りる権利を持つ人
• 底地権: 土地を貸す権利
• 借地権: 土地を借りる権利

借地契約における「権利金」の仕組みと注意点

借地契約を結ぶ際、借主（借地権者）は地主（底地権者）に「権利金」を支払うのが一般的です。この権利金は、高額になることもあり、借主にとって大きな負担となります。なぜ土地を借りるだけなのに、高額な権利金を支払う必要があるのでしょうか？

権利金の性質と役割

権利金とは、借地権（地上権または賃借権）を設定する対価として、借主が地主に支払う金銭です。借地権は、法律によって手厚く保護されており、地主にとっては土地の利用が制限されるなどの不利益が生じます。権利金は、この不利益を補填するためのものです。

借地権者の強い権利

借地借家法は、借地権者を保護するために様々なルールを定めています。例えば、

• 借地権の存続期間: 最短でも30年保証
• 更新拒絶: 借地上に建物がある場合、地主は正当な理由なく更新を拒絶できない
• 建物買取請求権: 契約終了時に、地主は借主から建物を買い取らなければならない場合がある

これらのルールにより、借地権は半永久的に存続し、地主は自由に土地を利用できなくなります。権利金は、このような地主の不利益に対する補償としての意味合いを持ちます。

底地の利用料としての地代

借主は、借地権を取得するために権利金を支払う一方で、底地に対しては毎月の地代を支払います。この地代は、底地のみに対する賃料であり、「通常の地代」または「相当の地代」と呼ばれます。

借地権の権利金と地代の料金は表裏一体

土地の利用には、借地権と底地権という二つの権利が関係します。借地権は土地を利用する権利であり、その対価として権利金を支払います。一方、底地権は土地を所有する権利であり、その対価として地代を受け取ります。

権利金と地代のバランス

借地権と底地権は、同じ土地の利用に関わる権利であるため、権利金と地代は表裏一体の関係にあります。つまり、権利金が少なければ地代が高くなり、権利金が高ければ地代は低くなる傾向があります。

これは、土地の利用価値に対する対価を、権利金と地代のどちらに重点を置くかというバランスの問題です。権利金を低く抑えれば、初期費用は少なくて済みますが、その分、毎月の地代が高くなる可能性があります。逆に、権利金を高く設定すれば、初期費用は高くなりますが、毎月の地代は低く抑えられる可能性があります。

相場からかけ離れた権利金と地代

権利金が相場よりも大幅に低い場合や、そもそも権利金が支払われていない場合は、地主は底地の利用価値に見合った対価を得ることができません。そのため、「相当の地代」として、通常の地代よりも高額な地代を要求する可能性があります。

借地権の対価としての権利金の相場

借地契約における権利金は、地主と借主の交渉によって決まりますが、一定の相場が存在します。この相場を理解することで、適正な権利金を把握し、トラブルを避けることができます。

権利金の算出方法

権利金は、一般的に以下の計算式で求められる「借地権価格」を参考に決定されます。

借地権価格 = 更地価格 × 借地権割合

• 更地価格: 土地そのものを売買する際の価格
• 借地権割合: 国税庁が公表する「路線価図・評価倍率表」で確認できる割合（30～90%）

借地権割合は、都市部ほど高く、郊外ほど低くなる傾向があります。例えば、東京駅周辺や銀座などでは90%、地方都市部では60～80%、郊外では30～40%程度です。

権利金の相場

借地権割合を考慮すると、権利金の相場は更地価格の30～90%となります。地域や土地の状況によって変動しますが、一般的には以下のようになります。

• 都市部: 更地価格の70～90%
• 地方都市部: 更地価格の50～70%
• 郊外: 更地価格の30～50%

借地権割合が存在しない地域

借地権の取引慣行が定着していない地域では、借地権割合が設定されていない場合があります。この場合、権利金の授受が行われないケースもありますが、地主と借主の合意によって権利金を設定することも可能です。

贈与税への注意

相場からかけ離れた低額な権利金を設定すると、借主側で贈与税が課税される可能性があります。これは、借地権が無償または著しく低い対価で譲渡されたとみなされるためです。権利金の設定には十分注意し、疑問があれば税理士などの専門家に相談しましょう。

借地における適切な地代の計算方法

借地契約における地代の決め方は、基本的に地主と借地人との合意に基づきます。法律で定められた厳格なルールはありませんが、権利金の授受が発生しない特殊なケースなどを踏まえると路線価をベースにした地代の計算方法が推奨されます。

この方法のメリットは、路線価が利用できる地域においては利用が推奨できる点と、価格が広く一般に公開されているため、一定の説得力のある計算方法になります。

借地契約における「通常の地代」の計算方法

通常の地代は、以下の計算式で算出されます。

通常の地代（年額） = 土地の価額 × (1 - 借地権割合) × 6%

この計算式は、以下の要素から構成されています。

• 土地の価額: 土地全体の評価額。路線価を用いた相続税評価額を用いる
• 借地権割合: 借地権の価値が土地全体の価値に占める割合（国税庁の路線価図・評価倍率表で確認可能）
• 6%: 一般的な地代算出に用いられる利率

(1 – 借地権割合)の部分は、土地全体の価値から借地権の価値を差し引いた、底地の価値を表しています。つまり、通常の地代は、底地の価値に6%の利率をかけた金額となります。

例えば、土地の価額が1億円、借地権割合が70%の場合、通常の地代（年額）は、

1億円 × (1 – 0.7) × 0.06 = 180万円

となります。

相当の地代：土地全体の使用料　の計算方法

相当の地代は、借主が権利金を支払わずに借地権を取得した場合に発生する、土地全体の使用料です。権利金を支払っていないため、借地権部分の対価も地代に含まれることになります。

相当の地代（年額） = 土地の価額 ×  6%

相当の地代は、土地全体の価値（路線価が基本）に一定の利率（一般的には6%）をかけた金額で算出されます。借地権割合に関係なく、土地全体の価値が地代の対象となるため、相当の地代は通常の地代よりも高額になります。

通常の地代と相当の地代の比較

区分	対象となる土地の部分	計算式	金額の目安
通常の地代	底地	土地の価額 × (1 – 借地権割合) × 6%	低い
相当の地代	土地全体	土地の価額 × 6%	高い

参考：定期借地権の場合の適当な地代とは？

定期借地権は、契約期間が定められており、契約期間満了後は更地にして土地を返還する必要があります。更新はできませんが、契約期間中は地主から更新を拒絶される心配がありません。普通借地権と異なり権利金を支払う慣例はありません。

定期借地権には、「事業用定期借地権」と「一般定期借地権」の2種類があります。

• 事業用定期借地権: 事業用の建物にのみ利用できる借地権。契約期間は10年以上50年未満。
• 一般定期借地権: 居住用の建物にのみ利用できる借地権。契約期間は50年以上。

定期借地権の地代は、一般的に「相当の地代」で計算されます。

定期借地権の地代相場

種類	地代相場（土地価格に対する割合）
事業用定期借地権	6%
一般定期借地権	2～3%

事業用定期借地権は、借主が事業を通じて収益を得ることを前提としているため、一般定期借地権よりも地代相場が高くなります。

その他の適切な地代の計算方法

路線価を用いた計算方法は、権利金が発生しない特殊なケースなどで利用できるものでした。ここでは、その他の地代計算方法について解説します。

1. 近隣の取引事例を参考にする
2. 公租公課を基にして計算する
3. 期待利回りを基準として計算する

周辺地域の取引価格を参考に地代を算出する方法

借地契約における地代の算出方法の一つとして、周辺地域の取引価格を参考にする方法があります。この方法は、多数の不動産取引事例がある地域で有効です。

更地価格の算出

周辺地域で類似する土地の取引事例を参考に、更地価格を算出します。

1. 類似物件の成約事例を収集:
   • 同じような広さ、形状、立地条件の土地の取引事例を複数集めます。
   • 不動産情報サイトや不動産業者に問い合わせるなどして情報を収集します。
2. 更地価格を算出:
   • 収集した取引事例の価格を参考に、平均値や中央値などを計算して更地価格を算出します。
   • 例えば、同じような広さの土地が4,000万円と4,200万円で取引された場合、平均値である4,100万円を更地価格とすることができます。

地代の算出

算出した更地価格に、以下の地代料率を掛けて年間の地代相場を求めます。※下記の料率はあくまでも参考です。

用途	地代料率（年額）
住宅用物件	更地価格の2～3%
店舗・事務所用物件	更地価格の4～5%

例えば、更地価格が4,100万円の土地を住宅用として貸し出す場合、年間の地代相場は82万円～123万円となります。

注意点

周辺地域の取引価格を参考に地代を算出する際は、以下の点に注意しましょう。

• 取引事例の鮮度: 最新の取引事例を参考にしましょう。古い情報では、現在の市場価格と乖離している可能性があります。
• 取引事例の類似性: 土地の広さ、形状、立地条件などが類似している取引事例を選びましょう。
• 地域特性: 地域によって地代相場は異なります。同じような条件の土地でも、地域によって地代が異なる場合があります。

公租公課を基にした地代算出方法

借地契約における地代の算出方法の一つに、公租公課を基準にする方法があります。公租公課とは、国や地方自治体に支払う税金や負担金の総称で、地代算出には固定資産税と都市計画税が用いられます。

公租公課に基づく地代計算式

地代 = 公租公課（固定資産税 + 都市計画税）× 適正倍率

一般的に、適正倍率は固定資産税の約3倍とされていますが、これはあくまで目安です。

適正倍率はあくまで目安

地代の相場は、公租公課だけでなく、様々な要因によって変動します。例えば、

• 借地の需要: 需要が高い地域では、地代も高くなる傾向があります。
• 土地の価値: 立地条件や周辺環境などによって、土地の価値は異なります。
• 時期や景気: 不動産市場の動向や経済状況によっても、地代は変動します。

正確な検証の重要性

固定資産税の3倍という適正倍率は、あくまで一般的な目安であり、実際の地代相場を正確に反映しているとは限りません。地代を決定する際には、公租公課だけでなく、上記のような様々な要因を考慮し、実情に即した根拠に基づいて検証することが重要です。

積算法による地代算出、期待利回りを基準とした方法

借地契約における地代の算出方法の一つに、「積算法」があります。これは、土地を運用した場合に期待できる利回りを基準として地代を算出する方法です。

積算法の計算式

地代（年額） = 土地の基礎価格 × 期待利回り + 必要諸経費

• 土地の基礎価格: 土地全体の評価額
• 期待利回り: 土地を運用した場合に期待できる収益率
• 必要諸経費: 土地の維持管理費用や税金など

積算法のメリットとデメリット

積算法は、公租公課や路線価を基準にする方法よりも、不動産市場の動向や土地の個別性を考慮した精緻な地代算出が可能です。しかし、期待利回りの設定や必要諸経費の算出には専門的な知識が必要であり、不動産業者や不動産鑑定士に依頼するのが一般的です。

積算法の活用例

積算法は、商業施設やオフィスビルなど、収益性の高い不動産の借地契約でよく利用されます。これらの不動産は、土地の価値だけでなく、建物の価値や収益性も考慮して地代を決定する必要があるため、積算法が適しています。

まとめ

積算法は、不動産市場の実勢相場を踏まえた精緻な地代算出が可能な方法ですが、専門的な知識が必要となります。借地契約を検討する際は、不動産業者や不動産鑑定士に相談し、積算法の活用を検討してみましょう

どの計算方法を採用するべきか？

どの計算方法を採用するかは、土地の状況や周辺環境、市場動向などによって異なります。例えば、

• 住宅地: 近隣事例比較法や相続税評価額基準法が参考にされることが多い
• 商業地: 積算法が参考にされることが多い
• 公的機関との契約: 公租公課基準法が参考にされることが多い

また、複数の計算方法を組み合わせて地代を算出することも可能です。例えば、近隣事例比較法で算出した地代と、相続税評価額基準法で算出した地代の平均値を採用するといった方法があります。

地代の決定は総合的な判断

地代の決定は、最終的には地主と借地人の合意に基づいて行われます。計算方法で算出した地代はあくまで目安であり、双方が納得できる金額を設定することが重要です。

地代に関するトラブルを避けるためにも、契約前に専門家（弁護士や不動産業者など）に相談し、契約内容をしっかりと確認することをおすすめします。

借地契約における地代等増減請求：不相当な地代を見直す権利

借地契約で定めた地代が、その後の状況変化によって不適切になった場合、地主も借地権者も「地代等増減請求」を行うことができます。この請求が認められると、将来の地代が変更されます。

地代等増減請求が認められる条件

地代等増減請求が認められるかどうかは、主に以下の3つの要素を考慮して判断されます。

1. 租税や公課の増減
   • 固定資産税や都市計画税などの税金や負担金の増減は、地代変更の正当な理由となります。
2. 土地価格や経済状況の変動
   • 再開発による地価高騰、災害による地価下落、長期的な不動産相場の変動などは、地代変更の根拠となります。
3. 近隣類似地の地代との比較
   • 周辺地域の類似する土地の地代と比較して、著しく低いまたは高い場合は、地代変更が認められる可能性があります。

地代等増減請求の手続き

地代等増減請求は、書面で行う必要があり、変更後の地代額やその根拠を明確に記載する必要があります。合意に至らない場合は、裁判所に調停や審判を申し立てることも可能です。

地代等増減請求が拒否された場合の対処法：訴訟と不足分の支払い

借地契約における地代等増減請求は、合意に至らない場合、最終的には裁判での解決が必要となります。

訴訟提起と判決確定までの地代支払い

地代等増減請求が相手方に拒否された場合、裁判所に訴訟を提起することになります。訴訟中は、判決が確定するまで、借地権者は従前の地代を支払えば十分です。

判決確定後の地代精算

裁判の結果、地代増額が認められた場合、借地権者は不足分の地代に加えて、支払期日翌日から年10%の利息を付した金額を一括で地主に支払わなければなりません。

一方、地代減額が認められた場合は、借地権者は過払い分の地代に加えて、実際に支払った日翌日から年10%の利息を付した金額を一括で地主から返還請求できます。

地代値上げ交渉を成功させる5つのポイント。借主の理解と合意を得るための注意点

地代の値上げは、地主と借主間の合意形成が理想的です。訴訟という手段もありますが、時間と労力がかかるため、交渉による解決が望ましいでしょう。ここでは、借主の理解と合意を得るための5つの交渉ポイントを紹介します。

1. 値上げの根拠を明確に説明する

借主が値上げに納得するためには、その根拠を明確に示すことが重要です。固定資産税の増額や周辺地代との比較、土地価格の上昇など、客観的なデータや数値を用いて説明しましょう。

2. 段階的な値上げを提案する

いきなり大幅な値上げを提示すると、借主の反発を招き、交渉が難航する可能性があります。半年や1年ごとに段階的に値上げする提案をすることで、借主の負担を軽減し、合意を得やすくすることができます。

3. 借主の事情に配慮する

借主の経済状況や事情を考慮し、値上げ幅や時期を調整することも重要です。例えば、高齢者や低所得者に対しては、値上げ幅を小さくしたり、値上げ開始時期を遅らせたりするなどの配慮が必要です。

4. 代替案を提示する

値上げ以外の代替案を提示することで、交渉の幅を広げることができます。例えば、建物の修繕や設備の更新を行う代わりに地代を据え置く、借地権の譲渡を検討するなどの提案が考えられます。

5. 専門家の意見を参考にする

不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談し、適正な地代や交渉の進め方についてアドバイスを受けることも有効です。専門家の意見を参考に、客観的な視点で交渉を進めることができます。

借地権と底地：適切な対価と地代、そして税務上の注意点

本ブログでは、土地を借りる際に発生する「借地権」と「底地」の関係、それぞれの適切な対価としての「権利金」と「地代」について解説してきました。

しかし、借地契約には、本ブログで触れなかった税務上の注意点も存在します。特に、親族間など特殊な関係での土地の貸し借りにおいては、低廉な地代設定が「贈与」とみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があります。

地代の交渉と情報収集の重要性

地代は固定されたものではなく、近隣の土地の売買価格や賃料相場、固定資産税の変動など、周辺環境の変化に応じて借地権者から地主へ交渉することができます。

ただし、交渉はあくまで双方の合意が前提であり、地主が値上げを拒否する可能性も十分にあります。そのため、事前に周辺地域の相場や地代算出の根拠となる情報を収集し、交渉に臨むことが重要です。

まとめ

借地契約は、権利金や地代だけでなく、税務上の注意点も考慮する必要があります。特に、特殊な関係での土地の貸し借りでは、専門家（税理士や弁護士など）に相談し、適切な契約内容や地代設定を行うようにしましょう。

また、地代は固定的なものではなく、周辺環境の変化に応じて交渉が可能です。交渉を有利に進めるためにも、事前に十分な情報収集を行い、根拠に基づいた交渉を行いましょう。