使用貸借と借地権の違いとは何か？使用貸借の基礎を解説します。

土地を貸し借りする際、通常は地代を支払うことで借地権が発生します。

借地権とは、土地と建物の所有者が異なる場合に、建物の所有者を保護するための権利です。

しかし、親族間や親しい間柄では、無償で土地を貸し借りすることもあります。

このような場合、借地権は発生するのでしょうか？

使用貸借とは？分かりやすく解説

使用貸借とは、モノを無償で貸し借りする契約のことです。

民法第593条で、以下のように定義されています。

当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。

つまり、

1. ある人がモノを貸す約束をし
2. 借りた人がそれを無償で使い
3. 使い終わったら返す約束をする

という3つの要素があれば、使用貸借契約が成立します。

契約書は不要？

使用貸借は、口約束だけでも成立します。

例えば、「自転車をタダで貸して」「いいよ、使い終わったら返してね」という会話だけで、契約が成立するのです。

契約の終了は？

貸主は、原則としていつでも契約を解除し、貸したモノの返還を求めることができます。

ただし、契約期間を決めている場合は、その期間が満了した時点で契約は終了します。

また、貸主が亡くなっても契約は継続しますが、借り主が亡くなると契約は自動的に終了します。

不動産における使用貸借：親の土地に家を建てるケース

不動産の使用貸借でよく見られるのは、親の土地に子どもが家を建てるケースです。

親に代わって子どもが固定資産税を負担していても、地代（土地の賃料）を支払っていない場合は、使用貸借とみなされます。

使用貸借でも贈与税はかからない？

無償で土地を使用できるため、贈与と捉えられがちですが、使用貸借であれば贈与税はかかりません。

これは、使用貸借では権利金（土地の権利を譲渡する対価）が支払われていないため、贈与には該当しないと判断されるからです。

地代を支払うと賃貸借に

ただし、子どもが親に地代を支払う場合は、賃貸借契約となり、子どもは借地借家法で保護される借地権を取得します。

しかし、親子間では権利金を支払うケースは稀です。

地代だけ支払うと、権利金相当額が贈与されたとみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

賃貸借とは？家や車など、お金を払って借りる契約

賃貸借とは、モノを貸す代わりに、お金を受け取る契約のことです。

身近な例では、

• レンタカーを借りる
• アパートに住む

といったものが挙げられます。

賃貸借契約の特徴

賃貸借契約では、借主はお金を払うことで、モノを利用する権利を得ます。

この権利は法律で保護されているため、貸主は簡単には契約を解除できません。

また、借主が亡くなった場合でも、その権利は相続人に引き継がれます。

例えば、夫が借りているアパートに妻と住んでいる場合、夫が亡くなっても妻はそのまま住み続けることができます。

使用貸借との違いは？

使用貸借が無償での貸し借りであるのに対し、賃貸借は有償である点が大きく異なります。

賃貸借では、お金を支払う代わりに、借主の権利がより強く保護される仕組みになっているのです。

使用貸借は立場が弱い？その法的効力とは？

これまで使用貸借と賃貸借の違いを解説してきましたが、賃貸借と比較して使用貸借は無償での貸し借りの契約となっているため、一般的に借主の権利の保護は賃借権と比較して非常に弱くなります。

使用貸借契約の解除：貸主からの解除は意外と簡単？

使用貸借契約は、貸主から比較的簡単に解除できる場合があります。

具体的には、以下のケースで貸主から契約解除が可能です。

• 存続期間の満了：あらかじめ期間を決めていた場合、その期間が終了すれば自動的に契約も終了します。
• 使用および収益の終了：期間を定めずに使用目的を決めていた場合、その目的が達成されれば契約は終了します。
• 使用および収益に足りる期間の経過：期間を定めていない場合でも、貸主が「もう十分使用しただろう」と判断すれば、契約を解除できます。
• 存続期間・目的を定めていない：期間も目的も定めていない場合は、貸主はいつでも自由に契約を解除できます。

借主からの解除はいつでも可能？

一方、借主はいつでも自由に使用貸借契約を解除できます。

しかし、貸主の都合を考えずに突然解除されると、貸主が困ってしまう可能性もあります。

そのため、契約時に「解除する場合は〇日前に通知する」といった特約を設けておくのがおすすめです。

賃貸借契約の解除は？

賃貸借契約の場合は、使用貸借とは異なり、貸主から簡単に解除することはできません。

「家賃滞納」や「無断転貸」など、正当な理由がない限り、貸主は一方的に契約を解除できません。

ただし、借主は使用貸借と同様に、いつでも契約を解除することができます。

使用貸借と賃貸借：当事者が亡くなった場合の契約はどうなる？

使用貸借と賃貸借では、契約の当事者が亡くなった場合の取り扱いが異なります。

使用貸借の場合

使用貸借では、借主が亡くなると原則として契約は終了します。

これは、使用貸借が無償の契約であり、個人的な信頼関係に基づいているためです。

しかし、以下の場合は例外的に契約が継続されることがあります。

• 事前に特約を結んでいる場合：契約書に「借主が死亡した場合でも相続人が契約を引き継ぐ」といった内容の特約があれば、契約は継続します。
• 貸主が異議を唱えない場合：借主の相続人が引き続き物件を使用することに貸主が同意すれば、契約は継続します。

賃貸借の場合

賃貸借では、借主が亡くなっても契約は継続します。

借主の権利は相続人に引き継がれるため、相続人は新たな借主として契約を継続できます。

例えば、夫名義で借りた土地に家を建てていた場合、夫が亡くなっても妻が借主を引き継ぎ、そのまま住み続けることができます。

貸主が亡くなった場合は？

貸主が亡くなった場合は、使用貸借・賃貸借ともに、相続人が新たな貸主となり、契約は継続されます。

使用貸借の原状回復義務：2020年改正民法で明確化

2020年4月の民法改正により、使用貸借における原状回復義務が明確になりました。

改正民法では、借主は借りた物に損傷を与えた場合、原則として原状回復して返還する義務があると定めています。

ただし、以下の場合は例外となります。

• 借主に責任がない損傷：天災や不可抗力など、借主の責めに帰せない理由による損傷は、原状回復の対象外です。
• 通常の使用による損耗や経年劣化：改正民法では明記されていませんが、一般的には原状回復の対象外と解釈されています。

賃貸借との違いは？

賃貸借でも、借主は原状回復義務を負います。

しかし、賃貸借の場合は、通常の使用による損耗や経年劣化は、賃料に含まれているとみなされるため、原状回復の対象外となります。

一方、使用貸借では賃料が発生しないため、どこまでが通常の使用による損耗・劣化なのか、判断が難しい場合があります。

対抗要件とは？使用貸借と賃貸借の違い

対抗要件とは、契約の当事者だけでなく、第三者に対しても自分の権利を主張できる要件のことです。

使用貸借には対抗要件がない

使用貸借には、この対抗要件がありません。

例えば、あなたが使用貸借で借りている物件が、貸主によって第三者に売却されたとします。

この場合、あなたは新しい所有者に対して、使用貸借に基づく権利を主張することができません。

つまり、新しい所有者から明け渡しを求められた場合、原則としてそれに従わなければなりません。

ただし、特別な事情があれば、裁判所が明け渡しを認めないと判断する可能性もあります。

賃貸借には対抗要件がある

一方、賃貸借には対抗要件があります。

以下のいずれかの要件を満たしていれば、第三者に対しても賃貸借に基づく権利を主張できます。

• 借地上の建物の登記がある
• 借家に賃借権の登記がある
• 借家の引き渡しを受けている

これらの要件を満たしていれば、物件が売却されても、あなたは新しい所有者に対して、賃貸借契約に基づき住み続ける権利を主張できます。

使用貸借と賃貸借の違いまとめ

項目	使用貸借	賃貸借
契約の成立	諾成契約	諾成契約（ただし書面を要する場合がある）
有償性	無償	有償
借主の権利	建物の使用・収益	建物の使用・収益
借主の義務	目的物の返還	目的物の返還、賃料の支払い
借地借家法の適用	×	○
対抗要件	×	○
当事者の死亡	借主の死亡：契約終了 貸主の死亡：契約継続	借主の死亡：契約継続（相続） 貸主の死亡：契約継続（相続）

ポイント

• 使用貸借は無償、賃貸借は有償での貸し借りです。
• 賃貸借では借地借家法が適用され、借主は借地権などの権利を持ちます。
• 賃貸借には対抗要件があり、第三者に対しても権利を主張できます。
• 使用貸借では借主が死亡すると契約は終了しますが、賃貸借では相続人に引き継がれます。

賃貸借と使用貸借は、どちらもモノを貸し借りする契約ですが、その性質は大きく異なります。賃貸借は有償で、借主の権利が手厚く保護されているのに対し、使用貸借は無償で、借主の権利は比較的弱いのが特徴です。

どちらの契約を選ぶかは、貸主と借主の関係性や、貸し借りするモノの性質などを考慮して慎重に判断する必要があります。

使用貸借の解消方法：3つのステップでスムーズに

使用貸借契約を解消したい場合、以下の3つのステップを踏むことで、スムーズに進めることができます。

1. 契約内容の確認
2. 借主への通知
3. 原状回復の依頼

ステップ1：契約内容の確認

まずは、契約時に定めた期間や使用目的を確認しましょう。

民法では、以下の場合に使用貸借が終了すると定められています。

• 契約期間の満了
• 使用目的の達成
• 借主の死亡

例えば、「〇年〇月〇日まで」という期限付きで貸していた場合は、その期限が来れば契約は終了します。

また、期限がなくても、「書類作成のためのパソコン」など、特定の目的のために貸していた場合は、その目的が達成されれば終了となります。

ステップ2：借主への通知

契約期間が満了している、または使用目的が達成された場合は、借主に契約解除の通知をすることで、契約は終了します。

ただし、契約期間中であったり、使用目的が達成されていない場合は、借主との交渉が必要になります。

例えば、土地を貸していた場合は、立ち退き料の支払いなど、条件について話し合う必要があります。

交渉が難航する場合は、不動産に詳しい弁護士に相談するのも一つの方法です。

ステップ3：原状回復の依頼

貸したものが破損している場合は、借主に対して原状回復を依頼することができます。

これは、民法で定められた借主の義務です。

ただし、通常の使用による劣化や、借主の責任ではない破損については、原状回復を求めることはできません。

使用貸借のリスクとは？

使用貸借には、以下のようなリスクがあります。

• 地主の都合で契約解除：地主はいつでも契約を解除し、土地の返還を求めることができます。
• 土地の売却：土地が売却された場合、新しい所有者は契約を引き継ぐ義務はなく、土地を明け渡さなければなりません。
• 相続：地主が亡くなった場合、相続人は契約を引き継ぐ義務はありません。

使用貸借でも安心できる対策とは？

使用貸借でも、以下のような対策をすることで、安心して土地を利用できる場合があります。

• 契約書の作成：口約束ではなく、契約書を作成しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
• 公正証書の作成：公正証書を作成することで、契約内容の証明力を高めることができます。
• 期間の定め：契約期間を定めておくことで、一定期間は安心して土地を利用できます。

まとめ

親族間での土地の貸し借りは、信頼関係に基づいて行われることが多いため、契約書を作成しないケースも少なくありません。

しかし、無償だからといって安心はできません。

後々のトラブルを避けるためにも、しっかりと契約内容を確認し、必要に応じて専門家に相談するようにしましょう。