収益性の低い底地を売却するには？底地売却の難しさとコツを解説

地主の皆様の中には、土地を貸しているものの、地代が昔のままの相場で安く、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

これから相続を控えている地主さんは、このような収益性の低い底地を子供や家族に相続させることに不安を感じているかもしれません。

本ブログでは、底地売却の難しさや特徴、具体的な売却方法について解説します。

底地とは

底地、底地権

底地とは、他人が建物を所有するために賃借権や地上権が設定されている土地のことです。

一般的に、底地という言葉は土地の所有者の視点で使われ、「底地を所有している」とは、他人に土地を貸している状況を指します。底地を所有している場合、通常は賃貸借契約や地上権設定契約などが結ばれており、所有者は家賃収入を得ています。

底地権とはこれらの土地の所有権のことを言います。底地権は土地における権利になりますので、権利として売買が可能です。また相続により財産として相続税の対象となります。

借地、借地権

借地とは、建物を所有するために賃借権が設定されている土地のことで、底地と対照的に、土地を借りる側の視点で用いられます。底地所有者は土地の所有権を持つため地代を支払う必要はありませんが、借地の場合は土地を借りているため、地主（底地権者）に地代を支払う必要があります。

借地権は、借地借家法により規定された権利で、土地の上に建物を所有する人の財産権を保護するために、土地の賃借人に土地を利用する権利として与えられます。借地権も底地権と同様に土地における権利であり、売買や相続の対象となります。

借地権は非常に強い権利

借地権は、借地借家法により手厚く保護されており、地主にとって非常に強い権利と言えます。

まず、借地権の存続期間は原則30年と長く設定されており、更新も可能です。更新を拒絶するには、正当事由が必要であり、地主の都合だけで簡単に契約を終了させることはできません。

また、借地人が土地上に建物を所有している場合、借地権はさらに強固になります。借地人が更新を希望すれば、地主は正当な理由がない限り拒絶できず、契約は自動的に更新されます。これを借地権の「法定更新」と言います。

さらに、地代に関しても、地主は自由に値上げすることができません。地代の増減は、借地借家法で定められたルールに従って行われなければならず、裁判所の許可が必要な場合もあります。

これらのことから、借地権は借地人の権利を強く保護しており、地主にとっては土地の利用や処分に制約が生じる可能性があることを認識しておく必要があります。

底地権と借地権の評価

底地権と借地権は、同一の土地に存在する権利であり、互いに密接な関係にあります。土地の所有権を分割したもので、例えるならコインの裏表のような関係です。

この関係は、相続税評価において顕著に現れます。仮に土地の所有権の価値が1000万円だとすると、底地権と借地権の価値は、それぞれの権利の割合に応じて按分されます。この割合は、国税庁が公表する路線価図に記載された借地権割合に基づいて計算されます。借地権割合は地域や路線によって異なり、その土地の利用状況や周辺環境などを考慮して定められます。

相続税評価だけでなく、底地の売買など取引を行う際にも、この割合が重要な要素となります。底地権の取引価格は、一般的に土地の通常の売買価格に底地権割合（1 – 借地権割合）を乗じて算出されます。ただし、実際の取引価格はこの算出額と異なる場合もあり、取引の状況や当事者間の交渉によって変動します。

例えば、借地権割合が40%の土地の場合、底地権割合は60%となります。この土地の通常の売買価格が1000万円であれば、底地権の取引価格は600万円を目安に算出されます。しかし、借地人が長期間安定して地代を支払っている、借地権の存続期間が短いなど、プラスの要素があれば、取引価格は600万円よりも高くなる可能性があります。逆に、借地人が地代を滞納している、借地権の存続期間が長いなど、マイナスの要素があれば、取引価格は600万円よりも安くなる可能性もあります。

このように、底地権と借地権は、土地の所有権を分割したものであり、互いに影響し合う関係にあります。これらの権利を理解し、適切に評価することは、土地取引において非常に重要です。

底地のデメリット

底地権については借地権と比較して非常に権利として弱く、デメリットが多数存在します。それらを解説します。

自由に処分できない

底地権は土地を貸している権利であるため、所有しているだけでは土地を自由に活用することはできません。借地人が土地を利用している以上、当然のことと言えます。

土地を自由に活用できないということは、駐車場経営などによる収益化や、自身の希望する建物の建築も不可能です。原則として、地主が一方的に借地契約を解除することもできません。借地借家法は借地人を保護しており、たとえ土地の貸し出し期間が定められている定期借地権であっても、期限が到来するまでは土地を自由に利用できません。

このように、所有していても自由に活用できない土地を購入したいと考える人は少ないでしょう。そのため、底地は売却が難しい傾向にあります。

簡単には地代を上げることができない

借地権の地代を簡単には上げられない理由は、借地借家法という法律で借地人の権利が強く保護されているためです。

借地借家法では、地代の値上げが認められるケースを限定しており、土地の租税や価格の上昇、経済状況の変化など、客観的な事情の変化が必要です。また、借地契約時に「一定期間地代を増額しない」という特約がある場合は、その期間中は地代を上げることができません。

たとえ地代の値上げが認められるケースであっても、一方的に値上げすることはできません。まずは借地人と協議を行い、合意に至らなければ裁判などの法的手続きが必要となります。

このように、借地権の地代は法律によって厳格に保護されており、地主の都合だけで簡単に値上げすることはできない仕組みになっています。

担保価値がない

底地は、前述の通り一般的には購入希望者が少ないだけでなく、購入希望者がいたとしても、金融機関からの融資が難しいという問題があります。

底地権は土地の完全な所有権ではないため、売却時の価値は通常の土地よりも低く、担保価値もほとんどありません。そのため、金融機関は底地を担保にした融資に消極的です。

底地は通常の土地に比べて安価ではありますが、それでも購入にはまとまった資金が必要です。そのため、購入希望者がいても、融資を受けられないことを理由に購入を諦めてしまうケースも少なくありません。

このように、底地を担保に融資を受けにくいという状況も、底地が売れにくい原因の一つとなっています。

相続することにメリットが感じられない

底地は相続しても自由に活用できず、地代収入を得る以外に利用方法が限られるため、相続するメリットを感じにくい資産と言えるでしょう。そのため、相続人の中には底地の相続に消極的な人もいます。

さらに、底地の相続税評価額は、路線価に地積と底地割合（1 – 借地権割合）を乗じて算出されます。この評価額は、市場での実際の売却価格よりも高くなる場合があります。

例えば、路線価が1平方メートルあたり10万円、地積が100平方メートル、借地権割合が60%の底地の場合、相続税評価額は400万円（10万円 × 100平方メートル × (1 – 0.6)）となります。しかし、実際の売却価格は、借地権の存在や土地の利用制限などにより、この評価額を下回る可能性があります。

つまり、相続人は、市場価格よりも高い評価額で相続税を支払わなければならず、相続後も有効活用が難しい底地を相続することになる可能性があるのです。

このような状況から、底地は「相続すると無駄な資産」と捉えられることもあり、相続対策においては、生前に底地を売却したり、他の資産と交換したりするなどの対策が検討されることがあります。

固定資産税が係る

底地を所有するデメリットとして、固定資産税の負担があります。固定資産税は、土地や建物の所有者に対して課される税金であり、底地も例外ではありません。

底地の固定資産税は、その土地の評価額に基づいて計算されます。評価額は、国が定める路線価や固定資産税評価額などを参考に算出されますが、借地権の存在や土地の利用制限などにより、実際の売却価格よりも高くなる場合があります。

つまり、底地所有者は、市場価格よりも高い評価額に基づいて固定資産税を支払わなければならない可能性があるのです。しかも、底地は自由に活用できないため、固定資産税を支払うために地代収入を充てる必要があり、収益を圧迫する要因となります。

さらに、固定資産税は毎年課税されるため、長期的に所有し続けるほど負担が大きくなります。特に、地代収入が少ない場合や、借地人が地代を滞納している場合などは、固定資産税の負担が大きな負担となる可能性があります。

底地を売却処分する方法とは？

借地人に買い取ってもらう

借地権者に底地を買い取ってもらうことが可能であれば、借地権者にとってもメリットが大きいため、この方法がもっとも高く売却が可能となります。

借地人は、毎月地代を支払うことで底地を利用していますが、底地を買い取ることで土地の所有権を取得し、地代負担から解放され、土地を自由に活用できるようになります。また、借地人は建物に加えて土地についても完全な所有権を得られるため、その後の建物の売却がスムーズになるというメリットもあります。

借地人にとっては底地を買い取ることは非常にメリットが大きいので、一般の個人には売却が難しい底地でも、借地人であれば購入を検討してくれる可能性があります。

ただし、この方法は、借地人に底地を購入する意思と資金力がある場合にのみ有効です。借地人に購入を強制することはできないため、実現可能性は相手の状況に左右されることを理解しておく必要があります。

しかし、もし借地人が底地の購入に前向きであれば、地主にとっても借地人にとっても双方にメリットのある解決策となります。地主は底地を高く売却でき、借地人は土地の所有権を取得して自由に活用できるようになるため、win-winの関係を築くことができるでしょう。

借地権者に立退を迫る

先ほどは借地人に底地を買い取ってもらう案を記載しましたが、借地人が十分な金銭を持っていないと難しい場合でした。これとは逆に、非常にハードルは高いものの、借地権者に立ち退いてもらい、土地を完全な所有権にして処分する方法があります。

前述の通り、借地権は借地借家法によって強く保護されており、地主の都合だけで簡単に立ち退きを強制することはできません。

・立ち退きを認めるには、借地借家法で定められた「正当事由」が必要となります。正当事由とは、老朽化した建物の建て替えや、地主自身の住居として利用する場合など、借地契約を継続することが著しく困難な場合を指します。正当事由があっても、借地人が立ち退きに応じない場合は、裁判で立ち退きを求めることになります。裁判では、借地人の生活状況や代替地の有無なども考慮され、必ずしも地主の主張が認められるとは限りません。

・立ち退きが認められた場合でも、借地人には立ち退き料を支払う必要があります。立ち退き料は、借地権の価値や借地人の生活状況などを考慮して算定されますが、高額になる場合もあり、地主にとって大きな負担となる可能性があります。

・借地権が旧法借地権の場合、立ち退きがさらに困難になります。旧法借地権は、借地借家法の改正前に設定された借地権であり、借地人の権利が非常に強く、立ち退き料も高額になる傾向があります。

これらの通り、底地権者からの申し出で、売却を希望しない借地権者に立ち退いてもらうことは非常に多くのハードルがあります。これらの点から仮にこの方法を選択する場合には、弁護士費用や利害関係調整にかかる時間など多額のコストと時間がかかるでしょう。

底地と借地の同時売却

もし借地人が借地権の売却を検討している場合、底地と借地を同時に売却する方法があります。これは、底地と借地をセットで販売する、いわば不動産の「パッケージ販売」です。

購入者は、底地と借地を同時に購入することで、その土地の完全な所有権を得ることができます。そのため、底地単体で売却する場合よりも買い手がつきやすく、市場価格での取引も期待できます。

この方法は、借地人と協力して売却を進めることに抵抗がなく、少しでも高く借地を売却したい場合に有効です。

ただし、この方法が成立するには、借地人が借地権を売却する意思を持っていることが前提となります。また、売却後のトラブルを避けるため、事前に借地人と売却金の分配方法について明確な取り決めをしておくことが重要です。

借地権割合は、その土地の価格のうち、借地権者がどれだけの権利を所有しているかを示す指標であり、地域によって30%から90%まで異なります。この割合を参考に、売却金の分配について事前に合意しておくことで、後々のトラブルを回避できます。

借地権と底地権の等価交換を行い所有権を取得する

底地と借地の等価交換とは、地主と借地人が、それぞれ所有する底地の一部と借地権の一部を交換することです。これにより、一つの土地を分割し、地主と借地人がそれぞれ完全所有権を持つ土地を手に入れることができます。

等価交換を行うことで、それぞれの土地の面積は狭くなりますが、地主も借地人も完全所有権の土地を取得できるため、底地単体で売却するよりも売却しやすく、市場価格での取引も可能になります。

この方法は、借地人との関係が良好で、かつ分割可能な広さの土地を所有している場合に有効です。

ただし、等価交換には借地人の合意が不可欠であり、建物が建っている土地は分割できません。また、更地であっても、ある程度の広さがないと分割売却は難しいでしょう。

そのため、この方法は、ある程度の広さの土地を所有しており、たとえ面積が狭くなっても土地を自由に活用したいと考える地主に適しています。

しかし、等価交換には様々な条件を満たす必要があり、必ずしも実現可能な方法とは言えません。等価交換を検討する際は、不動産の専門家に相談し、実現可能性や手続きについて詳しく確認することをおすすめします。

専門の買取業者に売却

専門の買取業者に直接売却する方法であれば、借地人との交渉なしに、簡単に底地のみを売却できます。

専門の買取業者への売却は、借地人との交渉を避け、迅速かつなるべく高値で底地を売却したい場合におすすめです。

専門の買取業者が、一般的には売却が難しい底地を買い取れる理由は、その買取目的が居住用ではなく事業用である点にあります。

一般の購入者は、自身の居住用として土地を探すため、自由に建物を建てられない底地は敬遠されがちです。一方、専門の買取業者は、土地の活用制限があっても、事業として収益化できる見込みがあれば積極的に買い取ります。

買取業者は、底地を収益化するノウハウを豊富に持っており、以下のような方法で底地を活用します。

• 自身が地主となり、地代収入を得る
• 借地人から借地権を買い取り、通常の土地として活用・再販する
• 借地人と協力し、完全な所有権を持つ土地として売却する

買取業者に買い取ってもらうメリット

底地を専門の買取業者に買い取ってもらうことには複数のメリットがあります。下記で解説します。

現金化が早くできる

借地人に底地を買い取ってもらう場合、借地人の資金力や売却意欲など、様々な条件が揃わなければならず、売却まで時間がかかるだけでなく、必ずしも成功するとは限りません。

一方、買取業者に底地を買い取ってもらう場合は、これらの交渉や手続きを大幅に短縮できます。買取業者は、資金力があり、底地を事業用として活用するノウハウを持っているため、迅速な現金化が可能です。

そのため、早期に底地を現金化したい場合や、借地人との交渉を避けたい場合は、買取業者に相談することが有効な手段となります。

借地人とのトラブルから解消される

底地を手放すことで、借地人との煩わしい権利関係やトラブルから解放されるというメリットがあります。

特に、地代の滞納など、借地人とのトラブルを抱えている場合は、底地を手放すことで、そうした問題から解放され、精神的な負担を軽減できるでしょう。

また、将来的なトラブルを未然に防ぐという観点からも、底地を手放すことは有効な選択肢の一つです。借地借家法は借地人の権利を強く保護しているため、地主にとって不利な状況になる可能性も否定できません。このように将来の不確実性を排除する目的でも、底地を早期に売却することはメリットになります。

相続前に売却すれば相続税の負担から解放される

専門の業者に売却する場合、底地の収益性が乏しい場合、利益にならない土地を相続しなくても良くなります。

相続には相続税の納税義務が伴いますが、底地の場合、実勢価格（実際に売却できる金額）よりも相続税評価額が高くなるケースがあります。つまり、相続人は、市場価格よりも高い税金を支払って、活用が難しい底地を相続することになる可能性があるのです。

また相続発生後に相続したものの想像したよりも相続税が高く、納税資金確保のために急ぎ底地を売却する必要性が生じる可能性もあります。

このような状況を考えると、底地は相続するメリットが少ない資産と言えるでしょう。相続対策として、生前に底地を売却したり、他の資産と交換したりするなど、相続人に不要な負担をかけないための対策を検討することが重要です。

専門の買取業者に買い取ってもらうデメリット

専門の買取業者に買い取ってもらうことは、迅速な現金化や借地人との交渉を避けられるなど、多くのメリットがあります。しかし、同時にいくつかのデメリットも存在することを理解しておく必要があります。

売却価格は更地の10%程度

底地専門の買取業者に売却する場合、その買取価格は一般的に更地価格の10%～15%程度となります。例えば、更地価格が1000万円の底地であれば、80万円～120万円程度での買取が予想されます。

借地人に売却する場合と比較すると、買取価格は低くなる傾向がありますが、買取業者は資金力があり、迅速な取引が可能です。そのため、早期に現金化したい場合や、借地人との交渉を避けたい場合には、買取業者への売却が有効な選択肢となります。

共有持分となっている場合には、同意を得られなけば売却ができない

底地を兄弟など複数人で共有している場合、たとえ一人だけが売却を希望しても、他の共有者全員の同意がなければ売却できません（民法第251条1項）。

共有名義の底地は、税金や費用の負担割合などをめぐってトラブルが発生しやすいため、できるだけ早く共有状態を解消することが望ましいです。

共有状態の解消方法としては、他の共有者から共有持分を買い取り、単独所有にする方法が考えられます。また、自身の共有持分を他の共有者や専門の買取業者に売却する方法もあります。

共有持分の売却は、他の共有者の同意なしに可能です。ただし、底地全体の売却と比べると、買い手が見つかりにくい、価格が安くなるといったデメリットがあります。

勝手に売却することが借地権者とトラブルになる可能性

底地の売却は、原則として借地権者の同意なしに行うことができます。また、法律上、事前に借地権者に通告する義務もありません。

しかし、底地が売却されると、借地人は新しい地主と新たな賃貸借契約を結ぶ必要が生じます。そのため、事前に借地権者に売却の意向を伝えておくことで、後々のトラブルを回避できる可能性が高まります。

借地権者に無断で売却した場合、新しい地主との関係が悪化したり、最悪の場合、借地人が立ち退きを余儀なくされる可能性もあります。このような事態を避けるためにも、事前に借地権者とコミュニケーションを取ることが重要です。

まとめ

底地は権利が限定されており、収益性も低く、売却も容易ではありません。そのため、底地を所有する上で最も重要なのは、いかに効果的に売却するかという点です。

最も理想的なのは、借地権者に買い取ってもらうか、借地権を買い取って完全な所有権として売却することです。しかし、これらの方法では、借地人との交渉や調整に時間と費用がかかるだけでなく、必ずしも成功するとは限りません。

相続を控えている場合や、相続発生後に納税資金を確保する必要がある場合は、早急に底地を現金化する必要があります。このような状況では、専門の買取業者に相談することも有効な手段です。

弊社では、底地の買取だけでなく、借地権者への売却サポート、借地権の買取調整、その後の迅速な売買まで、お客様の状況に合わせて様々なサポートを提供しています。底地の処分にお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。